26 SEPTEMBER 2013. - Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de stedenbouwkundige lasten die opgelegd worden bij de uitreiking van stedenbouwkundige vergunningen
HOOFDSTUK I. - Definities
Art. 1
HOOFDSTUK II. - Aard van de stedenbouwkundige lasten
Art. 2-4
HOOFDSTUK III. - Verplichte oplegging van stedenbouwkundige lasten
Art. 5
HOOFDSTUK IV. - Waarde van de verplichte stedenbouwkundige lasten
Art. 6-7
HOOFDSTUK V. - Vermindering en vrijstelling van stedenbouwkundige lasten
Art. 8-9
HOOFDSTUK VI. - Voorstel door de aanvrager van de vergunning
Art. 10
HOOFDSTUK VII. - Uitvoeringstermijn van de stedenbouwkundige lasten
Art. 11-12
HOOFDSTUK VIII. - Financiële waarborgen
Art. 13-16
HOOFDSTUK IX. - Overgangs- en slotbepaling
Art. 17-18
HOOFDSTUK I. - Definities
Artikel 1. § 1. In dit besluit verstaat men onder :
1° Omkaderde woning : de woning die door of voor een openbare vastgoedoperator of een S.V.K. gekocht, gebouwd of te huur wordt gesteld;
2° Conventionele woning : de woning die voldoet aan de volgende vereisten:
- de woning mag enkel worden toegekend aan gezinnen waarvan het inkomen niet meer bedraagt dan 52.358,75 euro, vermeerderd met 5.083,11 euro voor de eerste persoon ten laste en met 2.452,11 euro voor elke bijkomende persoon ten laste. Voor de bepaling van dit inkomen zal evenwel slechts rekening worden gehouden met de helft van het globaal belastbaar inkomen van de echtgenoot of de samenwonende met het laagste belastbaar inkomen. Deze bedragen zijn gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen en op de november 2010 index gebaseerd;
- wanneer zij te huur wordt gesteld, mag de aanvankelijke jaarlijkse huurprijs niet meer belopen dan 6,5 percent van de kostprijs, met inbegrip van de verwervingskosten;
- wanneer zij verkocht wordt mag de prijs 1.800 euro per bewoonbare m, exclusief BTW, niet overschrijden. Dit bedrag is aan de ABEX index verbonden en op de november 2010 index gebaseerd.
Voor de woninggedeelten onder een horizontaal plafond wordt de bewoonbare oppervlakte berekend tussen de buitenzijde van de gevelmuren en de as van de aanpalende muren (inclusief voor de gemeenschappelijke muur tussen de gemeenschappelijke en private gedeelten, met inbegrip van technische kokers en tunnels).
Voor de gedeelten van de woning vlak onder het dak is de in beschouwing genomen oppervlakte het gedeelte waarvan de hoogte tussen de afgewerkte vloer en de buitenbekleding van het dak meer dan 1,20 m bedraagt voor daken met een helling van meer dan of gelijk aan 45° en 1,50 m voor de daken met een helling van minder dan 45°.
- de woning kan slechts worden toegewezen aan gezinnen die op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar zijn van voor huisvesting bestemde onroerende goederen die in België gelegen zijn;
- de begunstigde bezorgt de vergunnende overheid een afschrift van de verkoopovereenkomst of van de huurovereenkomst.
3° Vergunning : stedenbouwkundige vergunning.
4° Project : handelingen en werken die het voorwerp van de vergunnings-aanvraag vormen.
5° Openbare vastgoedoperator : een gemeente, een O.C.M.W., een autonome gemeentelijke regie, de Grondregie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestings-maatschappij (BGHM), een openbare vastgoedmaatschappij (OVM), het Woningfonds van het Brussels Hoofd-stedelijk Gewest en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel (GOMB).
6° S.V.K. : sociaal verhuurkantoor, rechtspersoon zoals gedefinieerd in de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode.
7° Vloeroppervlakte : onverminderd volgende alinea, oppervlakte berekend overeenkomstig het tweede lid van de definitie van het begrip vloeroppervlakte die verstrekt wordt door de verklarende woordenlijst van het op 3 mei 2001 goedgekeurde Gewestelijk Bestemmingsplan.
Voor de in artikel 5, § 1, 1°, c, bedoelde openluchtparkings dienen de verwijzingen naar de begrippen " vloeren " en " buitenzijde van de buitenmuren " te worden begrepen als respectievelijk " de in aanmerking genomen oppervlakte " en de " grenzen van het terrein dat voor de parkeernoden bestemd wordt met inbegrip van de toegangen ertoe ".
8° Vloer/terrein-verhouding : verhouding tussen de totale vloeroppervlakte van het project en de oppervlakte van het betrokken terrein zoals ze berekend wordt in het formulier voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning dat als bijlage is gevoegd bij het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 17 januari 2002 tot vaststelling van de samenstelling van het dossier van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.
9° Parking met commerciële doeleinden : publiek toegankelijke parking tegen betaling en die niet tot een andere bestemming behoort.
10° Diepgaande renovatie : substantiële wijziging van een gebouw waarvan alleen de structuur of het geraamte behouden blijft.
§ 2. Indien in het kader van onderhavig besluit een begrip gebruikt wordt dat in het glossarium van het gewestelijk bestemmingsplan van 3 mei 2001 gedefinieerd is, dan moet deze definitie gehanteerd worden.
HOOFDSTUK II. - Aard van de stedenbouwkundige lasten
Art.2. De stedenbouwkundige lasten moeten zich in de nabijheid bevinden van de projecten die deze doen ontstaan.
Ze worden in de vergunning bepaald in functie van de aard en de te voorziene gevolgen van het project.
Art.3. § 1. Onverminderd artikel 4 omvatten de stedenbouwkundige lasten :
1° de realisatie, de verbouwing of de renovatie van openbare ruimten, voorzieningen en gebouwen, van het wegennet en de groene ruimten.
2° de realisatie, de verbouwing of de renovatie van woningen bedoeld in artikel 1, 1° en 2°.
§ 2. Voor de projecten bedoeld in artikel 5, § 1, 2°, zijn de stedenbouwkundige lasten bij voorkeur deze bedoeld in § 1, 2°.
Art.4. § 1. De stedenbouwkundige lasten kunnen ook geheel of gedeeltelijk de vorm aannemen van een storting van een geldwaarde die bestemd wordt voor de uitvoering van de in artikel 3 bedoelde handelingen en werken.
In dat geval wijst de vergunnende overheid in de vergunning, desgevallend in toepassing van artikel 100, § 1, alinea 5, van het BWRO, de in artikel 3 van dit besluit bedoelde handelingen en werken aan die op die manier gefinancierd zullen worden.
§ 2. Onverminderd artikel 100, § 1, alinea 5, van het BWRO, de vergunnende overheid kan beslissen om de bedragen van de stedenbouwkundige lasten gegenereerd door meerdere vergunningen aan te wenden om gelijke handelingen en werken te verwezenlijken, indien elk van deze bedragen afzonderlijk niet zou volstaan om de verwezenlijking ervan volledig te financieren.
§ 3. Voor de in artikel 5, § 1, 2°, bedoelde projecten zal de gestorte geldsom bij voorkeur bestemd worden voor de uitvoering van in artikel 3, § 1, 2° bedoelde handelingen en werken.
HOOFDSTUK III. - Verplichte oplegging van stedenbouwkundige lasten
Art.5. § 1. Onverminderd artikel 9, legt de vergunnende overheid stedenbouwkundige lasten op bij de uitreiking van de volgende vergunningen:
1° De vergunningen toegekend voor de bouw, uitbreiding of bestemmingswijziging met werken van een gebouw of een deel van een gebouw bestemd voor de volgende activiteiten :
a) kantoren of activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen en die de drempel van 500 m vloeroppervlakte overschrijden;
b) parlementaire raden en hun diensten, diplomatieke missies, consulaatsposten van Staten die erkend zijn door België of vertegenwoordigingen van verenigde of gelijkgestelde entiteiten van die Staten en die de drempel van 500 m vloeroppervlakte overschrijden;
c) overdekte of onoverdekte parkings met commerciële doeleinden en die de drempel van 24 parkeerplaatsen overschrijden;
d) handels- en groothandelszaken en die de drempel van 2 000 m vloeroppervlakte overschrijden;
e) hotelinrichtingen en die de drempel van 20 kamers overschrijden.
2° De vergunningen toegekend voor de bouw, uitbreiding of bestemmingswijziging met werken van een gebouw of een deel van een gebouw bestemd voor huisvestingen en die de drempel van 1 000 m vloeroppervlakte overschrijden.
§ 2. Wanneer de in de 1° en 2° van de vorige paragraaf bedoelde drempels reeds regelmatig bereikt of overschreden zijn, zijn de stedenbouwkundige lasten, bij latere uitbreidingen, diepgaande renovatie of afbraak-wederopbouw, enkel verschuldigd op de bijkomende vloeroppervlakten.
HOOFDSTUK IV. - Waarde van de verplichte stedenbouwkundige lasten
Art.6. De waarde van de stedenbouwkundige lasten wordt als volgt bepaald voor de volgende vergunningen :
1° 125 euro per m vloeroppervlakte voor de vergunningen bedoeld in artikel 5, § 1, 1°, onder voorbehoud van de in de 2° en 3° bedoelde hypotheses;
2° 200 euro per m vloeroppervlakte die, in de vergunningen bedoeld in artikel 5, § 1, 1°, a, de vloer/terrein verhouding van het gebied of van het bestaande en regelmatige gebouw overschrijdt, wanneer de vloer/terrein verhouding hiervan groter is dan deze van het gebied;
3° 90 euro per m vloeroppervlakte voor de in artikel 5, § 1, 1°, e, bedoelde vergunningen;
4° 65 euro per m vloeroppervlakte voor de vergunningen bedoeld in artikel 5, § 1, 2, wanneer deze zich bevinden op een terrein waarvan de bestemming sinds kort bepaald is bij het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 2013 houdende goedkeuring van de gedeeltelijke wijziging van het GBP in woongebieden, gemengde gebieden, gebieden voor voorzieningen of ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving;
5° 50 euro per m vloeroppervlakte voor de overige vergunningen bedoeld in artikel 5, § 1, 2°.
Art.7. § 1. De in artikel 6 vastgelegde waarde van de stedenbouwkundige lasten kan met een derde verminderd worden :
1° wanneer de vergunning betrekking heeft op de uitvoering van handelingen en werken in een perimeter tot herwaardering van een wijk overeenkomstig de ordonnantie van 7 oktober 1993 houdende organisatie van de herwaardering van de wijken of in een perimeter voor stedelijke herwaardering overeenkomstig de ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering;
2° wanneer de vergunning betrekking heeft op de uitvoering van handelingen en werken voor de herwaardering van het beschermd of op de bewaarlijst ingeschreven onroerend erfgoed;
3° wanneer de vergunning wordt uitgereikt in toepassing van de voorschriften 0.8, 0.10 of 4.4 van het gewestelijk bestemmingsplan.
§ 2. Afgezien van de gevallen bepaald in paragraaf 1, kan de vergunnende over-heid de waarde van de stedenbouwkundige lasten verminderen, wanneer zij het bestaan vaststelt van uitzonderlijke omstandigheden die verband houden met de tenuitvoerlegging van de vergunning of van de stedenbouwkundige lasten.
HOOFDSTUK V. - Vermindering en vrijstelling van stedenbouwkundige lasten
Art.8. De waarde van de stedenbouwkundige lasten wordt verminderd met de waarde van de stedenbouwkundige lasten die vereffend werden bij de uitreiking van een vorige gedeeltelijk of volledig onuitgevoerde vergunning, mits naleving van de volgende voorwaarden :
1° de nieuwe vergunning heeft betrekking op hetzelfde onroerend goed.
2° het ontvangstbewijs van het volledige aanvraagdossier voor de vergunning werd afgeleverd binnen de tien jaar na de kennisgeving van de vorige vergunning.
Art.9. Worden vrijgesteld van stedenbouwkundige lasten :
1° de realisatie van woningen bedoeld in artikel 1, 1° en 2° ;
2° de realisatie van groene ruimten;
3° de realisatie van overstapparkings;
4° de realisatie van voorzieningen voor onderwijs, cultuur, sport, gezondheids-zorg, sociale voorzieningen of voorzieningen voor erkende erediensten of lekenmoraal;
5° de bestemmingswijziging van een gebouw waarin kantoren of activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen ondergebracht zijn tot een woning of een voorziening voor onderwijs, cultuur, sport, gezondheidszorg, een sociale voorziening of een voorziening voor een erkende eredienst of lekenmoraal; in geval van uitbreiding, diepgaande renovatie of afbraak-wederopbouw heeft de vrijstelling geen betrekking op de bijkomende vloeroppervlakten;
6° de stedenbouwkundige vergunningen houdende uitvoering van een verkavelingsvergunning, waarvoor bij de uitreiking andere stedenbouwkundige lasten zijn opgelegd dan die voor de nodige infrastructuur om deze ten uitvoer te brengen.
HOOFDSTUK VI. - Voorstel door de aanvrager van de vergunning
Art.10. § 1. De aanvrager van de vergunning kan in zijn aanvraag, wanneer hij deze indient, een voorstel formuleren met betrekking tot de werken die hij als stedenbouwkundige lasten aan de vergunnende overheid voorstelt.
Dit voorstel wordt duidelijk als dusdanig geïdentificeerd in de documenten van de vergunningsaanvraag, alsook op de grafische documenten.
De vergunnende overheid is niet gebonden door dit voorstel.
§ 2. De aanvrager kan in uitvoering van § 1 van dit artikel bij wijze van stedenbouwkundige lasten voor de projecten bedoeld in artikel 5, § 1, 2°, de realisatie van 15 % omkaderde en/of conventionele woningen voorstellen. Deze woningen zullen gedurende een periode van een jaar vanaf de uitreiking van de vergunning prioritair voorgesteld worden aan de openbare vastgoedoperatoren.
In deze hypothese is het voorstel aanvaardbaar, ook al liggen de kosten voor de aanvrager van de aldus aangeduide handelingen en werken lager dan het in uitvoering van hoofdstuk IV van dit besluit berekende waarde.
HOOFDSTUK VII. - Uitvoeringstermijn van de stedenbouwkundige lasten
Art.11. § 1. Wanneer de vergunnende overheid in de vergunning geen planning oplegt die de orde en de termijn bepaalt waarin de toegestane handelingen of werken en de stedenbouwkundige lasten moeten worden uitgevoerd, moeten de volgende termijnen nageleefd worden :
1° de handelingen en werken met betrekking tot de lasten moeten aangevangen zijn vóór de voltooiing van de werken die werden uitgevoerd op basis van de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd.
2° wanneer de handelingen en werken met betrekking tot de lasten een afzonderlijke vergunning vereisen naast de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, moet de vergunningsaanvraag ingediend worden door de houder van de vergunning in de loop van het jaar dat volgt op de aflevering van de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd.
§ 2. Die termijnen kunnen, op een met redenen omklede aanvraag van de houder van de vergunning, door de vergunnende overheid herzien worden, op voorwaarde dat de aanvraag hiertoe minstens twee maand vóór het verstrijken van de in vorig lid bedoelde termijn is gebeurd.
Art.12. § 1. Onverminderd de paragrafen 2 en 3, wanneer de vergunning stedenbouwkundige lasten oplegt in de vorm van de storting van een geldbedrag, moet de uitvoering van de daarmee gefinancierde handelingen en werken op beduidende wijze zijn aangevat binnen een termijn van zes jaar nadat het betrokken bedrag integraal gestort is.
§ 2. De vergunnende overheid kan ten laatste twee maanden voorafgaand aan het verstrijken van de termijn bedoeld in § 1 de houder van de vergunning in kennis stellen van de volledige of gedeeltelijke herbestemming van dit bedrag voor andere handelingen en werken dan deze welke bedoeld worden in de vergunning, op voorwaarde dat deze herbestemming in overeenstemming is met de principes die vastgelegd zijn in artikel 2 van dit besluit.
Deze kennisgeving geschiedt na de toestemming van het college van burgemeester en schepenen wanneer de lasten met toepassing van artikel 100, § 1, alinea 5, van het BWRO worden opgelegd.
In geval van herbestemming kan de in § 1 bedoelde termijn indien nodig ten hoogste eenmaal met 2 jaar verlengd worden. Deze verlenging slaat enkel op de uitvoering van het herbestemde deel van de som die als stedenbouwkundige lasten gestort wordt.
De uitvoeringstermijn voor het deel dat niet herbestemd wordt, blijft ongewijzigd.
Indien er meerdere vergunninghouders zijn, kan de kennisgeving maar op geldige wijze worden verricht, wanneer zij verstuurd wordt naar alle houders.
§ 3. Wanneer de vergunnende overheid de houder van de vergunning in kennis stelt van het ontstaan van een geval van overmacht, wordt de in de eerste paragraaf bedoelde termijn opgeschort vanaf de datum waarop de kennisgeving is verstuurd en dit tot de dag waarop het geval van overmacht ophoudt te bestaan.
Indien er meerdere vergunninghouders zijn, kan de kennisgeving maar op geldige wijze worden verricht, wanneer zij verstuurd wordt naar alle houders.
§ 4. Bij overschrijding van de toegekende termijn voor de uitvoering van de via de stedenbouwkundige lasten gefinancierde handelingen en werken, moet het deel van het als stedenbouwkundige lasten verschuldigde bedrag dat op dat moment nog niet werd aangewend, terugbetaald worden aan de houder van de vergunning.
Indien er meerdere vergunninghouders zijn en meerderen onder hen dit bedrag daadwerkelijk betaald hebben, wordt elkeen individueel terugbetaald in verhouding tot zijn respectieve bijdrage.
§ 5. In het kader van de paragrafen 2 tot 4 van dit artikel moet onder "houder van de vergunning" worden verstaan de persoon aan wie de vergunning is uitgereikt.
HOOFDSTUK VIII. - Financiële waarborgen
Art.13. Voor de in artikel 3 bedoelde stedenbouwkundige lasten dient de houder van de daarop betrekking hebbende vergunning een financiële waarborg te verlenen alvorens met de werken van start te gaan.
De waarborg moet de volledige geraamde kostprijs van deze lasten dekken, behalve als kan worden vastgesteld dat de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning dit niet toelaat, waarbij de vergunnende overheid deze dekking kan verminderen tot een niveau dat aanvaardbaar is voor de financiële toestand van de begunstigde van de vergunning, zonder dat de waarborg evenwel kleiner mag zijn dan de helft van de geraamde kost van de lasten.
Hij kan worden vrijgemaakt naarmate de als stedenbouwkundige lasten opgelegde handelingen en werken worden uitgevoerd, in verhouding tot de in het kader van de lasten reeds verrichte investeringen, tegen maximaal 60 % van het totale waarde, waarbij het saldo pas wordt vrijgemaakt wanneer de vergunnende overheid of haar gemachtigde deze handelingen en werken voorlopig opgeleverd heeft.
Art.14. Bij een overdracht van een vergunning blijft de overdragende partij ertoe gehouden borg te staan voor de goede uitvoering van de lasten, en dit tot de nieuwe houder van de vergunning de vergunnende overheid een financiële waarborg heeft geleverd die gelijk is aan die bedoeld in artikel 13.
Art.15. De waarborg is opeisbaar of van rechtswege verworven door de vergunnende overheid ten belope van de waarde van de lasten die nog niet uitgevoerd zijn, in de volgende gevallen :
1° bij niet-naleving van de uitvoeringstermijnen voor de lasten vermeld in de vergunning of, bij ontstentenis van zo'n vermelding, van de termijnen bepaald in artikel 11.
2° wanneer de vergunning waarvoor lasten werden opgelegd, vervalt na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd.
3° wanneer de handelingen en werken met betrekking tot de lasten, naast de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, een afzonderlijke vergunning vereisen en waarbij :
- hetzij de vergunningsaanvraag met betrekking tot de lasten het voorwerp heeft uitgemaakt van een weigering waartegen geen gewoon administratief verhaal meer mogelijk is;
- hetzij de vergunning voor de realisatie van de lasten vervalt na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd.
Art.16. De waarborg wordt slechts vrijgemaakt zonder uitvoering van de lasten wanneer de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, vervallen is zonder dat het project werd uitgevoerd, zelfs niet gedeeltelijk.
HOOFDSTUK IX. - Overgangs- en slotbepaling
Art.17. Dit besluit treedt in werking op de dag van inwerkingtreding van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 2013 houdende goedkeuring van de gedeeltelijke wijziging van het gewestelijk bestemmingsplan van 3 mei 2001.
De vóór die datum uitgereikte vergunningen en volledig verklaarde dossiers van vergunningsaanvragen blijven onder de vroegere regeling vallen, met uitzondering van artikel 8, dat hierop van toepassing wordt zodra het in werking treedt.
Art. 18. De Minister die bevoegd is voor Ruimtelijke Ordening, wordt belast met de uitvoering van dit besluit.
Brussel, 26 september 2013.
Voor de Brusselse Hoofdstedelijke Regering :
De Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, bevoegd voor Plaatselijke Besturen, Ruimtelijke Ordening, Monumenten en Landschappen, Openbare Netheid en Ontwikkelingssamenwerking,
R. VERVOORT