26 SEPTEMBER 2013. - Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de uitvoering van de stadsvernieuwingsopdrachten van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest(NOTA : Raadpleging van vroegere versies vanaf 24-10-2013 en tekstbijwerking tot 13-12-2023)
HOOFDSTUK I. - Algemene bepalingen
Definities
Art. 1
Opdrachten. - Doelstellingen. - Toepassingsgebied
Art. 2
HOOFDSTUK II. - Bepaling van de verkoopprijs van de middelgrote woningen en van de prijs van de eventuele zakelijke rechten
Art. 3-4
HOOFDSTUK III. - Toegangs- en bewoningsvoorwaarden
Algemene principes
Art. 5-7
Voorwaarden voor kopers-bewoners
Art. 8-10
Voorwaarden voor de verhuring door kopers bewoners<
Art. 11
Wederverkoopvoorwaarde voor kopers-bewoners<
Art. 12-13
Voorwaarden voor openbare vastgoedbeheerders
Art. 14
Voorwaarden voor de wederverkoop aan openbare vastgoedbeheerders
Art. 15-17
Voorwaarden voor bewoners die geen eigenaar zijn<[1 Vernieuwende projecten ]1
Art. 18
HOOFDSTUK IV. - Toezicht op de naleving van de toegangsvoorwaarden
Art. 19-20
HOOFDSTUK V. - Sancties
Art. 21-24
HOOFDSTUK VI. - Het meerjarenplan
Art. 25-26, 26/1, 27
HOOFDSTUK I. - Algemene bepalingen
Definities
Artikel 1.Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder :
1. GOMB [1 of citydev.brussels]1: de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
2. Regering : de Brusselse Hoofdstedelijke Regering.
3. Minister : de minister bevoegd voor stadsvernieuwing.
4. Ordonnantie : de ordonnantie van 20 mei 1999 betreffende de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
5. Raad van bestuur : de raad van bestuur van de GOMB.
6. Samenwonende : in de zin van dit besluit, iedere persoon die zonder gehuwd te zijn wettelijk of feitelijk samenwoont met een of meerdere personen, met uitzondering van de kinderen die deze persoon ten laste heeft, die vermeld worden op hetzelfde attest van gezinssamenstelling uitgereikt door het gemeentebestuur van zijn verblijfplaats.
7. Middelgrote woning : woning die wordt verhuurd, vervreemd of verkocht aan een gezin waarvan het totale inkomen niet meer bedraagt dan een welbepaald bedrag dat door de Regering wordt vastgesteld.
Deze woning wordt geproduceerd met de subsidies van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in uitvoering van de opdrachten opgelegd in artikel 5 van de ordonnantie. Deze woningen worden geproduceerd door de GOMB of door derden waarmee zij een contract aangaat, overeenkomstig de ordonnantie van 20 mei 1999, in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid zoals gedefinieerd in [1 artikel 2 § 3]1 van de ordonnantie houdende de Brusselse Huisvestingscode.
8. Verkoopprijs : de verkoopprijs exclusief btw, exclusief eventuele registratierechten en exclusief aktekosten. In geval van erfpacht of opstal is de grondwaarde[1 noodzakelijkerwijs lager dan de prijs die gevraagd zou worden als tegenprestatie voor een eigendomsrecht]1.
9. Bewoonbare oppervlakte :
- voor de delen van de woning met een horizontaal plafond wordt de bewoonbare oppervlakte berekend tussen het buitenvlak van de gevelmuren en de as van de mandelige muren, met inbegrip van ( de mandelige muren tussen de gemeenschappelijke en de privatieve delen, technische kokers en schachten;
- voor de delen van de woning onder een schuin plafond bestaat de in aanmerking genomen oppervlakte uit het deel waar de hoogte tussen de afgewerkte vloer en de binnenbekleding van het dak groter is dan 1,20 m voor daken met een helling van minimaal 45° of groter dan 1,50 m voor daken met een helling van minder dan 45°.
10. Grondweerslag : de verhouding tussen de grondwaarde en het aantal [1 het aantal vierkante meter]1 bovengrondse constructies.
11. Referentiejaar :
- het op twee na laatste jaar voorafgaand aan de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst of de woonovereenkomst, wanneer de ondertekening plaatsvindt tijdens de eerste zes maanden van het burgerlijk jaar;
- het voorlaatste jaar voorafgaand aan de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst of de woonovereenkomst, wanneer de ondertekening plaatsvindt tijdens de laatste zes maanden van het burgerlijk jaar.
12. Commercialisering : de commercialisering van een woonproject van de GOMB of een fase van een project begint op de eerste verkoopdag die gewijd is aan het project of een fase ervan, dit wil zeggen de eerste dag waarop de kandidaat-kopers worden uitgenodigd om een koopverbintenis voor een woning van het project of van een fase van een project te ondertekenen.
13. Aktekosten : voor de berekening van de toegelaten wederverkoopprijs of woonvergoeding worden de kosten in aanmerking genomen van de aankoopakte, de basisakte en de eventuele verdelings- of verkavelingsakte, met uitzondering van de kosten voor akten van hypothecaire aard.
14. Financieel plan : instrument met de ontvangsten en uitgaven van een project, op basis van vaste en variabele gegevens, met als doel te bepalen welke subsidie er vereist is voor de realisatie van de middelgrote woningen van het project. In het financieel plan zijn ook de ontvangsten en uitgaven opgenomen met betrekking tot de parkeerplaatsen die worden toegewezen aan die woningen.
15. Persoon met een handicap : [1 § 1. Wordt beschouwd als persoon met een handicap, een persoon die voor de leeftijd van 65 jaar:
1° minstens 4 punten telt in de pijler P1 in toepassing:
- van de artikelen 12 of 26 van de ordonnantie van 25 april 2019 tot regeling van de toekenning van gezinsbijslag;
- of van het koninklijk besluit van 28 maart 2003 tot uitvoering van de artikelen 47, 56septies en 63 van de samengeordende wetten betreffende de kinderbijslag voor loonarbeiders en van artikel 88 van de programmawet (I) van 24 december 2002.
2° een verminderde zelfredzaamheid heeft die is vastgesteld op minstens 9 punten in toepassing van:
- de artikelen 2, 3 en 55 van het besluit van het Verenigd College van de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie van 28 januari 2021 tot uitvoering van de ordonnantie van 10 december 2020 betreffende de tegemoetkoming voor hulp aan bejaarden;
- of het ministerieel besluit van 30 juli 1987 tot vaststelling van de categorieën en van de handleiding voor de evaluatie van de graad van zelfredzaamheid met het oog op het onderzoek naar het recht op de integratietegemoetkoming;
3А een verdienvermogen heeft dat ingevolge zijn lichamelijke of psychische toestand is verminderd tot een derde zoals bedoeld in artikel 2, § 1, van de wet van 27 februari betreffende de tegemoetkomingen aan personen met een handicap.
4° lijdt aan volledige blindheid, volledige verlamming van de bovenste ledematen of een amputatie van de bovenste ledematen heeft ondergaan en personen met een blijvende invaliditeit die rechtstreeks is toe te schrijven aan de onderste ledematen en leidt tot een arbeidsongeschiktheid van ten minste 50 %, in toepassing van het koninklijk besluit van 8 februari 2006 houdende bepaling van de wijze waarop een volledige blindheid, een volledige verlamming van de bovenste ledematen of amputatie van de bovenste ledematen en een blijvende invaliditeit die rechtstreeks is toe te schrijven aan de onderste ledematen en ten minste 50 % bedraagt, wordt vastgesteld.
§ 2. Het aantal punten, het verminderd verdienvermogen en de arbeidsongeschiktheidsgraad bedoeld in Ї 1 mogen eveneens bepaald worden in toepassing van de normen die gelden op federaal niveau of op het niveau van de deelstaten bevoegd voor bijstand aan personen, in toepassing van artikel 5, § 1, II van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen.]1.
16. [1 Kind ten laste: kind waarvoor één van gezinsleden kinderbijslag ontvangt]1
[1 17. Gezin: personen die volgens het Rijksregister dezelfde hoofdverblijfplaats hebben.]1
[1 18. Openbare vastgoedbeheerder: een gemeente, een OCMW, een autonome gemeentelijke regie, de Grondregie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestings-maatschappij, een openbare vastgoedmaatschappij, het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.]1
[1 19. Vernieuwende projecten: alternatieve vastgoedprojecten die berusten op technische, financiële of juridische innovaties, met name community land trusts, cohousing, kangoeroewoningen, solidaire woningen en intergenerationeel wonen.]1
[1 20. Boete: Bedrag verkregen door toepassing van de formule S*N/D*(1+T)N waarbij: S staat voor de subsidie, D voor de verbintenisduur van 20 jaar, T voor het boetepercentage dat de raad van bestuur voor elk project vaststelt en N het aantal jaren dat ontbreekt ten opzichte van de verbintenisduur D]1
[1 21. Toeristische logies: locatie die tegen betaling op de markt ter beschikking wordt gesteld voor een periode van ten hoogste negentig opeenvolgende dagen, zoals omschreven in de Brusselse normen voor toeristische logies.]1
[1 22. Inkomsten: de inkomsten in de zin van artikel 6 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten verworven in het buitenland voor zover ze niet vallen onder de toepassing van deze bepaling, en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van het voormelde Wetboek, van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, met uitzondering van afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn, alsook geadopteerden en adoptanten van de aanvrager. Afzonderlijk belastbare inkomsten, zoals vermeld in artikel 171, 5А en 6А van het WIB, zijn niet begrepen in deze definitie.]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Opdrachten. - Doelstellingen. - Toepassingsgebied
Art.2.De GOMB vervult de opdrachten die haar zijn toegewezen door artikel 5 van de ordonnantie.
Ze vervult haar opdrachten prioritair in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie, in het stadsvernieuwingsgebied, binnen de perimeter van de prioritaire interventiegebieden, de gebieden van gewestelijk belang, de hefboomgebieden en de duurzame wijkcontracten, evenals, geval per geval, in de gebieden die door de Regering als strategisch worden beschouwd[1 of waar een tekort bestaat aan betaalbare middelgrote woningen]1.
Om de sociale gemengdheid of het financiële evenwicht van de operaties te garanderen, kunnen de projecten voor de productie van woningen die zijn vastgelegd in het meerjareninvesteringsplan ook het tot stand brengen van sociale woningen of eventueel vrije woningen omvatten.
Deze projecten kunnen gebouwen met een ambachtelijke, commerciële, gemeenschaps- of dienstverlenende functie omvatten, die nodig geworden zijn door de stijging van het aantal woningen in de betrokken perimeter. De Regering kan de realisatie van die gebouwen opleggen.
Dit besluit is van toepassing ongeacht of de middelgrote woningen worden gebouwd door de GOMB als opdrachtgever of door een derde, onder meer in het kader van een promotieopdracht of iedere andere vorm van partnerschap of vereniging.
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 2, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
HOOFDSTUK II. - Bepaling van de verkoopprijs van de middelgrote woningen en van de prijs van de eventuele zakelijke rechten
Art.3.§ 1. De minister bevoegd voor stadsvernieuwing legt voor ieder project de verkoopprijs van iedere middelgrote woning vast op voorstel van de raad van bestuur, met toepassing van de volgende criteria :
[1 1° per project mag de gemiddelde verkoopprijs per bewoonbare vierkante meter bij de middelgrote woningen niet hoger zijn dan 1.500 euro, te indexeren op basis van de ABEX-index van januari 2013. In afwijking van wat voorafgaat, kan de raad van bestuur voor complexe projecten een gemiddelde verkoopprijs per bewoonbare vierkante meter vaststellen die niet hoger is dan 1.800 euro, te indexeren op basis van de ABEX-index voor januari 2013. Deze gemiddelde prijs wordt verkregen door de som van de voorgestelde verkoopprijzen van alle middelgrote wooneenheden te delen door de som van de bewoonbare oppervlakten van alle geproduceerde middelgrote woningen. Deze verkoopprijs mag nooit hoger liggen dan de gemiddelde kostprijs per bewoonbare vierkante meter.
2° de ligging van de woning in het gebouw en de ligging van het gebouw in het project;
3° de grootte van de woning om te verzekeren dat de prijs per bewoonbare vierkante meter lager is voor woningen met 3 of meer slaapkamers.]1
§ 2. Indien de GOMB gemachtigd is om de grond horend bij de geproduceerde woningen over te dragen in de vorm van erfpacht of opstal, wordt de gemiddelde verkoopprijs van de woningen verminderd met de grondwaarde en moeten de kopers [1 ...]1 een vergoeding of canon betalen aan de eigenaar van de grond.
[1 In afwijking van het eerste lid kan de raad van bestuur van de GOMB de Minister bevoegd voor Stadsvernieuwing een gemiddelde verkoopprijs voorstellen die niet verminderd is met de grondwaarde indien de financiering van de operatie dit vereist.]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>Art.4.De verkoopprijs van de kelders en parkeerplaatsen (boxen of staanplaatsen) wordt voor ieder project afzonderlijk bepaald op voorstel van de raad van bestuur, op basis van het financieel plan van het project. Indien de GOMB gemachtigd is om de eigenaar van de grond te blijven, legt de raad van bestuur het [1 ...]1bedrag van de vergoeding of canon en de betalingsmodaliteiten vast.
[1 Wat de parkeerplaatsen betreft, is de GOMB gemachtigd om alle juridische oplossingen toe te passen met het oog op het delen van parkeerplaatsen in plaats van een specifieke privéparkeerplaats te gelde te maken. De prijs voor een gedeelde parkeerplaats is noodzakelijkerwijs lager dan voor een privéplaats of een box.]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 4, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
HOOFDSTUK III. - Toegangs- en bewoningsvoorwaarden
Algemene principes
Art.5.De middelgrote woningen [1 en hun parkeerplaatsen]1 zijn met voorrang bestemd voor kopers die voldoen aan de voorwaarden van artikel 8.
Gedurende een periode van minimaal twaalf maanden vanaf de eerste dag van de commercialisering kunnen ze slechts aan kopers-bewoners worden verkocht.
[1 Zolang de laatste middelgrote woning op een site niet verkocht is, kunnen de daarvoor bestemde parkeerplaatsen alleen verkocht worden aan eigenaars-bewoners.]1
----------
(1)
Art.6. Behalve in het geval bedoeld in artikel 8, § 5, kan een koper-bewoner slechts eenmaal een middelgrote woning kopen.
Art.7.[1 § 1. De overdracht van parkeerplaatsen bestemd voor middelgrote woningen dient te voldoen aan de volgende voorwaarden:
1° wanneer de koper van de parkeerplaats de koper-bewoner is van een woning gelegen op dezelfde site, dient de overdracht van de parkeerplaats aan dezelfde voorwaarden te voldoen als de overdracht van deze woning, met inbegrip van de voorwaarden betreffende het recht van voorkoop van de GOMB en de vaststelling van de doorverkoopprijs, en met uitsluiting van de voorwaarde bedoeld in artikel 8, § 1, 2° ;
2° wanneer de koper van de parkeerplaats niet de koper-bewoner van een woning op dezelfde site is maar voldoet aan de voorwaarden bedoeld in artikel 8, § 1, 1°, 3° en 4°, komt hij in aanmerking voor de verkoopprijs vastgesteld overeenkomstig artikel 4 indien hij zich in de koopakte verbindt de volgende elementen na te leven:
- de beperking dat parkeerplaats mag niet worden doorverkocht voor een hogere prijs dan de oorspronkelijke aankoopprijs met inbegrip van de aktekosten, de btw en de registratierechten, verhoogd met de rente berekend tegen de rentevoet van de depositofaciliteit van de Europese Centrale Bank gerekend vanaf de datum van de akte waarmee de verkoper het goed heeft verworven;
- het recht van voorkoop van de GOMB zoals bepaald in artikel 13.
3° in de andere gevallen wordt de verkoopprijs van de parkeerplaats vrij bepaald.
§ 2. Wanneer de koper zijn parkeerplaats aan een derde verhuurt, mag de maandelijkse huur niet hoger zijn dan een twaalfde van een bruto jaarlijkse huuropbrengst die overeenstemt met 4% van de oorspronkelijke verkoopprijs van de parkeerplaats, inclusief aktekosten, btw en registratierechten, waarbij dit bedrag gekoppeld is aan de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand waarin de koper het goed in bezit heeft genomen.
Het voorgaande lid geldt niet voor parkeerplaatsen verworven overeenkomstig artikel 7, § 1, 3°.]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Voorwaarden voor kopers-bewoners
Art.8.§ 1. Een middelgrote woning kan alleen worden aangekocht door personen die :
1° minstens 18 jaar oud zijn op de datum van aankoop;
2° op de datum van aankoop geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn, alleen of samen met hun echtgenoot/echtgenote of samenwonenden, van onroerende goederen in België die hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning;
3° op het moment van de aankoop in België onderworpen zijn aan de personenbelasting;
4°[1 tijdens het referentiejaar geen inkomsten genoten hebben die hoger liggen dan de volgende bedragen:
a) 61.049 euro wanneer de kandidaat-koper verklaart alleenstaand te zijn of deel uit te maken van een eenoudergezin;
b) 77.699 euro wanneer de kandidaat-koper verklaart deel uit te maken van een ander soort gezin.
Deze bedragen zijn gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen van december 2022. Ze worden elk jaar op 1 januari aangepast aan de index van de maand december die voorafgaat aan de aanpassing en worden naar boven op de euro afgerond.
De bedragen vermeld in a) en b) worden verhoogd met 5.000 euro per persoon ten laste]1;
5° [1 ermee instemmen onder voorbehoud van de hypotheses en voorwaarden bedoeld in de artikelen 12 en 13 het goed niet door te verkopen of geen enkele juridische verbintenis aan te gaan met het oog op de doorverkoop ervan gedurende een periode van 20 jaar vanaf de datum waarop ze het in bezit hebben genomen;]1.
6° [1 zich ertoe verbinden het goed gedurende een ononderbroken periode van 20 jaar zelf en uitsluitend als hoofdverblijfplaats te bewonen en er hun wettelijke woonplaats te vestigen;]1
[1 7° kopen in volle eigendom, erfpacht of opstal.]1
[1 In uitzonderlijke, naar behoren gemotiveerde omstandigheden kan de raad van bestuur afwijken van de voorwaarde bepaald in het eerste lid, 2°]1
§ 2.[1 Om de inkomsten te bepalen waarvan sprake in § 1, 4°, wordt geen rekening gehouden met het inkomen van de echtgenoot of samenwonende indien redelijkerwijs een grondige wijziging van de gezinssituatie te verwachten is of zich al heeft voorgedaan, overeenkomstig § 4 hieronder]1
§ 3. De GOMB houdt een chronologisch register bij van de kandidaat-kopers die voldoen aan de voorwaarden van de eerste paragraaf.
Bij de commercialisering van een project wordt prioriteit gegeven overeenkomstig de volgorde van inschrijving in dit register.
[1 tijdens de eerste twaalf maanden van de commercialisering zijn de woningen met drie of meer slaapkamers evenwel voorbehouden voor:
- personen met minstens een kind ten laste, in volgorde van hun inschrijving in het register;
- personen die kunnen verantwoorden dat zij bijzondere behoeften hebben zoals deze die voortvloeien uit een handicap, wat ter beoordeling wordt voorgelegd aan de raad van bestuur]1
Na afloop van deze periode kunnen de woningen waarvoor geen koper is gevonden, worden verkocht aan kopers-bewoners met [1 zonder kinderen ten laste]1.
[1 ...]1.
De raad van bestuur bepaalt de modaliteiten voor het beheer [1 ...]1 van het in het eerste lid bedoelde register.
§ 4. Indien de gezinssituatie van een kandidaat-koper weldra grondig zal wijzigen, onder meer door het vertrek van een meerderjarig kind uit de woonst, een feitelijke scheiding of echtscheiding, kan de raad van bestuur toestaan dat er geen rekening wordt gehouden met het inkomen of de onroerende goederen van de echtgenoot/echtgenote of samenwonende waarop deze verandering betrekking heeft, ook al wordt deze persoon nog vermeld op de gezinssamenstelling.
§ 5. De raad van bestuur kan de koper van een middelgrote woning die het bewijs levert van een verandering van gezinssamenstelling, toelating geven om een andere middelgrote woning te kopen, voor zover de voorwaarden van § 1, 3° tot 6° vervuld zijn. Deze koper moet zich ertoe verbinden de eerste woning ten laatste zes maanden na de voorlopige oplevering van de nieuwe woning verkocht hebben en dit aan de GOMB bewijzen door voorlegging van een kopie van de authentieke akte van de wederverkoop van het betrokken goed.
§ 6.[1 In afwijking van § 3, 2e lid, is vijf procent van de woningen in een project op de eerste dag van de commercialisering voorbehouden:
- voor personen met een handicap die voldoen aan de voorwaarden van § 1;
- voor personen die voldoen aan de voorwaarden van § 1 en die langdurig een gehandicapte persoon in de woning zullen herbergen;
- voor personen die voldoen aan de voorwaarden van § 1 en die één of meer gehandicapte kinderen ten laste hebben.]1
Na deze eerste dag of zodra de 5 % bereikt is, mogen de woningen gedurende een termijn van minimaal twaalf maanden worden verkocht aan alle kopers-bewoners zoals bepaald in § 1.
De specifieke modaliteiten worden bepaald door de raad van bestuur.
----------
(1)
Art.9.[1 ...]1 Onverminderd artikel 8, § 4, wordt iedere overeenkomst met betrekking tot het verlenen van een zakelijk recht op een middelgrote woning aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat er binnen de dertig dagen documenten worden voorgelegd die aantonen dat de koper voldoet aan de voorwaarden van artikel 8,[1 ...]1 § 3 en § 6, namelijk :
1° een gezinssamenstelling;
2° een attest van de registratie waaruit blijkt dat de koper voldoet aan de voorwaarde die is vastgelegd in artikel 8, § 1, 2° ;
3° het laatste aanslagbiljet van de personenbelasting;
4° in voorkomend geval een attest van erkenning van de handicap.
Indien de koper kan rechtvaardigen dat hij onmogelijk een aanslagbiljet of een fiscaal attest kan voorleggen, kan de GOMB een alternatief schriftelijk inkomensbewijs aanvaarden.
De overhandiging van het attest van erkenning van de handicap binnen de 30 dagen na de ondertekening van de verkoopovereenkomst vormt een opschortende verkoopvoorwaarde.
§ 2. [1 ...]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 8, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Art.10. De raad van bestuur kan een tijdelijke afwijking van de voorwaarde vervat in artikel 8, § 1, 2°, toestaan en een aankoop toestaan door een koper-bewoner die zich ertoe verbindt het goed dat hij bezit binnen de 6 maanden na de ingenottreding van de middelgrote woning te verkopen en daarvan het bewijs voor te leggen aan de GOMB in de vorm van een kopie van de authentieke akte van de wederverkoop van het betrokken goed.
Voorwaarden voor de verhuring door kopers bewoners<
Art.11.[1 § 1. In afwijking van artikel 8, § 1, 6°, kan de raad van bestuur een koper-bewoner toestaan om zijn woning volledig of gedeeltelijk te verhuren voor een welbepaalde periode of tot de periode van 20 jaar afloopt.
De Raad van Bestuur kan de machtigingsbevoegdheid bedoeld in het eerste lid delegeren aan щщn of meer personen van de administratieve diensten bij de GOMB.
§ 2. Als de woning verhuurd wordt via een sociaal verhuurkantoor (hierna: SVK) wordt de in § 1 bedoelde toestemming automatisch verleend als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1° de koper-bewoner heeft de woning daadwerkelijk persoonlijk betrokken gedurende een periode van minstens 60 maanden;
2° de aanvraag tot toestemming gebeurt schriftelijk en gaat vergezeld van het ontwerp van huurovereenkomst of van beheersmandaat tussen de koper-bewoner en het SVK;
3° de huurovereenkomst of het beheersmandaat ondertekend door de koper-bewoner en het SVK moet binnen 10 werkdagen na de dag volgend op de ontvangst van de toestemming van de raad van bestuur door de koper-bewoner aan de GOMB worden meegedeeld.
4° gedurende de termijn van 20 jaar mag de maximaal te vorderen huurprijs (lasten niet inbegrepen) niet hoger zijn dan de maximumbedragen die in de reglementering met betrekking tot de SVK's zijn vastgesteld.
§ 3. Als de woning niet via een SVK verhuurd wordt, wordt de toestemming bedoeld in § 1 enkel verleend in uitzonderlijke, schriftelijk gemotiveerde omstandigheden en tegen de volgende voorwaarden:
1° de koper-bewoner heeft de woning daadwerkelijk persoonlijk betrokken gedurende een periode van minstens 60 maanden;
2° de koper-bewoner verleent de GOMB het recht om met het oog op de verhuur van het goed op haar website exclusief een advertentie te publiceren in verband met de beschikbaarheid van het goed gedurende een termijn van 30 werkdagen die ingaat op de dag na de beslissing van de raad van bestuur;
3° de koper-bewoner mag het goed enkel te huur stellen op grond van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats en enkel aan huurders die kunnen aantonen dat zij aan de volgende voorwaarden voldoen en de vereiste bewijsstukken kunnen voorleggen:
a) minstens 18 jaar oud zijn ;
b) geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn, individueel of samen met hun echtgeno(o)t(e) of samenwonende, van een onroerend goed dat in België gelegen is en dat overwegend als woning bestemd is;
c) onderworpen zijn aan de Belgische personenbelasting;
d) voor het referentiejaar geen inkomsten ontvangen hebben die hoger zijn dan de bedragen bedoeld in artikel § 1, 4° ;
e) zich ertoe verbinden binnen een maand na de inwerkingtreding van de overeenkomst hun wettelijke verblijfplaats in de woning te vestigen en ze de volledige duur van deze overeenkomst volledig en exclusief als hoofdverblijfplaats te bewonen.
4° gedurende de termijn van 20 jaar mag de maximaal te vorderen huurprijs (lasten niet inbegrepen) niet hoger zijn dan de maximumbedragen die in de reglementering met betrekking tot de SVK's zijn vastgesteld.
Indien de gezinssituatie van een bewoner op het punt staat om een grondige wijziging te ondergaan, zoals door het vertrek van een meerderjarig kind uit het kerngezin, een scheiding of een echtscheidingsprocedure, kan de raad van bestuur toestaan dat er geen rekening wordt gehouden met de inkomsten of de onroerende goederen van de echtgenoot/echtgenote of samenwonende op wie deze wijziging van de gezinsstructuur betrekking heeft, ook al staat deze persoon nog vermeld op de gezinssamenstelling.
§ 4. Voor het verstrijken van de twintigjarige termijn is het verboden een door of op initiatief van de GOMB gebouwde woning in haar geheel of gedeeltelijk ter verhuren als toeristische logies]1
----------
(1)
Wederverkoopvoorwaarde voor kopers-bewoners<
----------
----------
Art.12.§ 1. In afwijking van artikel 8, § 1, 5°, en onverminderd artikel 13 kan elke eigenaar van een middelgrote woning die daartoe gegronde redenen heeft, de toelating krijgen om zijn goed te verkopen alvorens de termijn van 20 jaar verstreken is; het goed mag evenwel uitsluitend worden verkocht aan een persoon die voldoet aan de voorwaarden van artikel [1 artikel 8, § 1, 1° tot 7° en § 3]1. De duur van de verbintenis bedoeld in artikel 8, § 1, 5°, is beperkt tot de restduur die nog geldt ten overstaan van de verkoper.
§ 2. Iedere akte met betrekking tot de overdracht van een middelgrote woning moet een clausule bevatten die bepaalt dat in geval van wederverkoop, waarvoor naar behoren toestemming moet zijn verkregen overeenkomstig § 1, de wederverkoopprijs niet hoger mag zijn dan de oorspronkelijke aankoopprijs inclusief aktekosten, btw en registratierechten, vermeerderd met intresten berekend tegen het rentetarief van de depositofaciliteit van de Europese Centrale Bank vanaf de datum van de akte waarmee de verkoper het goed gekocht heeft.
Er kan geen rekening worden gehouden met een eventuele meerwaarde. De kosten die de verkoper heeft gedaan voor de inrichting, verbetering of aanpassing van het gebouw kunnen echter in aanmerking worden genomen op basis van de bewijsstukken.. De raad van bestuur beslist over de nadere regels voor de aanvaarding van die stukken.
[1 Iedere koper is verplicht het voornemen om een gesubsidieerde woning te koop te stellen voor het aflopen van de twintigjarige termijn aan de GOMB bekend te maken zodat deze het voordeel van de exclusiviteit geniet bij het publiceren van een aankondiging betreffende de verkoop op haar website en bij haar kandidaat-kopers gedurende 60 werkdagen te rekenen vanaf de dag na de ontvangst van de bekendmaking. Ook moet de koper zijn notaris erom verzoeken de GOMB in kennis te stellen van het ontwerp van verkoopakte.]1
§ 3. De toegangs- en bewoningsvoorwaarden die zijn vastgelegd in dit besluit gelden voor alle opeenvolgende kopers en bewoners tot de oorspronkelijke termijn van 20 jaar verstreken is. Gedurende deze termijn moeten deze voorwaarden in alle verkoopovereenkomsten, authentieke akten of huurovereenkomsten, al naargelang het geval, worden opgenomen.
De bepalingen in de voormelde akten zijn tegenstelbaar aan alle bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers. In geval van openbare verkoop moeten deze voorwaarden eveneens in het bestek van de openbare verkoop worden vermeld.
§ 4. Iedere verkoper van een middelgrote woning moet van zijn kopers eisen dat zij zich er [1 in de verkoopovereenkomst en de authentieke verkoopakte]1 eveneens toe verbinden gedurende een termijn van 20 jaar te rekenen vanaf de eerste ingenottreding van het goed :
a) [1 a) het voornemen om hun gesubsidieerde woning te koop te stellen aan de GOMB bekend te maken zodat deze het voordeel van de exclusiviteit geniet bij het publiceren van een aankondiging betreffende de verkoop op haar website en bij haar kandidaat-kopers gedurende 60 werkdagen te rekenen vanaf de dag na de ontvangst van de bekendmaking.]1.
b) uiterlijk 30 dagen na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst artikelen 19 en 20 van dit besluit met betrekking tot de controle van de toegangsvoorwaarden na te leven.
----------
(1)
Art.13.[1 In geval van vervreemding tijdens een periode van 30 jaar na de inbezitneming van het goed beschikken de GOMB, de gewestelijke openbare vastgoedbeheerders, de sociale verhuurkantoren en de openbare vastgoedbeheerders die actief zijn op het grondgebied van de gemeente waar het goed gelegen is over een voorkooprecht.]1.
Daartoe betekent de notaris hun een kopie van de verkoopovereenkomst die moet zijn opgesteld onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht. Deze betekening geldt als aanbod tot verkoop.
[1 Deze operatoren en agentschappen beschikken over 60 werkdagen om dit aanbod te aanvaarden:
- tegen de prijs vermeld in de verkoopovereenkomst, bepaald overeenkomstig artikel 12, § 2. wanneer de woning wordt doorverkocht tijdens de twintigjarige periode;
- tegen de prijs vermeld in de verkoopovereenkomst die vrij wordt bepaald wanneer de woning wordt doorverkocht na het verstrijken van de twintigjarige periode.]1
In geval van concurrentie tussen de voorkooprechthoudenden, heeft de GOMB voorrang. Voor de overige voorkooprechthoudenden zal de eerste operator die het aanbod aanvaard, als koper worden erkend.
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 13, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Voorwaarden voor openbare vastgoedbeheerders
Art.14.Na twaalf maanden commercialisering kunnen geconventioneerde woningen verkocht worden aan openbare vastgoedbeheerders[1 en aan sociale verhuurkantoren]1.
----------
(1)
Voorwaarden voor de wederverkoop aan openbare vastgoedbeheerders
Art.15.De openbare vastgoedbeheerder [1 en de sociale verhuurkantoren mogen]1, gedurende 20 jaar te rekenen vanaf de eerste bewoning, [1 hun zakelijk recht]1 in de middelgrote woning enkel overdragen aan een persoon die aan de voorwaarden van artikel 8 voldoet.
----------
(1)
Art.16.§ 1. Iedere akte met betrekking tot de overdracht van een geconventioneerde woning moet een clausule bevatten die bepaalt dat in geval van wederverkoop, waarvoor naar behoren toestemming moet zijn verkregen overeenkomstig artikel 15, de wederverkoopprijs niet hoger mag zijn dan de oorspronkelijke aankoopprijs inclusief aktekosten, btw en registratierechten, vermeerderd met intresten berekend tegen het rentetarief van de depositofaciliteit van de Europese Centrale Bank vanaf de datum van de akte waarmee de verkoper het goed gekocht heeft.
Er kan geen rekening worden gehouden met een eventuele meerwaarde. De kosten die de verkoper heeft gedaan voor de inrichting, verbetering of aanpassing van het gebouw kunnen echter in aanmerking worden genomen op basis van de bewijsstukken. De raad van bestuur beslist over de nadere regels voor de aanvaarding van die stukken.
§ 2. De toegangs- en bewoningsvoorwaarden die zijn vastgelegd in dit besluit gelden voor alle opeenvolgende kopers en bewoners tot de oorspronkelijke termijn van 20 jaar verstreken is. Gedurende deze termijn moeten deze voorwaarden in alle verkoopovereenkomsten, authentieke akten of huurovereenkomsten worden opgenomen.
De bepalingen in de voormelde akten zijn tegenstelbaar aan alle bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers. In geval van openbare verkoop moeten deze voorwaarden eveneens in het bestek van de openbare verkoop worden vermeld.
§ 3. Iedere verkoper van een middelgrote woning moet van de kopers eisen dat ze zich er [1 in de verkoopovereenkomst en de authentieke verkoopakte]1 eveneens gedurende een termijn van 20 jaar te rekenen vanaf de eerste ingenottreding van het goed toe verbinden :
a) de GOMB op de hoogte te brengen van de tekoopstelling, zodat ze de aankondiging kan publiceren op haar website gedurende [1 gedurende 60 werkdagen]1 vanaf de dag volgend op de ontvangst van deze kennisgeving. De koper moet ook zijn notaris vragen om ieder ontwerp van verkoopakte te betekenen aan de GOMB.
b) uiterlijk 30 dagen na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst artikelen 19 en 20 van dit besluit met betrekking tot de controle van de toegangsvoorwaarden in acht te nemen.
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 16, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Art.17. In geval van vervreemding beschikt de GOMB over een voorkooprecht. Daartoe betekent de notaris aan de GOMB een kopie van de verkoopovereenkomst die moet zijn opgesteld onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht. Deze betekening geldt als aanbod tot verkoop. De GOMB heeft 60 werkdagen om dit aanbod te aanvaarden tegen de prijs vermeld in de overeenkomst, bepaald overeenkomstig artikel 16, § 1.
Voorwaarden voor bewoners die geen eigenaar zijn<[1 Vernieuwende projecten ]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Art.18.[1De Raad van Bestuur kan afwijken van de in dit hoofdstuk vastgestelde toegangs- en bewoningsvoorwaarden en nieuwe voorwaarden invoeren met het oog op de ontwikkeling van vernieuwende projecten die aansluiten bij het sociale huisvestingsbeleid bedoeld in artikel 1, 7°. De kopers moeten op het ogenblik van de verwerving evenwel nog steeds onderworpen zijn aan de personenbelasting in België.
De afwijkingen en nieuwe voorwaarden bedoeld in het eerste lid moeten door de Regering worden goedgekeurd naar aanleiding van de goedkeuring van het subsidiebesluit voor het vernieuwend project.]1
----------
(1)
HOOFDSTUK IV. - Toezicht op de naleving van de toegangsvoorwaarden
Art.19.[1§ 1. Onverminderd artikel 9 is de koper-bewoner verplicht om binnen 6 maanden na de inbezitneming bij de GOMB een attest van woonplaats en hoofdverblijfplaats in te dienen. Deze verplichting kan jaarlijks hernieuwd worden op verzoek van de GOMB.
§ 2. De koper-bewoner die van de raad van bestuur de toestemming heeft gekregen om zijn goed te huur te stellen overeenkomstig artikel 11 is verplicht om ten laatste binnen drie maanden na de inbezitneming van de woning bij de GOMB de kopie van de huurovereenkomst van hoofdverblijfplaats in te dienen. Diezelfde regel geldt bij een huurderswissel.
§ 3. De openbare vastgoedbeheerder die een woning heeft verworven via de regeling bepaald in de artikelen 13 en 14 is verplicht om ten laatste binnen drie maanden na de inbezitneming van de woning bij de GOMB de kopie van de huurovereenkomst van hoofdverblijfplaats in te dienen.]1
----------
(1)
Art.20. Na ontvangst van het eerste attest van woonplaats en hoofdverblijfplaats, dat aan de GOMB moet worden verstrekt binnen de termijn die is opgegeven in artikel 19, § 1, controleert de GOMB rechtstreeks in het Rijksregister van de natuurlijke personen of voldaan is aan de voorwaarde van domiciliëring en hoofdverblijfplaats, voor zover de koper de gegevens verstrekt heeft die nodig zijn voor deze raadpleging.
HOOFDSTUK V. - Sancties
Art.21. De partner van de GOMB of de promotor die verkoopt aan kopers die niet voldoen aan de voorwaarden, moet het aandeel van de subsidie dat is toegekend aan de verkochte kavel, terugbetalen.
Art.22.[1§ 1 Elke koper van een woning die door of op initiatief van de GOMB is geproduceerd, die de in de artikelen 12 en 13 vermelde voorwaarden voor doorverkoop niet naleeft, is de GOMB een bedrag verschuldigd dat gelijk is aan het bedrag van de subsidie voor de betreffende woning, vermeerderd met de boete.
§ 2. Elke koper van een parkeerplaats die door of op initiatief van de GOMB is geproduceerd, die de in artikel 7 vermelde voorwaarden voor doorverkoop niet naleeft, is de GOMB een bedrag verschuldigd dat gelijk is aan het bedrag van de subsidie voor de betreffende parkeerplaats, vermeerderd met de boete.
§ 3. Elke koper van een woning die door of op initiatief van de GOMB is geproduceerd, die de in artikel 11 vermelde voorwaarden voor verhuring niet naleeft, is de GOMB een bedrag verschuldigd dat gelijk is aan de werkelijke huurgelden die hij tijdens de betreffende huurperiode heeft ontvangen.
Als de werkelijke maandelijkse huurprijs niet bekend is, wordt rekening gehouden met de maandelijkse referentiehuurprijs die is vastgesteld op grond van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 oktober 2017 tot invoering van een standaardmodel van plaatsbeschrijving met indicatieve waarde, verhoogd met 50%.
Als de werkelijke huurperiode niet bekend is, wordt elke woning die in jaar N щщn maand lang verhuurd is, geacht verhuurd te zijn gedurende de 12 maanden van het betreffende jaar.
§ 4. De koper van een door of op initiatief van de GOMB geproduceerde woning die deze woning in strijd met artikel 11, Ї 4, verhuurt als toeristische logies is de GOMB de volgende bedragen verschuldigd:
- als de volledige woning verhuurd wordt als toeristische logies: een bedrag gelijk aan het dubbele van de werkelijke huurgelden die hij ontvangen heeft tijdens de betreffende verhuurperiode;
- als een deel van de woning verhuurd wordt als toeristische logies en de koper zelf zijn domicilie heeft in de woning en een deel ervan bewoont: een bedrag gelijk aan de werkelijk ontvangen huurinkomsten tijdens de betreffende verhuurperiode, vermeerderd met 50%.
Als het bedrag van de werkelijk ontvangen huur niet bekend is, wordt het goed geacht verhuurd te zijn voor een prijs per vierkante meter die de raad van bestuur gemachtigd is vast te stellen, rekening houdend met de tarieven die voor soortgelijke verhuringen gehanteerd worden.
Een tijdelijke woningruil zonder financiыle tegenprestatie voor een periode van ten hoogste negentig kalenderdagen per jaar valt niet onder deze paragraaf.
§ 5. Kopers van woningen geproduceerd door of op initiatief van de GOMB die hun woning niet verhuren maar die zich niet houden aan de voorwaarden inzake domicilie en bewoning bedoeld in artikel 8, Ї 1, 6А, zijn de GOMB een bedrag verschuldigd dat overeenstemt met de maandelijkse referentiehuur vastgesteld op basis van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 oktober 2017 tot invoering van een standaardmodel van plaatsbeschrijving met indicatieve waarde, vermenigvuldigd met het aantal maanden dat de koper er niet gedomicilieerd was.
§ 6. De kopers van parkeerplaatsen die door of op initiatief van de GOMB zijn geproduceerd en die de huurvoorwaarden bedoeld in artikel 7, Ї 2, niet naleven, zijn de GOMB een bedrag verschuldigd dat overeenstemt met de werkelijk ontvangen huurgelden tijdens de betreffende verhuurperiode.
Als de werkelijke maandelijkse huurprijs niet bekend is, wordt rekening gehouden met het dubbele van de maandelijkse huurprijs die voortvloeit uit de toepassing van artikel 7, § 2.
Als de werkelijke huurperiode niet bekend is, wordt elke parkeerplaats die in jaar n щщn maand lang verhuurd is, geacht verhuurd te zijn gedurende de 12 maanden van het betreffende jaar.
§ 7. Bij onvoorziene omstandigheden kan de raad van bestuur de regels die in de voorgaande paragrafen zijn uiteengezet ten gunste van de kopers aanpassen.
§ 8. De GOMB of de derden waarmee zij contractueel samenwerkt, moeten in verkoopovereenkomsten een beding opnemen waarin de regels vermeld staan die worden beschreven in de §§ 1 tot 7.
§ 9. De GOMB kan alle gerechtelijke en administratieve procedures inleiden die nodig zijn om de terugbetalingen te verkrijgen waarnaar in dit artikel wordt verwezen]1
----------
(1)<BESL 2023-11-16/17, art. 19, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Art.23. De koper-bewoner bedoeld in artikel 10 moet bij wijze van forfaitaire vergoeding aan het Gewest de volledige subsidie terugbetalen die is toegewezen aan zijn woning, vermeerderd met de wettelijke intresten, berekend vanaf het verlijden van de authentieke verkoopakte indien hij het goed dat hij voordien reeds bezat niet heeft verkocht binnen de voorgeschreven termijn.
Art.24. Gedurende de termijn van 20 jaar gelden de voorwaarden die zijn vastgelegd in hoofdstuk III van dit besluit voor alle opeenvolgende eigenaars van het middelgrote goed, hun rechthebbenden of rechtverkrijgenden, ten welke titel ook, en de eventuele bewoners.
Deze voorwaarden en de sancties die verbonden zijn met de niet-naleving ervan, moeten naargelang van het geval integraal worden overgenomen in elke verkoopovereenkomst, authentieke verkoopakte of woonovereenkomst, van welke aard ook.
De voorwaarden en sancties die zijn vastgelegd in dit besluit zijn tegenstelbaar aan iedere bevoorrechte of hypothecaire schuldeiser, ook in geval van faillissement van een handelaar als natuurlijk persoon.
Ook in geval van een openbare verkoop zijn de voornoemde voorwaarden van toepassing en moeten ze worden opgenomen in het bestek van de openbare verkoop.
HOOFDSTUK VI. - Het meerjarenplan
Art.25.[1De GOMB stelt een ontwerp van meerjarig investeringsplan op in overeenstemming met artikel 20, Ї 3 van de ordonnantie.
Dit ontwerp van meerjarenplan wordt opgesteld door de raad van bestuur en jaarlijks ter informatie toegestuurd aan de Regering.
Projecten die in het plan worden opgenomen, dienen te worden goedgekeurd door de Regering, die daarmee bevestigt dat het project strookt met het sociale huisvestingsbeleid van de Regering.
Het ontwerp van meerjarenplan moet inzonderheid voorzien in:
- de inschrijving van nieuwe projecten, met vermelding van de geraamde uitvoeringskalender;
- de gewijzigde boekingen in de begroting, zowel voor de vastlegging als voor de vereffening van subsidies;
- de aanpassing van het vereffeningsplan van de subsidies naarmate de projecten vorderen,
- de vastlegging en de wijzigingen van de interventieperimeter.
Het meerjarenplan houdt rekening met de subsidies die de Regering jaarlijks toekent in uitvoering van de beheersovereenkomst en de vereffeningsregels voor die subsidies]1
----------
(1)
Art.26. Dit besluit treedt in werking op de tiende dag na zijn bekendmaking. Het heft het besluit van 1 juni 2006 op, met uitzondering van de artikelen 10 tot en met 18. Die artikelen zullen worden opgeheven tien dagen na de goedkeuring door de Regering van de beheersovereenkomst van de GOMB.
Art. 26/1. [1Het dertigjarig voorkooprecht bepaald in artikel 13 geldt voor woningen die verkocht worden na de inwerkingtreding van dit besluit.]1
----------
(1)<Ingevoegd bij BESL 2023-11-16/17, art. 21, 002; Inwerkingtreding : 23-12-2023>
Art. 27. De minister bevoegd voor Stadsvernieuwing wordt belast met de uitvoering van dit besluit.
Brussel, 26 september 2013.
Namens de Brusselse Hoofdstedelijke Regering :
De minister-voorzitter van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering,
R. VERVOORT
De minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering belast met Leefmilieu, Energie en Stadsvernieuwing,
Mevr. E. HUYTEBROECK