28 OKTOBER 1999. - Besluit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ter goedkeuring van het prioritair actieprogramma " Crystal " gelegen op het grondgebied van de gemeente Sint-Jans-Molenbeek.
Art. 1-5
BIJLAGEN.
Art. N1, N2, N3, N4, N5
Artikel 1. Het prioritair actieprogramma " Crystal " wordt goedgekeurd. Het houdt de hierbij aangehechte documenten in :
1) het informatief document " Memorie van toelichting ", dat volgende stukken bevat :
a. de bestaande feitelijke toestand, vergezeld van de plannen nr. 1 tot 5;
b. de maatregelen ten gunste van de ontwikkeling van de wijk;
c. de grondbeginselen van de prioritaire actieprogramma's;
d. de bijzondere maatregelen, vergezeld van de plannen nr. 7c en 7d;
e. de in plannen vastgelegde en bestaande reglementering afwijkingen;
f. de gemengde vennootschap " Crystal ";
g. erfpacht/recht van doorgang;
h. de vrijstelling van de speciale regelen van openbaarmaking;
i. de voorstudie en het milieu-effectrapport;
j. de synthesetabel van de bestemmingen;
2) het rechtsgeldig document, onder de naam bestemmingsplan, dat volgende elementen bevat :
a. de letterlijke voorschriften (zones voor bebouwing en zones non aedificandi);
b. de plannen nr. 6a, 6b, 7a en 7b.
Art.2. De aanvragen voor stedebouwkundige vergunning, verkaveling of stedebouwkundig attest, verbonden met de uitbreiding van de N.V. Eurocall en met de projecten van de gemengde vennootschap opgericht door de G.O.M.B., de N.V. Eurocall en de N.V. Charmeuil zijn vrijgesteld van de bijzondere voorschriften betreffende publiciteit zoals voorzien in de artikels 112 tot 115 van de organieke ordonnantie van 29 augustus 1991 over de planning en de stedebouwkundige aanleg.
Art.3. Het prioritair actieprogramma " Crystal " zal ophouden van kracht te zijn vijf jaar na zijn inwerkingtreding, behoudens verlenging voor een nieuwe termijn van vijf jaar.
Art.4. Dit besluit wordt van kracht op de dag van zijn publicatie in het Belgisch Staatsblad.
Art.5. De Minister bevoegd voor de Ruimtelijke Ordening wordt belast met de uitvoering van dit besluit.
Brussel, 28 oktober 1999.
Minister-Voorzitter van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Plaatselijke Besturen, Ruimtelijke Ordening, Monumenten en Landschappen, Stadsvernieuwing en Wetenschappelijk Onderzoek,
J. SIMONET
Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Openbare Werken, Vervoer, Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp,
J. CHABERT
Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Tewerkstelling, Economie, Energie en Huisvesting,
E. TOMAS
Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Leefmilieu en Waterbeleid, Natuurbehoud, Openbare Netheid en Buitenlandse Handel,
D. GOSUIN
Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt en Externe Betrekkingen,
Mevr. A. NEYTS-UYTTEBROECK
Staatssecretaris bij het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, belast met Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing, Monumenten en Landschappen en Bezoldigd Vervoer van Personen,
E. ANDRE
BIJLAGEN.
Art. N1. Bijlage 1. Memorie van toelichting.
1.1. Bestaande feitelijke toestand.
1.1.1. Het sociale weefsel.
Het socio-economisch profiel van de gemeente Molenbeek behoort bij de zwaksten in het Gewest. De wijk waarin het huizenblok ligt neemt binnen de gemeente een uitzonderlijk kwetsbare plaats in. De criteria van sociaal-economische kwetsbaarheid zijn voor het betreffende huizenblok nog lager dan het gemiddelde van deze wijk. Het ernst van het probleem is ongelijkmatig verdeeld over het huizenblok. Paradoxaal genoeg zijn het inkomen en de leefomstandigheden in de sociale woningen ruim beter dan in de andere woningen, die officieel 45 % - en in werkelijkheid (1) waarschijnlijk 55 à 60 % - van de bewoners van het huizenblok bevatten. Deze omkering - namelijk dat niet de meest behoevenden in de sociale woningen wonen - is een kenmerk van vele kansarme wijken. Het toont aan dat het probleem niet kan opgelost worden los van de context die voor de concentratie van het probleem verantwoordelijk is.
((1) De observaties in situ hebben bevestigd wat wordt vermoed door Gemeentebestuur en politie : dat de werkelijke bewoning van de kansarme wijken 20 % hoger ligt dan de cijfers van het bevolkingsregister.)
Naar schatting wonen 520 à 550 inwoners in het huizenblok, gegroepeerd in 180 à 200 families. 41 % van deze families zijn alleenstaanden, die vooral wonen in de sociale woningen. De gemiddelde gezinsgrootte is tegelijk zeer hoog, namelijk 3,6 personen. Ongeveer 60 % van de bevolking is minder dan 35 jaar. Grote families en alleenstaanden vormen dus het overgrote deel van de populatie. Dat is een kwetsbare groep.
Die kwetsbaarheid wordt nog verscherpt door economische afhankelijkheid. 62 % van de inwoners, ouder dan 18 jaar, hebben geen enkel diploma. Dat is tweemaal hoger dan het gemeentelijk gemiddelde en bijna driemaal hoger dan het gewestelijk gemiddelde. Tussen '81 en '91, is het werkende deel van de actieve bevolking nog verder gedaald van 28 naar 23 %.
De kansarmoede neemt toe.
1.1.2. De gebouwen.
Zie plannen nr. 2 en 4.
De bebouwing van het huizenblok is heterogeen en complex; het is het resultaat van 200 jaar evolutie. Het was ooit een gesloten huizenblok met randbebouwing. Het binnengebied is daarna dichtgegroeid, op een wijze die de bestaande bebouwing aan de randen heeft geschaad. Nog later werd één kwart van het blok gesloopt om enkele woontorens te bouwen. De verschillende stedebouwkundige concepten conflicteren met mekaar. De wijze waarop de stedelijke intimiteit in elk van die concepten wordt vormgegeven, verschilt grondig, en dat verschil veroorzaakt kortsluitingen in de interface tussen publieke en private ruimte. Een aanwijsbare reden voor de uiteindelijke chaotische situatie is de onvolledige uitvoering van opeenvolgende herstructureringsplannen.
Vergeleken bij de gematigde bebouwingsindex (0,66) is de V/T-factor hoog (2,01). De totale gebouwde vloeroppervlakte bedraagt 23712 m2. 39 % van de eigendommen is vervallen of ligt braak. Dat vertegenwoordigt meer dan 50 % van de gebouwde oppervlakte. De oude woningen aan de rand van het bouwblok worden gemarginaliseerd door de woontorens en door de bebouwing in het binnenblok. Een groot deel daarvan is de oude cinema " Crystal ", stadskanker geworden en eigendom van het Gemeentebestuur. Op plan nr. 4a is het negatieve effect te zien van dit complex op zijn directe omgeving.
De ouderdom van het huizenblok, geeft aan het gebouwde patrimonium automatisch een historische waarde. Deze waarde wordt algemeen beschermd door hogere plannen, uitgezonderd het oostelijke kwart van het huizenblok, waar de sociale huisvesting zich bevindt.
1.1.3. De activiteiten.
Zie plannen nr. 3a en 3b.
60 % van de gebouwde oppervlakte wordt gebruikt voor bewoning, en 18 % van de bebouwing staat leeg. De rest wordt gebruikt voor economische activiteiten. Deze verhoudingen bevestigen de potentie van deze wijk naar de toekomst toe : dat ze nooit een economisch zwaargewicht worden, maar eerder een overwegend residentiële toekomst heeft. Het huizenblok grenst aan de Gentsesteenweg, die de feitelijke en historische ruggegraat vormt van de wijk en het grootste deel van de economische activiteit bevat.
De bedrijven die zich op een breder publiek richten dan de wijk zelf, hebben echter hun toegangen gelokaliseerd aan de " achterdeuren " van de wijk. Ze onttrekken zich nu aan de lokale dynamiek van de wijk. Die scheiding wordt versterkt door de morfologische situatie van de wijk en door de verkeersorganisatie.
Die afstandelijkheid t.o.v. de directe omgeving is een vrij algemeen concept geworden : atriumgebouwen, patiocomplexen, gereserveerde cul-de-sacs streven naar een geconcentreerde en gecontroleerde toegangstructuur, die een sterk marginaliserend effect heeft op de randen. In wijken waar de openbare ruimte vervallen is, chaotisch, vuil en onoverzichtelijk, heeft private ruimte de neiging om zich naar binnen te keren. Zoals in andere dynamische processen, bestaat ook in het stedelijk systeem een principe van wederkerigheid tussen het deel en het geheel. Men stelt vast dat er meer onzichtbaar geïnvesteerd wordt naarmate de kwaliteit van het openbare domein en het algemene leefkader slechter is. De neiging bestaat om de verbindingen met het openbare domein te minimaliseren om redenen van veiligheid - of dat terecht is, is nog een andere vraag - en omdat men zich niet wenst te identificeren met de verwaarloosde wijk. Als de wijk geen uitstraling heeft en representativiteit mist, dan wordt representatie een individuele en interne kwestie.
Het P.A.Programma moet streven naar een situatie waarin bedrijven en wijk weer samen op het rendez-vous zijn, waarin beiden dezelfde publieke ruimten delen, en gedragen worden door een verenigde dynamiek.
1.1.4. De eigendomsstructuur.
Plan nr. 1 geeft de bestaande eigendomsstructuur weer. 39 % van de grondoppervlakte is eigendom van kleine eigenaars. Het Gemeentebestuur en de Molenbeekse haard zijn samen eigenaar van bijna de helft van de grond. Het overblijvende deel (12 %) is eigendom van een private eigenaar, De heer P. Tackoen, die één van de lokale actoren is in het prioritair actieprogramma. De wijze waarop de eigendommen nu zijn verdeeld, staat een goede ordening in de weg :
- het hart van het huizenblok is verdeeld over verschillende eigenaars, die elk een recht van doorgang moeten verlenen opdat de kern van het huizenblok als semi-publieke ruimte zou kunnen functioneren;
- de rand van het huizenblok is beeldbepalend, en die rand is vandaag weinig aantrekkelijk. De eigenaars van de rand maken geen actief deel uit van het actieprogramma. Een belangrijke sleutel tot een positief effect op de wijk ontbreekt dus.
1.1.5. Ruimtelijk-structurele context.
Het ontstaan en de kenmerken van de ruimtelijke structuur van de wijk, op haar relaties met de andere wijken, en op het verband hiervan met de actuele toestand van uitsluiting en kansarmoede in de wijk :
- dat de ruimtelijke structuur van de wijk en haar ruime omgeving, de wijk voorbestemt om zich in zichzelf op te sluiten. Dat is, zoals eerder gesteld, een kenmerk van de meeste kansarme wijken (2);
((2) Over het algemeen tenderen gesegregeerde wijken naar een homogene functionele invulling. Dat kunnen dus evengoed " exclusieve " rijke buurten zijn, als kansarme buurten. Exclusieve, rijke getto's zijn echter onstabiel vanwege de uitzonderlijke aantrekkingskracht die ze uitoefenen en de externe druk die daardoor ontstaat, en ook vanwege het zeer tijdelijke karakter van trends en mode. Kansarme getto's daarentegen stoten af, en neigen dus naar een statu quo of verscherping. Om deze reden zijn grote gesegregeerde gehelen op termijn problematisch en dus te vermijden.)
- dat binnenin de wijk, de ruimtelijke structuur relatief goed is gevormd.
De ruimtelijke segregatie van de wijk ten opzichte van het Gewest zou dus moeten verminderd worden, zonder dat het ten koste is van haar interne kwaliteiten en evenwichten.
1.1.6. Openbaar domein en verkeersorganisatie.
Zie plan nrs. 5a en 5b.
Een groot deel van de voetpaden is in slechte staat. De Kolomstraat is in haar geheel aan herstelling toe. Het materiaalgebruik is weinig homogeen, en draagt bij tot de fragmentering van de ruimte. Schadelijk voor de aantrekkelijkheid van de wijk zijn de sluikstorten en rondslingerende vuilniszakken. Olie en vet op de straat en de voetpaden, en verlaten autowrakken of -onderdelen geven aan bewoners en bezoekers de indruk dat de wijk aan haar lot wordt overgelaten. Een gestructureerde aanpak voor dit bijzonder moeilijke en complexe probleem is er tot op heden niet. Het ophalen van de sluikstorten geschiedt door de gemeente nochtans elke werkdag. Dat verhindert niet dat de wijk de meest verwaarloosde indruk geeft op de dagen waarop het leefkader voor de wijkbewoners en de talrijke jeugd het belangrijkste is, namelijk tijdens de vakantie, weekends, feestdagen, ....
Door het nijpend tekort aan private ruimte is de publieke ruimte voor de inwoners van essentieel belang. Deze ruimte is nodig in de directe omgeving van de woongelegenheid, binnen het bereik van het toezicht van de ouders of de directe kennissen en buren.
Vanwege de smalle straten werd er een verregaand systeem van éénrichtingsverkeer ingevoerd. Dat is onder meer nodig om de dichtbewoonde wijk in de nabijheid van de Gentsesteenweg een minimum aan parkeerruimte te geven. Het specifieke patroon van éénrichtingsverkeer verscherpt echter de ruimtelijke exclusie van de Gentsesteenweg. Het systeem is een stroomlijning van het verkeer op globale schaal - voor het doorgaand verkeer. Er werd onvoldoende rekening gehouden met het effect op de samenhang van de wijk. Aangezien de verkeersorganisatie in een fijn stedelijk weefsel in de eerste plaats de lokale diffuse bewegingen moet bevoordelen in het belang van de lokale ruimtelijke integratie, zijn enkele aanpassingen van deze verkeersorganisatie nodig.
Het kruispunt tussen de Gentsesteenweg en de Paalstraat, is weinig overzichtelijk. De voetpaden zijn er uiterst smal, en afslagbewegingen zijn er moeilijk. Dit kruispunt is nochtans een belangrijke knoop in het ruimtelijke netwerk van de wijk. Dat was ook de conclusie van het gemeentelijk ontwikkelingsplan. Daarom zou er plaats moeten zijn om even stil te staan, een praatje te maken, .... Ook afslaande bewegingen (= verknoping) moeten mogelijk zijn in dergelijke knopen.
In de wijk is er een gebrek aan stedelijk groen, namelijk open ruimte met hoogstammige bomen die een impact hebben op hun ruimere omgeving. In de achteruitbouwstrook van de sociale woningen werden verhoogde perken aangelegd omringd met een betonnen keermuur. Ze zijn omvangrijk en zwerfvuil stapelt zich gemakkelijk op in en rond deze bakken. Ze zijn niet geschikt voor groen met een voldoende stedelijke en structurerende allure, ze bemoeilijken het onderhoud en reduceren de nuttige bruikbare oppervlakte.
De winkelas van de Gentsesteenweg heeft zich de laatste jaren steeds uitdrukkelijker geprofileerd als een lokaal distributieapparaat. De handelszaken zijn zich tot een lokaal of een gespecialiseerd publiek gaan richten, en hebben zodoende meegeholpen aan de afbouw van de dynamiek tussen de wijk en de omringende wijken. De commerciële relatie van deze as met de verdere omgeving hangt ook af van de beschikbare parkeergelegenheid. De transspatiale ondernemingen die zich in het binnengebied van het huizenblok hebben teruggetrokken, voorzien er zelf in hun eigen parkeernoden.
Vanaf het kanaal gezien lijkt de eerste bocht in de Gentsesteenweg een eindpunt. Dit punt speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke breuk tussen Brussel en Molenbeek. Dit scharnierpunt zou zo overzichtelijk mogelijk moeten zijn, om de lectuur te verbeteren van de continuïteit van de Gentsesteenweg.
1.2. Maatregelen ter ontwikkeling van de wijk.
Dit prioritair actieprogramma is gelegen in de zone, door de Brusselse Regering op 22 april 1999 in eerste lezing goedgekeurd, en waarin prioritaire actieprogramma's mogen gerealiseerd worden op het grondgebied van Molenbeek. In dergelijke zones vindt een achteruitgang plaats van de stedebouwkundige situatie en van de sociale eenheid. Artikel 67quater van de ordonnantie die de actieprogramma's regelt vraagt twee soorten maatregelen voor de ontwikkeling van de wijk : sociaal economische en ruimtelijke.
" Maatregelen ter bevordering van de economische en sociale ontwikkeling van de wijk met inbegrip van de tewerkstelling van werkzoekenden ".
" Maatregelen ter bevordering van de bewoonbaarheid en het leefklimaat van de wijk met inbegrip van de maatregelen die een harmonische ordening garanderen ".
Om een duurzaam effect te hebben, moeten deze maatregelen ingaan tegen de dieperliggende oorzaken van de marginalisering van de wijk.
" Het versterken, herstellen of creëren van relaties van de wijk met de stad, of met belangrijke maatschappelijke domeinen wordt een toetssteen voor maatregelen en projecten. De kansarme wijk is de wijk die zich langzaam in zichzelf sluit, en men heeft - onbedoeld - wellicht teveel tot deze tendens bijgedragen door het opzetten van bijzondere kleinschalige projecten voor opvang van kansarmen, zonder perspectief op aansluiting op de normale maatschappelijke verdelingscircuits. Als binnen een wijk projecten voor bijzondere doelgroepen worden opgezet, is het binnen een wijkontwikkelingsstrategie de bedoeling om tot herstel van relaties te komen, om kost wat kost tot aansluiting op maatschappelijke verdelingscircuits te komen. Maar ook de wijk als geheel moet weer aansluiting vinden op de stad, in het spel tussen wijken moet opnieuw een concurrentiële positie voor de wijk worden veroverd " (3).
((3) Het Bomboek, p. 91, redactie prof. E. Van Hove, uitgegeven door de Koning Boudewijnstichting, 1996 (BOM = buurt Ontwikkelings Maatschappij).)
Kansarmoede concentreert zich door sedimentatie, door een selectieproces tussen degenen die zich kunnen veroorloven te vertrekken en degenen die niet deze kans hebben. Aangezien stedebouwkundige middelen geen invloed hebben op de toenemende instroom van kansarmen in de metropolen, noch op de directe factoren van economische emancipatie, en aangezien kansarmoedeconcentratie kansarmoede bestendigend is, kan een stedebouwkundig instrument pogen de kansarmoedeconcentratie en -contrasten te beperken door de vertrekkers te stabiliseren of te vertragen.
Het P.A.P. wil dat realiseren door een dynamiek op gang te brengen waarin de negatieve omgevingsaspecten en de emigratiedruk worden afgebouwd. Binnen het P.A.P.-mechanisme zijn de middelen daartoe beperkt, en slechts complementair aan andere. De concrete middelen van dit specifieke prioritair actieprogramma zijn tweeledig :
- het oprichten van een gemengde publiek-private vennootschap, met als doel de verlaten en vervallen panden te renoveren en te herstructureren;
- het creëren van een rechtstoestand die voor de bewoners en de bedrijven een substantiële verbetering is ten opzichte van de huidige situatie. Om in de toestand een beweging te krijgen, die herstructurering toelaat, moet die rechtstoestand mogelijkheden bieden die in de huidige rechtstand niet bestaan. De nieuwe rechtstoestand zal dus afwijken van de bestaande rechtstoestand.
Deze middelen zullen direct of indirect gebruikt worden voor een bepaald doel. Om efficiënt bij te dragen tot de herontwikkeling van een kansarme wijk, moeten deze acties een geïntegreerd onderdeel zijn van een bredere ontwikkelingsstrategie, waarin zowel complementaire middelen als lange termijn processen een plaats hebben.
Het verval van het maatschappelijke weefsel is een belangrijke stroomafwaartse factor van de kansarmoedeproblematiek. Het mechanisme van de prioritaire actieprogramma's bevat geen sociaal luik zoals in de wijkcontracten en de initiatiefwijken, en evenmin een financiering vanwege de gewestelijke of federale overheid.
Het stedelijke weefsel - zijnde de gebouwde omgeving, de ruimtelijke structuur, de activiteiten en hun onderlinge relaties - is een belangrijke stroomopwaartse factor van de kansarmoedeproblematiek. In wijken waar tegelijk de conventionele (4) en de natuurlijke aantrekkingskracht laag zijn, groepeert zich de kansarmoede. Het P.A.P.-mechanisme heeft de mogelijkheid om hierin tussen te komen, door via de (5) positieve stedebouwkundige discriminatie van lokale actoren, een dynamiek op te wekken die de natuurlijke en conventionele aantrekkingskracht verhoogt.
((4) De conventionele aantrekkingskracht komt voort uit cultuur, mode, exclusiviteit, hipe, ..., enz..)
((5) De natuurlijke aantrekkingskracht komt voort uit de ruimtelijke structuur van een wijk en heeft een lange termijnwerking.)
Het directe belang van het lokale economische weefsel voor de lokale bevolking - de tewerkstelling dus - is beperkt. Lokale en specifieke tewerkstelling voor de lokale kansarme bevolking werkt probleembestendigend. Het belang van het lokale economische weefsel situeert zich op het vlak van de stedelijke diversiteit en de dynamiek tussen de wijken onderling. Economische activiteit is een drager van dynamiek. Tewerkstelling die zich beperkt tot een lokale tewerkstelling, draagt niet bij tot de ontwikkeling van de relaties van de wijk met de omliggende wijken.
1.3. Sleutelbegrippen van de prioritaire actieprogramma's.
1.3.1. Ontwikkeling.
Ontwikkeling is een breed begrip : stedelijke ontwikkeling is het volledige stedelijke proces van structurering van het gebruik van de stedelijke ruimte. Het is een ontwikkeling naar specialisering en diversifiëring. Hoe groter de weerstanden in het ruimtelijke systeem, hoe sterker de wijken ten opzichte van mekaar verschillen. Het historische centrum van Molenbeek is duidelijk en van nature een gespecialiseerde ruimte. De sociale, economische, culturele en ruimtelijke dualisering die er versneld plaatsvindt, is niet te ontkennen. In de wijk neemt de bevolkingsdichtheid en de concentratie van kansarmoede verder toe. Deze situatie en evolutie werkt kansarmoedebestendigend en schaadt de attractiviteit van de wijk. Dat is onaanvaardbaar, zowel vanuit het standpunt van de lokale bevolking als vanuit het standpunt van de bestuurlijke autonomie, op gemeentelijk en regionaal vlak.
1.3.2. Positieve discriminatie.
De positieve discriminatie van de wijken in moeilijkheden - zoals theoretisch beoogd wordt door de prioritaire actieprogramma's - heeft geen financiële basis. Er bestaan geen financiële herverdelingsmechanismen tussen wijken vanwege de gewestelijke of federale overheid onder de vorm van subsidiëring.
Een positieve discriminatie van de lokale actoren, die genieten van de verruiming van de stedebouwkundige reglementering, is in principe de enige mogelijke bron van inkomsten. De mogelijkheden van positieve discriminatie zijn echter te beperkt en de alternatieven (6) te beschikbaar om substantiële middelen te genereren die een globale aanpak mogelijk maken. De " winst " beperkt zich tot het optimaliseren van " de zorg voor een harmonische ordening " (artikel 67ter van de ordonnantie) binnen de perken van de eigendommen van de betrokken actoren. Door de hoge bewoningsdichtheid van de wijk en van het bouwblok, en de slechte woonomstandigheden van een groot deel van de inwoners, ligt het voor de hand dat bij die zorg voor een harmonische ordening in de eerste plaats aan de woonomstandigheden wordt gedacht.
((6) Delokaliseren bijvoorbeeld.)
Binnen dit prioritair actieprogramma is er een sociaal luik onder de vorm van bijkomende tewerkstelling. Het bedrijf Eurocall dat dit aanbiedt is nu al de grootste werkgever in het huizenblok, en wil het aantal werknemers nog verdubbelen. De werknemers zijn meestal taalvaardige jongeren, die geen diploma moeten hebben en een specifieke opleiding krijgen door het bedrijf. Deze banen richten zich niet noodzakelijk naar de inwoners van de buurt; tewerkstelling wordt immers hoe langer hoe meer transspatiaal. Het voordeel van transspatialiteit is een verhoogde dynamiek tussen wijk en stad, en een vermindering van de ruimtelijke segregatie van de wijk. In de huidige personeelssamenstelling van het betrokken bedrijf komt het grootste deel van de werknemers uit het Brusselse Gewest. Dat is belangrijker dan een lokale benadering van de tewerkstellingsproblematiek. Niettemin, de bijkomende tewerkstelling mag niet aanzien worden als een positieve discriminatie van de wijk.
1.3.3. Afwijkende regelgeving.
Met het oog op het algemeen belang regelen stedebouwkundige voorschriften het gebruik van het private domein, hun onderlinge relatie en hun relatie met de publieke ruimte.
Door een opeenvolging van ingrepen, van onvolledig uitgevoerde plannen, van toegestane afwijkingen, ..., enz., is in het huizenblok een situatie ontstaan waarin de samenhang ontbreekt, en die voor niemand nog aanvaardbaar is. De bestaande stedebouwkundige voorschriften laten niet toe om, vergeleken bij de nodige investeringen, tot een redelijke verbetering te komen binnen de manoeuvreerruimte van individuele initiatieven.
Er zijn stedebouwkundige voorschriften nodig die oplossingen mogelijk maken, die voor alle partijen in het huizenblok een ondubbelzinnige verbetering inhouden van de situatie en die binnen de huidige regelgeving niet mogelijk zijn. Zonder nieuwe mogelijkheden zullen de economische actoren niet investeren. Zonder ondubbelzinnige verbeteringen van het leefkader zal de sociale uitsluiting van deze wijk verscherpen.
Het P.A.P.-mechanisme laat toe af te wijken van de bestaande stedebouwkundige voorschriften. In het belang van consistente regelgeving, en ook in het belang van een aanvaardbare situatie na de geldigheidstermijn van het P.A.P., dient de afwijkende regelgeving te kadreren in een concept.
Het gehanteerde concept omtrent de relatie tussen de planningsniveaus is.
De precisie waarmee plaats en ruimte op plannen wordt omschreven (gebieden, huizenblokken, percelen, bouwlagen, ...) bepaalt de mate waarin deze plannen van mekaar kunnen afwijken. Een globaler of vager plan kan geen rekening houden met zuiver plaatselijke mogelijkheden en toestanden, zoals niveauverschillen, oriëntatie, hoekgebouwen, enz..
Plannen waarin de mogelijkheden van gebruik verschillend zijn geformuleerd, zijn onvergelijkbaar. Afwijking is dan impliciet en niet expliciet. Mogelijkheden van gebruik kunnen abstract-metrisch geformuleerd worden (bv. : in m2/adres). Ze kunnen ook concreet-topologisch geformuleerd worden, door de relaties te specificeren tussen de verschillende gebruiken. Mogelijkheden van gebruik kunnen tenslotte tegelijk topologisch en metrisch gedefinieerd worden om zowel het gewicht per eenheid (m2) als de relaties tussen de eenheden te definiëren. Beiden zijn immers van belang en voor een harmonische planning, en voor harmonische relaties tussen de verschillende activiteiten.
De mate van verfijning gaat vaak samen met de aard van de formulering van de regels. Verfijning verhoogt bijna automatisch het concrete topologische gehalte van een plan, en dus van zijn complexiteit. Het algemene principe in dezer is dat er plaatselijk andere goede ordeningsoplossingen bestaan dan de algemene ordeningsregels, op voorwaarde dat de complexiteit van de ordening toeneemt. Doorheen het concrete lost het algemene of gemiddelde zich op in mogelijkheden en onmogelijkheden. Door lokale oplossingen te benutten tenderen systemen naar een hogere mate van complexiteit, naar een hoger organisatieniveau. Het is in die zin logisch dat de maatschappij doorheen haar complexe ruimtelijke organisatie alle mogelijkheden benut ten gunste van haar ontwikkeling. De gebouwde omgeving is wat de mogelijkheden creëren voor een complexe ruimtelijke organisatie.
Analoog met voorgaande moet een plan kunnen afwijken van een vager of abstracter plan, naarmate zijn omschrijving van de ordeningsregels complexer en topologischer wordt. Deze hogere complexiteit situeert zich op het niveau van het specifieke lokale nabuurschap, op het niveau van de ruimtelijke organisatie van de volumes en activiteiten in het bouwblok. Aangezien een " hoger " plan meestal - maar niet noodzakelijk - vager en abstracter is dan een " lager " plan, is het normaal dat een lager plan van een hoger plan afwijkt. Het lager plan moet dan een hoge verfijningsgraad hebben, vergelijkbaar met een bijzonder bestemmingsplan, en moet de complexe bestaande toestand (de mogelijkheden) als uitgangspunt nemen. Daarom ook vraagt artikel 67quater van de ordonnantie, die de P.A.P.'s regelt, totaal terecht een " gedetailleerde bestemming van de bodem en de voorschriften ".
1.3.4. Afwijkende ontwikkeling van de wijk.
De afwijkende ontwikkeling die wordt nagestreefd is het tegengaan van de voortschrijdende dualisering. Een gentrificatie kan pas plaatsvinden als de bestaande negatieve dynamiek wordt gestopt - " als ik kon dan zou ik vertrekken ".
Gedwongen " social mix " is niet duurzaam, vanwege de bestaande vooroordelen ten aanzien van mensen en omgevingen die door kansarmoede worden getroffen. Men kan de negatieve dynamiek waarschijnlijk slechts stoppen door de bestaande bevolking, die minder vooroordelen heeft, te stabiliseren, de wijkvlucht te verminderen, en zodoende de verarmende immigratie te vertragen. De sleutel daartoe is van globale aard : het leefkader, de toegankelijkheid en attractiviteit moet verbeteren :
- door aanpassingen in de ruimtelijke structuur, in de zin van een vermindering van het ruimtelijk isolement;
- door de effecten tegen te gaan van dat ruimtelijk isolement op de omgeving en van de kansarmoedeconcentratie.
Er werd gesteld dat er in het P.A.P.-mechanisme geen externe middelen beschikbaar zijn voor de langetermijn-acties via structurele ingrepen, en evenmin voor de kortetermijn veranderingen via " intensive care " van de wijk. Het actieprogramma wil niettemin via drie aspecten een effect hebben op de aantrekkingskracht en de ontwikkeling van het huizenblok en de wijk :
- door veranderingen in de ruimtelijke structuur van het binnenblok en van de openbare ruimte (zie 1.4.1 en 1.4.3);
- door veranderingen in de ruimtelijke organisatie van de activiteiten (zie 1.4.2);
- door veranderingen in het openbaar domein, de verkeersorganisatie en de groenaanleg (zie 1.4.4).
1.4. De bijzondere maatregelen.
1.4.1. De gebouwen.
Het actieprogramma stelt zich tot doel de ruimtelijke structuur van het binnenblok te saneren :
- herstellen van de relaties tussen private en publieke ruimte. De scheiding van de private en de semi-publieke ruimte in het binnenblok wordt formeel gerealiseerd door middel van gebouwen. De semi-publieke ruimte krijgt een overzichtelijke vorm, een publieke ruimte waardig.
Vrijwaren, optimaliseren en homogeniseren van de private open ruimte aan de achterzijde van de woningen. Dit betekent niet noodzakelijk dat de hoeveelheid open ruimte moet of kan toenemen, maar vooral dat de open ruimte zoveel mogelijk gegroepeerd dient te worden.
Verbeteren van de lichtinval in de woningen langs de Ransfortstraat;
- herstructureren van de gebouwen langs de Paalstraat. Nu staan ze leeg, zijn vervallen of overbewoond (zie plan nrs. 4a en 4b). Ze zijn ingesloten aan de achterzijde. Hun voorzijde geeft uit op een drukke straat en is naar het noorden gericht. Een dergelijke context vergt een specifieke interne ruimtelijke organisatie.
Een uitzonderlijk en positief feit is dat er op de verdiepingen van de winkels langs de Gentsesteenweg nog wordt gewoond. Dit is meer het gevolg van de grote en weinig veeleisende vraag in de wijk, dan van de kwaliteit van deze woongelegenheden. Om te vermijden dat bij een upgrade van de wijk en van de Gentsesteenweg, deze woningen spontaan zouden komen leeg te staan, dient de kwaliteit van deze woningen toe te nemen. Dat betekent dat de stedebouwkundige situatie dient rekening te houden met de complexe toestand van woonwinkel gebouwen. In de praktijk komt het erop neer dat de ingangen naar de woningen moeten gevrijwaard worden, en dat terrastuinen bovenop gelijkvloerse winkels mogelijk zijn.
Het bestemmingsplan, dat deel uitmaakt van het actieprogramma, bepaalt de marges waarbinnen de herstructurering mag doorgaan om in overeenstemming te zijn met de voornoemde doelstellingen. De herstructurering van het bouwblok noodzaakt de afbraak van sommige volumes. Voor de overige volumes richt het bestemmingsplan zich zo veel mogelijk op het behoud van de bestaande volumes en structuren.
1.4.2. Het beplanten.
Plan nr. 7d.
Het beplanten van de daken en de terrassen op de bijgebouwen moet aangemoedigd worden. Deze ingroening mag evenwel geen aanleiding zijn om het statuut van " terras " versus " plat dak ", geregeld in plan nr. 7a, te wijzigen, of om scheidingsmuren en andere constructies toe te laten. Plan nr. 7d duidt - overeenkomstig plan nr. 7a - de verdeling aan tussen betreedbare en onbetreedbare daktuinen.
1.4.3. De activiteiten.
De sanering en herbestemming van de leegstaande eigendommen van de gemeente, zou de dynamiek tussen de wijk en de rest van de stad moeten versterken, en dus de segregatie moeten verminderen. Om dat te bereiken en geen negatieve neveneffecten te hebben moet de dynamiek van deze attractoren de natuurlijke dynamiek van de wijk versterken (zie 1.1.3). Hun dynamiek moet in de wijk worden gedoseerd met een overwicht langs de meest structurerende ruimte van de wijk, namelijk de Gentsesteenweg. De toename van het semi-publieke domein, bv. : patio-gebouwen en semi-publieke cul-de sacs, moet worden vermeden. Deze organisatievormen zijn onstedelijk, werken ruimtelijke fragmentering in de hand, zijn onveilig, enz.. Deze trend is echter een normale reactie op een negatieve context, en versterkt deze in negatieve zin. Het prioritair actieprogramma streeft er dus naar :
- om door nieuwe activiteiten de dynamiek tussen wijk en stad te verbeteren en zodoende de ruimtelijke segregatie af te bouwen;
- om deze dynamiek juist te doseren in de stedelijke ruimte, om de activiteiten zichtbaar te maken en zodoende het beeld van de wijk te verbeteren.
De situatie in de wijk laat nog niet toe de supra-lokale bedrijven, die vandaag vragende partij zijn voor investering en uitbreiding, te overtuigen om zich te mengen in de lokale dynamiek. Het prioritair actieprogramma gaat daarom uit van een scenario, waarin de bedrijven zich op korte termijn binnenin het huizenblok en los van de lokale dynamiek ontwikkelen, maar waarbij tevens in de gebouwen de mogelijkheden ingebouwd blijven om het volledige complex naar de wijk te richten. De waarschijnlijkheid dat deze noodzakelijke omkering zal doorgaan, zal afhangen van het feit of de wijk binnen een redelijke termijn aantrekkelijker wordt. Het scenario is onder afbeelding 6.1 schematisch weergegeven.
Het eerste stadium van het scenario moet al een verbetering zijn van de lokale situatie. De voorlopige toegang van de bedrijven via het binnenblok krijgt een duidelijkere vorm; het wordt een eenvoudige, overzichtelijke, semi-publieke ruimte. Daarrond vormen de bedrijfsgebouwen een aaneensluitend geheel en ze onttrekken de private zijde van de woningen rond het bouwblok aan het zicht vanuit de semi-publieke ruimte. Deze centrale open ruimte wordt tevens ingegroend met bomen die ook vanuit de meeste woningen aan de rand van het bouwblok zichtbaar zijn.
De gesaneerde gebouwen zullen dienen als bedrijfsruimte, met uitzondering van de meeste verdiepingen van de gebouwen langs de straat die verplicht moeten gebruikt worden als woongelegenheid. Het bestemmingsplan bepaalt gedetailleerd binnen welke marges de activiteiten mogen verdeeld worden over de gebouwen van het huizenblok.
Afb. 6.1.a.
(Afbeelding niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41058).
Afb. 6.1.b.
(Afbeelding niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41058).
1.4.4. De ruimtelijke structuur van de wijk.
Het herstructureringsvoorstel onder wijzigt de rooilijnen langs de Ransfortstraat en de Paalstraat. Die ingrepen verbeteren de relatiestructuur tussen wijk en omgeving. De ingrepen hebben ook voordelen voor andere aspecten, zoals het creëren van open ruimte in een wijk die kampt met ruimtegebrek, de strategische ingroening van de openbare ruimte, het creëren van parkeergelegenheid in de directe nabijheid van de Gentsesteenweg. De huizen die ervoor verdwijnen zijn nu onaanvaardbaar sterk ingesloten aan de achterzijde.
De financiële middelen die het P.A.P.-mechanisme genereert, zijn onvoldoende om deze volledige herstructurering te financieren. Het actieplan beperkt zich daarom tot de minst dure ingreep, namelijk de herziening van de feitelijke rooilijn van de Paalstraat. De herziening neemt niet helemaal de rooilijn over van 1903. Ook vanuit de omstandigheden in het binnenblok dringt zich een grondige aanpassing op van deze huizen (zie 1.4.1).
Het kruispunt tussen de Gentsesteenweg en de Paalstraat is onoverzichtelijk en gevaarlijk. Ter plaatse van de verspringing tussen de nieuwe en de oude rooilijn, werd nooit een stedebouwkundig of architecturaal correcte overgang gemaakt. Het terrein ter plaatse van de verspringing is bijzonder zichtbaar, en heeft bijgevolg een negatief effect op de wijk. De uitvoering van een nieuwe rooilijn moet tegelijk dit probleem oplossen door een hoekgebouw te voorzien.
1.4.5. Het openbaar domein en de verkeersorganisatie.
Zie plan nr. 7c.
Artikel 67quater van de ordonnantie die de prioritaire actieprogramma's regelt, voorziet " maatregelen inzake de aanleg van de openbare ruimte en de voorschriften die erop betrekking hebben ". Uit de analyse van de bestaande toestand kwamen enkele problemen naar voor, die een oplossing vergen binnen het openbare domein.
De inwoners van de wijk en van het huizenblok beschikken over weinig private en publieke ruimte. Bij gebrek aan middelen is de verbreding van de Ransfortstraat en de aanleg van een plein met bomen vermoedelijk niet mogelijk. De optie van het actieprogramma is bijgevolg om de beschikbare ruimte optimaal te benutten. De bestaande plaatselijke verbreding en de ruime achteruitbouwstrook in de Paalstraat ter hoogte van de sociale woningen, is daartoe een geschikte plaats. De betonnen sokkels, gevuld met grond op het dak van de parking, worden verwijderd zodat er een plein ontstaat. In de volle grond ter plaatse van de straatverbreding worden drie bomen geplaatst. Hun inplanting is zo gekozen dat ze niet alleen een lokaal effect hebben van ingroening, maar ook een meer globaal effect. Ze zijn zichtbaar in de langsrichting van de Paalstraat, en ook doorheen de Kolomstraat en de Van Male de Ghorinstraat, vanaf de Ransfortstraat en de Vier Windenstraat.
Afb. 6.2.a.
(Afbeelding niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41059).
Afb. 6.2.b.
(Afbeelding niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41059).
De verkeersorganisatie wordt aangepast om de ruimtelijke samenhang van het hart van de wijk te verbeteren. De rijrichting van de Finstraat wordt omgekeerd, en een deel van de Paalstraat wordt tweerichtingsverkeer (afb. 6.2). Door de verplaatsing van de rooilijn van de Paalstraat is het mogelijk om aan het kruispunt tussen de Paalstraat en de Gentsesteenweg de afslagbewegingen toe te laten en de voetpaden gevoelig te verbreden. De afbeelding 6.2 stelt de bewegingsmogelijkheden voor na de wijzigingen (afb. 6.2.b) en voor de wijzigingen (afb. 6.2.a). Alle externe bereikbaarheid van de wijk (afb. 6.2) wordt bewaard. De wijzigingen verbeteren de capaciteit van de wijk om die globale dynamiek op te nemen.
Om de aantrekkingskracht van de Gentsesteenweg vanaf de vijfhoek te verbeteren, wordt de eerste bocht, waar het nieuwe gabarit van de Gentsesteenweg overgaat in het oude gabarit, overzichtelijker gemaakt. Het aanlegplan voor het openbaar domein voorziet op deze plaats de verbreding van de voetpaden door het afschaffen van het parkeren in de bocht. De bocht en de aansluiting van de Ransfortstraat worden zodoende vanop afstand beter zichtbaar.
De verschuiving van de rooilijn van de Paalstraat en de herinrichting ter plaatse van de bestaande verbreding, laat een toename toe van het publieke parkeeraanbod. Om ruimtelijke fragmentering en onoverzichtelijkheid te vermijden, is het aangewezen om de parkeerstroken niet te uitdrukkelijk aan te geven met contrasterende bekledingen.
1.5. De geplande en de bestaande rechtstoestand - afwijkingen.
1.5.1. Het nieuwe bestemmingsplan.
Het gedetailleerde bestemmingsplan, dat deel uitmaakt van dit prioritair actieprogramma, is het onderwerp van de plandocument nr. 7a. De voorschriften die erop betrekking hebben, zijn hierna opgenomen onder " 2. Het bestemmingsplan ".
Dit document is opgemaakt in overeenstemming met de overwegingen onder " 1.3.3. Afwijkende regelgeving ", met betrekking tot de noodzakelijke gedetailleerde definiëring van plaats van de activiteiten en van hun onderlinge relaties. Dit bestemmingsplan heeft bijgevolg de volgende bijzonderheden :
- bestemmingen worden gedetailleerd aangegeven voor het gelijkvloers, de eerste verdieping en de volgende verdiepingen;
- grafismen en regels zijn verschillend voor de hoofdgebouwen en de bijgebouwen omdat de relaties tussen privaat en publiek verschillen van de onderlinge relaties tussen private eigendommen;
- volumes worden door maxima bepaald. Als ze de schakel zijn tussen publiek en privaat domein, zijn ze ook aan minima onderworpen omdat de gebouwen daar de elementen zijn waarmee de stedelijke structuur vorm krijgt en ze de noodzakelijke interfaces zijn tussen privaat en publiek;
- de plankeuzes zijn gebaseerd op een gedetailleerde opname van de complexe bestaande toestand. Deze wordt in beperkte mate herschikt (bv. : groepering van open ruimte) mits maximaal behoud van het bestaande. De complexe bestaande perceelstructuur en bebouwing speelt dus een belangrijke rol in de besluitvorming. Wanneer de bestaande toestand niet meer het uitgangspunt is (bij hereniging van percelen of afbraak van gebouwen), dan bestaan er bijgevolg betere of andere aanvaardbare ordeningsoplossingen.
1.5.2. Het gewestplan.
Het gewestplan voorziet in een gemengde zone langs de Gentsesteenweg en een woongebied op de rest van het huizenblok (zie 2.2). De voorschriften van het gewestplan zijn opgeheven door het ontwerp G.B.P.. Tot bij de definitieve goedkeuring van het G.B.P., is het principe van " le double gel " van toepassing, d.w.z. dat de tegenstrijdige voorschriften in beide plannen geen reglementaire waarde hebben, maar voorlopig als richtlijn gebruikt worden voor de omschrijving van plaatselijke goede ordening. Het gewestplan laat onbepaalde afwijkingen toe mits S.R.O. en mits " behoorlijk gerechtvaardigde sociale of economische redenen en voor zover de plaatselijke omstandigheden dit mogelijk maken ". Aan deze voorwaarden is voldaan door de prioritaire actieprogramma's die zowel een openbaar onderzoek, een socio-economische onderbouw en een gedetailleerd bestemmingsplan moeten hebben. Door het P.A.P. is de procedure van afwijking voorzien in het gewestplan en wijkt dus niet af van het gewestplan.
1.5.3. Het gewestelijk bestemmingsplan (G.B.P.).
Op het moment van de indiening van het dossier en toen het werd onderworpen aan het openbaar onderzoek, had het op 16 juli 1998 aangenomen ontwerp van G.B.P. (I) verordenende waarde en voorzag het in een typisch woongebied waarin de oppervlakten voor bedrijven en handelszaken in het beste geval beperkt was tot 500 m2; langs de Gentsesteenweg was voorzien in een lint voor handelskernen, dat 1500 m2 per gebouw toeliet.
In het G.B.P. (I) was de activiteit van call centre enkel toegelaten in stedelijke industriegebieden. Indien die activiteit niet in een dergelijk gebied gelegen was, werd zij meegerekend in de bestemming tot kantooroppervlakte. Bovendien vertoonde de toelaatbare kantooroppervlakte van het huizenblok een negatief saldo van 260 m2. De uitbreiding van het call centre werd dus totaal onmogelijk gemaakt.
Het op 30 augustus 1999 aangenomen ontwerp van G.B.P. (II) dat geen verordenende waarde heeft, situeert het ganse huizenblok in een sterk gemengd gebied (en drie vierden ervan in een perimeter van culturele, historische of esthetische waarde of voor stadsverfraaiing).
Dit betekent dat, mocht het G.B.P. (II) worden aangenomen, al de functies buiten de huisvesting (voorzieningen, kantoren en productieactiviteiten) niet meer dan 1500 m2 per onroerend goed mogen innemen, een oppervlakte waarvan de kantoren en voorzieningen niet meer dan 1000 m2 mogen bezetten. De vergroting van die oppervlakten is onder bepaalde voorwaarden mogelijk en dienaangaande moet het volgende worden opgemerkt :
" de vloeroppervlakte voor kantoren en voor activiteiten voor de vervaardiging van materiële diensten en immateriële goederen (bijvoorbeeld : een call centre) kan worden vergroot tot 3500 m2 per onroerend goed onder de voorwaarden bedoeld in het tweede lid (sociaal-economische redenen, plaatselijke omstandigheden die de vergroting mogelijk maken en S.R.O. ".
De bepalingen van het ontwerp van G.B.P. (II) staan het P.A.P. " Crystal " dus niet in de weg, maar om wat dan ook te kunnen toelaten, moet gewacht worden op de afloop van aannemingsprocedure ervan, veronderstellend dat het noch naar de vorm, noch naar de inhoud wordt geamendeerd.
1.5.4. Van het gewestplan, zoals gewijzigd door het G.E.W.O.P..
In afwachting van de definitieve aanneming van het G.B.P. (II) komt men terug op de de kaart van het gewestplan zoals zij door het G.E.W.O.P. werd gewijzigd. Het huizenblok " Crystal " behoort gedeeltelijk tot twee soorten gebieden :
- een typisch woongebied gelegen in een perimeter voor herontplooiing van de huisvesting en de bedrijven (toegelaten oppervlakten : onbeperkt voor de huisvesting; oppervlakte voor voorzieningen, handelszaken, ateliers of kantoren : 200 m2, max. 500 m2 onder bepaalde voorwaarden en indien de verhouding V/T niet hoger is dan 0,1);
- een gemengd woon- en bedrijfsgebied gelegen in een perimeter voor herontplooiing van de huisvesting en de bedrijven (toegelaten oppervlakten : onbeperkt voor huisvesting, handelszaken en ateliers; oppervlakte voor voorzieningen, of kantoren : 200 m2, max. 1500 m2 onder bepaalde voorwaarden en met een beperking van de verhouding V/T tot 0,2 langs de Gentsesteenweg).
Zelfs met een nieuw G.B.P. blijft de kantooroppervlakte beperkt tot 500 m2.
Bovendien is de totale wijziging van gebruik of de afbraak van een woning slechts onder bepaalde voorwaarden toegelaten.
De bepalingen van het gewestplan, zoals gewijzigd door het G.E.W.O.P., staan dus de verwezenlijking van het P.A.P. " Crystal " in de weg. Daarom is het P.A.P. dus nog altijd noodzakelijk om het project in het betrokken huizenblok mogelijk te maken.
1.5.5. B.P.A. nr. 21.
De reglementaire implicaties van het oude gewestplan voorzagen dat het oude B.P.A. nr. 21 ambtshalve in herziening gesteld werd. Er werd nooit een nieuw B.P.A. opgemaakt en het B.P.A. werd niet geschorst. Het oude B.P.A. nr. 21 is nog van toepassing, en de relatie tussen de voorschriften van het B.P.A. en deze van het G.B.P. wordt beheerd onder het principe van wat gekend is als " le double gel ". De voorschriften van dit B.P.A.. Ze zijn in tegenspraak met de opties voor het prioritair actieprogramma :
- het B.P.A. nr. 21 voorzag de afbraak van alle gebouwen in het binnenblok ten bate van een groene zone; het P.A.P. voorziet in het behoud van belangrijke delen van de gebouwen;
- het B.P.A. nr. 21 voorzag een nieuwe rooilijn en bouwlijn langs de Paalstraat en de Ransfortstraat; het P.A.P. schaft de oude rooilijn langs de Ransfortstraat af en voorziet langs de Paalstraat een nieuwe rooilijn die niet volledig overeenstemt met de oude rooilijn;
- het B.P.A. nr. 21 voorzag langs de Kolomstraat een nieuw bouwlijn; het P.A.P. weerhoud deze niet.
Voor het overige laat het bestemmingsplan van het P.A.P. het voortbestaan en de herbestemming van de meeste bestaande gebouwen toe, door meer in detail en specifiek de plaatselijke ongemakken weg te werken.
1.6. De publiek-private vennootschap " Crystal ".
Voor de uitvoering van de herstructureringswerken wordt een gemengde publiek-private naamloze vennootschap opgericht : N.V. Crystal, sociale zetel te 1080 Brussel, Paalstraat 14.
Aandeelhouders zijn o.a. :
- de gewestelijke Ontwikkelings Maatschappij Brussel (G.O.M.B.);
- de N.V. Eurocall, zijnde het bedrijf dat wenst uit te breiden in het huizenblok;
- de N.V. Charmeuil, via de zaakvoerder (P. Tackoen) eigenaar van 12 % van de gronden van het huizenblok, en van het gebouw waarin o.a. de N.V. Eurocall nu is gevestigd.
E.a.XDeze vennootschap heeft als sociaal doel :
" ... Rénover et réaffecter des bâtiments à l'abandon depuis de nombreuses années pour y développer un projet d'entreprises et de logements. La surface concernée par le projet est limitée à l'îlot formé par les rues Ransfort, de la Borne, de la Colonne et par la chaussée de Gand.
A cette fin, elle pourra faire toutes opérations commerciales, industrielles, financières, immobilières se rapportant directement, en tout ou en partie, à l'objet social ... ".
1.7. Erfpacht/recht van doorgang.
Op de gemeente-eigendommen zoals hierboven opgesomd verlenen het Gemeentebestuur aan de N.V. Crystal een erfpacht, hetgeen toelaat dat de nodige bouwwerken uitgevoerd worden en de open ruimte aangelegd.
Onder welk beding de werken en het gebruik van de andere gronden zullen mogelijk gemaakt worden is nog niet vastgesteld. Het gaat hoofdzakelijk over de uitvoering van de werken in de achteruitbouwstrook van de Molenbeekse haard, en over de aanleg en doorgang in het semi-publieke binnengebied op de gronden van de Molenbeekse haard, van de gemeente en van Tackoen P.. De waarschijnlijke oplossing voor deze situatie is dat alle aanbelanden aan mekaar een recht van doorgang verschaffen. Alleen de Molenbeekse haard heeft geen directe belangen bij wat er nu binnenin het " Crystal "-blok gebeurt.
1.8. Vrijstelling van de speciale regelen van openbaarmaking.
De ordonnantie voorziet dat het prioritair actieprogramma " de aanvragen om stedebouwkundige vergunning en om stedebouwkundig attest kan vrijstellen van de speciale regelen van openbaarmaking die de plannen opleggen ".
Dit specifieke actieprogramma laat bepaalde constructies en bestemmingen toe zonder S.R.O., en andere voor dewelke S.R.O. vereist zijn.
Dit programma wil de herlokalisatie en uitbreiding van de N.V. Eurocall en van het gemengd bedrijf mogelijk maken, met het oog op het behoud van economische activiteit in het centrum van de wijk en het creëren van bijkomende werkgelegenheid.
De N.V. Eurocall is een call center. Ze bezet nu een verdieping van ongeveer 300 m2 van het gerenoveerde werkhuis in het huizenblok (ingang 14, Paalstraat). Op één jaar tijd is de tewerkstelling van 79 naar 125 toegenomen. Er wordt in shifts gewerkt; het aantal werkposten (computer met telefoonpost) bedraagt nu 83. Rekening houdend met een verdere waarschijnlijke groei naar 200 % (" 160 werkposten) en van gemiddeld 8 m2 per werkpost. Er bestaat op termijn een ruimtelijke behoefte van " 1280 m2.
Om het afwijkingsprincipe consistent te houden, en de rechtszekerheid van de omwonenden te vrijwaren, is geopteerd om Eurocall en het gemengd bedrijf te ontwikkelen als een specifieke oplossing die door het prioritair actieprogramma is bepaald.
Opdat het P.A.P. de bouwaanvraag van Eurocall en van het gemengd bedrijf kan vrijstellen van S.R.O., moet het P.A.P. zelf de specifieke oplossing bevatten. Ondanks de afwijking m.b.t. de omvang, blijft de oplossing voor Eurocall en het gemengd bedrijf in overeenstemming met de interne topologie van het plan. De afwijking t.o.v. de basisvoorschriften betreft uitsluitend de oppervlakte van de uitbating.
Samengevat betekent dit dat het P.A.P. zonder S.R.O. de vestiging toelaat van Eurocall en van het gemengd bedrijf.
1.9. Effectenstudie of -rapport.
Het prioritair actieprogramma voorziet geen bedrijven of activiteiten van klasse 1A. Een effectenstudie is dus niet vereist.
De ordonnantie die de prioritaire actieprogramma's regelt voorziet ook dat er effectenrapporten worden opgemaakt ter gelegenheid van stedebouwkundige vergunningen of -attesten voor activiteiten van klasse 1B. Aangezien het P.A.P. gelegen is in een gebied hoofdzakelijk bestemd voor woningen, is er een effectenrapport vereist voor werkplaatsen, handelszaken of opslagruimten van meer dan 1000 m2. Deze zijn niet mogelijk volgens de basisvoorschriften (zonder S.R.O.) van het bestemmingsplan van onderhavig P.A.P.. Mits S.R.O. zijn wel productieactiviteiten, handel en diensten mogelijk tot 1500 m2. De effecten rapporten zullen in die uitzonderlijke gevallen moeten gevoegd worden bij de aanvragen.
De N.V. Eurocall (zie 1.8), wiens vestiging in onderhavig P.A.P. is voorzien, zal ongeveer 1280 m2 in beslag nemen. Dit bedrijf is een kantoorfunctie waarvoor de stedebouwkundige vergunning niet onderworpen is aan een effectenrapport.
2.0. De tabel van de bestemmingen.
Een samenvattende tabel van de toelaatbare maximum oppervlakten is bij het besluit gevoegd en voorgesteld met de kaarten.
Art. N2. Bijlage 2. Bestemmingsplan (plan nrs. 6a, 6b, 7a en 7b).
Het bestemmingsplan bepaalt de open ruimte en de inplanting van de gebouwen, en het gebruik dat ervan mag gemaakt worden.
Het bepaalt concreet-grafisch op een plan de ruimtelijke plaats en omvang (in horizontale en verticale zin) van de bestemmingen volgens de verdiepingen en volgens hoofdgebouwen, bijgebouwen, tuinzones, enz..
Het bepaalt via algemene voorschriften de ruimtelijke omvang (absoluut in m2 of relatief in %) de omvang van elke functionele eenheid. Het begrip " functionele eenheid " wordt omschreven in relatie tot het geheel van de stad. Daarom wordt een functionele eenheid als regel gelijkgesteld met een ruimtelijke eenheid die over een rechtstreekse verbinding beschikt met het openbare domein of met ruimte die op dezelfde wijze wordt gebruikt, d.w.z. : voor eenieder steeds toegankelijk. Vereenvoudigd kan men dus stellen dat een functionele eenheid meestal samenvalt met een ingangsdeur of een adres. Dat is de functionele eenheid gehanteerd door het G.B.P..
De voorschriften bepalen in het algemeen de maximale omvang van de gebouwen. Voor de hoofdgebouwen bepalen ze in bepaalde gevallen ook een minimale omvang (7).
((7) De hoofdgebouwen zijn bepalend voor de ruimtelijke structuur van het openbare domein, dus voor de wijze waarop ruimtelijke structuur van de stad wordt ervaren. De eis voor een minimale omvang voor de hoofdgebouwen, steunt op het belang van de vorm van ruimtelijke structuur voor de stedelijke ontwikkeling, en de noodzaak deze vorm voldoende ondubbelzinnig aan te geven.
De onderlegger van het plan is de bestaande toestand. De omvang en de inplanting is hoofdzakelijk gelokaliseerd in functie van deze bestaande toestand.
Het bestemmingsplan bepaalt algemene principes m.b.t. het uitzicht van de op te richten bouwwerken en beschermt desgevallend het waardevol gebouwde patrimonium.
Functiewijzigingen zijn wijzigingen in het gebruik van zowel gebouwen als gronden volgens de definitie van de functies vermeld onder 2.1.1. Een functiewijziging is aan een vergunning onderworpen. Wordt ook aanzien als een functiewijziging :
- het samenvoegen van kleine eenheden tot een grotere operationele eenheid;
- het verplaatsen van de functies in hetzelfde gebouw.
2.1. Zones voor gebouwen.
2.1.1. De aanduiding van het gebruik : de functie/kleurmatrix.
De functie/kleurmatrix geeft aan of een bestemming toegelaten is in een bepaalde kleurenzone. In sommige gevallen zijn bestemmingen toegelaten onder bepaalde voorwaarden vermeld via een code in de matrix. Deze voorwaarden zijn in de legende van het plan opgenomen en ook in deze tekst onder 2.1.2.
Indien er twijfel bestaat omtrent de aard van de bestemming en de toelaatbaarheid, dan worden de kleurencodes rechtstreeks geïnterpreteerd volgens de volgende betekenissen :
1. rood : de diepe stad. Activiteiten die weinig volk aantrekken. Woningen en lokalen voor beperkte en teruggetrokken activiteiten, vooral bezocht door inwoners en tewerkgestelden;
2. oranje : activiteiten met middelmatige aantrekkingskracht. Lokalen voor beperkte activiteiten, regelmatig bezocht door niet-bewoners en niet-tewerkgestelden;
3. roze : activiteiten die een grote aantrekkingskracht uitoefenen op niet-bewoners en niet-tewerkgestelden, en waarvan het effect gespreid is in de tijd, hoofdzakelijk over dag;
4. lichtblauw : ruimte gereserveerd voor uitrustingen van openbaar nut;
5. paars : activiteiten :
- die een grote aantrekkingskracht uitoefenen op wie er niet woont of werkt, en waarvan het effect ongelijkmatig is verdeeld (in tijd en ruimte), of ook 's nachts plaatsvindt;
- die omwille van hun ruimtelijke omvang de noodzakelijke fijnschaligheid van het woonweefsel in het gedrang brengen;
- die zwaar of intens gemotoriseerd verkeer verwekken, en daardoor niet in een stedelijk of compact weefsel thuishoren;
6. donkerblauw : activiteiten zoals vermeld onder 5, maar die geen zwaar of intens gemotoriseerd verkeer verwekken, en die daardoor wel in een centraal-stedelijk en compact weefsel thuishoren.
2.1.1.1. Woningen.
Lokalen die een woongeheel vormen voor een langdurig verblijf. Worden met woningen gelijkgesteld : collectieve woongebouwen waarin voor lange tijd wordt gewoond, zoals studentenflats of -kamers, gemeubelde kamers, bejaardenflats, en -kamers.
2.1.1.2. Openbare dienstverlening.
Geheel van lokalen, toegankelijk voor het publiek, waarin door de overheid - of gelijkgestelde - maatschappelijke en administratieve diensten worden verleend, met inbegrip van de bijhorende kantoren en lokalen.
2.1.1.3. Uitrustingen van collectief belang.
Bouwwerk of installatie bestemd voor activiteiten van maatschappelijk belang, met name uitrustingen voor onderwijs, vergaderingen, gezondheidszorg, cultuur, ontspanning en sport, en waarvan het effect regelmatig en gespreid is in de tijd.
2.1.1.4. Kantoren.
Vertrekken bestemd :
- voor beheer of administratie van een bedrijf, voor een openbare niet op publiek gerichte dienst, of voor een zelfstandige;
- voor de uitoefening van een vrij beroep, en voor medische en paramedische beroepen;
- hetzij voor de activiteiten van bedrijven voor intellectuele dienstverlening, met inbegrip van de activiteiten van dienstenbedrijven en bedrijven voor de productie van immateriële goederen zoals software of multimedia-apparatuur.
2.1.1.5. Productieactiviteiten.
Ambachtelijke, nijverheids-, hoogtechnologische activiteiten en activiteiten van materiële diensten. Zijn gelijkgesteld met productieactiviteiten : de beheers- of administratie-werkzaamheden betreffende die activiteiten, de opslagplaatsen en handelszaken die bij die activiteiten horen.
2.1.1.6. Handel en diensten.
Geheel van lokalen, toegankelijk voor het publiek, waarin diensten worden verleend of roerende goederen.
2.1.1.7. Hotels en horeca.
Onthaal van personen met dienstverlening aan de klanten zoals hotel, herberg, jeugdherberg, motel, apparthotel, flathotel.
2.1.1.8. Grote infrastructuren.
Grote gehelen van lokalen en installaties, bestemd voor sportcompetities en -evenementen, film en spektakels, congressen, salons.
2.1.2. Gebruiksvoorwaarden in de functie/kleurmatrix.
2.1.2.1. Algemene voorwaarden.
De volgende voorwaarden gelden voor alle toegelaten of toelaatbare bestemmingen.
Alle niet-residentiële activiteiten die buiten de rode kleur vallen, moeten een andere ingang, trappen, gangen, ..., hebben dan de woningen in hetzelfde gebouw, uitgezonderd de woning van de uitbater, eigenaar of huisbewaarder van die activiteit.
Niet-residentiële activiteiten in open lucht buiten het openbare of semi-publieke domein, dienen onderworpen te worden aan speciale regelen van openbaarmaking (S.R.O.).
Voor de berekening van de toegelaten oppervlakten wordt geen rekening gehouden met de minimale parkeergelegenheden zoals voorzien in de ministeriële circulaire van 17/6/1970 en de toekomstige reglementeringen.
2.1.2.2. Bijzondere voorwaarden.
A1 - uitsluitend lokalen die niet vrij toegankelijk zijn voor het publiek, en die deel uitmaken van een woning waarin de titularis van de activiteit woont, en max. 75 m2 en 50 % van de oppervlakte van de woning niet overtreffen.
A2 - bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 200 m2.
A3 - bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 300 m2.
A4 - bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 500 m2.
A5 - bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 1000 m2.
A6 - bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 1500 m2.
A7 - max. 20 kamers, en zonder externaliteiten (8).
((8) Externaliteiten zijn functies bij bv. : hotels die toegankelijk zijn voor personen die niet ter plaatse logeren, zoals : restaurant, café, vergaderzalen, spektakelzalen, shops, supplementaire parkeerplaatsen, enz.. De minimaal verplichte parkeergelegenheid wordt niet als externe functie aanzien.)
A8 - max. 50 kamers, en max. 300 m2 externaliteiten.
A9 - max. 80 kamers, en max. 500 m2 externaliteiten.
A10 - alleen de woningen die nodig zijn voor goede werking van de openbare nutsvoorzieningen zijn toegelaten.
B1 - mits S.R.O. (9) : bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 500 m2.
((9) S.R.O. = speciale regelen van openbaarmaking.)
B2 - mits S.R.O. : bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 1000 m2.
B3 - mits S.R.O. : bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 1500 m2.
B4 - mits S.R.O. : bruto-oppervlakte van de betrokken activiteit : max. 3000 m2.
B5 - mits S.R.O. ten bate van een openbare instelling : oppervlakte onbeperkt.
B6 - mits S.R.O. : oppervlakte onbeperkt.
2.1.3. Zones voor hoofdgebouwen.
2.1.3.1. Situering van de activiteiten in de hoofdgebouwen.
Langs de bouwlijn wordt aangeduid welke activiteiten respectievelijk zijn toegelaten :
- op het gelijkvloers (10);
((10) Als gelijkvloers worden aanzien :
a) in bestaande gebouwen t.e.m. 1945 :
1) de bouwlaag langs de bouwlijn met een vloerpas :
- minder dan 50 cm onder het voetpad;
- minder dan 1,80 m boven het voetpad;
2) alle bouwlagen in de bijgebouwen die als tussenverdieping fungeren t.o.v. het gelijkvloers en de eerste verdieping voorzover de vloerpas niet hoger is dan 4 m. boven het voetpad;
b) in nieuwbouw en gebouwen vanaf 1945 :
1) de bouwlaag langs de bouwlijn met een vloerpas :
- minder dan 30 cm onder het voetpad;
- minder dan 1 m boven het voetpad;
2) alle bouwlagen in de bijgebouwen waarvan de vloerpas hoogstens 1 m hoger is dan het gelijkvloers van het hoofdgebouw.)
- op de 1ste verdieping (11);
((11) Als 1ste verdieping wordt aanzien : de 1ste bouwlaag boven het gelijkvloers langs de bouwlijn. De bouwlagen op de tussenverdiepingen worden ook aanzien als 1ste verdieping zolang ze niet meer dan 50 cm boven de vloerpas van de 1ste verdieping liggen.)
- op de 2de verdieping en volgende (12).
((12) Als 2de verdieping en volgende wordt aanzien : de bouwlagen boven de 1ste verdieping.)
2.1.3.2. De volumes der hoofdgebouwen.
De hoogte van de gebouwen staat aangeduid op het plan :
- in absolute hoogte t.o.v. de zeespiegel. De terrein- en straatniveaus zijn ook op deze wijze aangeduid;
- in relatieve hoogte. In dat geval worden de hoogten gemeten :
. voor gebouwen in een zone van 20 meter vanaf de rooilijn : vanaf het peil van het voetpad ter plaatse van de toegang van het eigendom;
. voor gebouwen in een zone voorbij 20 meter vanaf de rooilijn : vanaf het peil van het natuurlijk maaiveld.
De aangeduide hoogtes zijn in principe de maximaal toegelaten hoogtes.
Voor hoofdgebouwen in zones met vastgelegde inplanting (2.1.3.3.1), en gelegen aan het openbaar domein of langs achteruitbouwstroken, betekent de aangeduide hoogte een nominale hoogte. De toleranties in min en in meer ten opzichte van deze nominale hoogte zijn afhankelijk van de 4 daktypes, zoals hierna vermeld.
2.1.3.2.1. Hellende daken.
De aangegeven hoogte is de hoogte van het punt P, namelijk de bovenkant van de kroonlijst en de snijding tussen het dakvlak en het gevelvlak.
Mansarddaken mogen gerealiseerd worden binnen de volumes omschreven voor het hellend dak.
Lucarnes zijn toegelaten op 2/3 van de breedte en op min. 1 m van de perceelgrenzen.
De nok bevindt zich ongeveer in de helft van de bouwdiepte van het hoofdgebouw, en op max. 6 m van de bouwlijn. De hoogte van de nok bevindt zich op max. 4 m boven de hoogst toegelaten kroonlijsthoogte. Bij grote bouwdiepten zijn gedeeltelijke platte daken toegelaten vanaf 3 m. boven de kroonlijst.
De dakhelling bedraagt tussen 30° en 75° met een max. van 40° vanaf het hoogst toegelaten gevelpunt.
Toleranties voor gebouwen langs het openbaar domein of langs achteruitbouwstroken : hoogstens 0,5 m hoger en 1 m lager dan de nominale maten.
Afbeeldingen.
(Afbeeldingen niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41066).
2.1.3.2.2. Platte daken.
Alle dakvormen met hellingen lager dan 10 % worden aanzien als platte daken.
De aangegeven hoogtes hebben betrekking op de bovenzijde van de muren die de daken omringen. Behalve schouwen, mag in principe niets daarboven uitsteken.
Liftkooien, area's, koepels mogen 1,20 m hoger zijn dan de dakranden, doch beperkt tot een volume, omschreven door schuine vlakken van 20 % helling en beginnend aan de dakranden.
Toleranties voor gebouwen langs het openbaar domein of langs achteruitbouwstroken : hoogstens 0,5 m hoger en 1 m lager dan de nominale maten.
2.1.3.2.3. Gediversifieerde daken.
De dakvorm is vrij.
Toleranties voor gebouwen langs het openbaar domein of langs achteruitbouwstroken :
- hoogstens 3 m lager;
- alleen decoratieve elementen, glazen koepels, liftkooien en schouwen die volledig met materialen van de voorgevels bekleed zijn en minstens 2 m verwijderd van de scheidingsmuur, mogen tot 1,50 m hoger zijn;
- ter plaatse van de aansluiting met aanpalende eigendommen is de gevelhoogte bepaald door de volgende toleranties : hoogstens 0,5 m hoger en 1 m lager dan de nominale maten.
Alle dak- en volumeverspringingen, andere dan deze ter plaatse van de scheidingsmuren, moeten uitgevoerd worden in materialen die in harmonie zijn met die van de straatgevels of van het hoofddak.
2.1.3.2.4. Gebouwen beperkt tot een omschreven volume.
Het omschreven volume is een maximaal volume.
Alle vlakken die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg moeten bekleed zijn met materialen die in harmonie zijn met die van de straatgevels of van het hoofddak.
2.1.3.3. De inplanting van de hoofdgebouwen.
In de zones voor hoofdgebouwen wordt onderscheid gemaakt tussen :
- zones voor vastgelegde inplanting (vol gekleurd) (zie 2.1.3.3.1);
- zones voor vrije inplanting (gearceerd) (zie 2.1.3.3.2 en 2.1.3.3.3).
De rooilijn is de grens tussen het openbare domein en het private domein.
De bouwlijn is de grens tussen :
- het hoofdgebouw en het openbaar domein, of;
- het hoofdgebouw en de achteruitbouwstrook.
2.1.3.3.1. Zones voor vastgelegde inplanting.
In deze zones grenzen de gebouwen verplicht aan het openbaar domein en de achteruitbouwstroken.
Afwijkingen zoals vermeld onder 2.1.3.4 zijn toegelaten.
De andere boorden van deze zones zijn maximale begrenzingen van de gebouwen.
2.1.3.3.2. Vrije achteruitbouwstroken.
De zones voor vrije inplanting bepalen de maximale omvang van de gebouwen. In deze achteruitbouwzones zijn dezelfde voorschriften van tel als voor de verplichte achteruitbouwzones. (zie 2.2.3).
De functie die is toegelaten in de eventuele gebouwen op deze zones wordt bepaald door de kleur die afgewisseld wordt met geel.
De aanvrager moet instaan voor de verfraaiing van alle verspringingen ter hoogte van de scheidingsmuren. Dit moet gebeuren met dezelfde gevelmaterialen als het hoofdgebouw van één van de aangrenzende gebouwen.
De gevelhoogte wordt bepaald door het bouwvolume zoals omschreven in 2.1.3.2 (13).
((13) Bv. : indien hellende daken zijn voorzien of max. bouwvolumes, kunnen de gevels hoger zijn dan op de bouwlijn maar beperkt door het max. bouwvolume.)
Deze vrije achteruitbouwstroken mogen worden toegepast zowel in horizontale als in verticale zin :
- in horizontale zin : plaatselijke inhammen zijn toegelaten op het gelijkvloers binnen de perken van de algemenere voorschriften op inhammen (zie 2.1.3.4);
- in verticale zin : niet alle bouwlagen moeten zich op dezelfde bouwlijn bevinden.
2.1.3.3.3. Zone voor beperkte bebouwing.
In deze zones zijn gebouwen toegelaten binnen de perken van de afmetingen op het plan.
De bebouwde oppervlakte is beperkt tot het percentage vermeld in de zone (bv. : 50 % = 50 % van de oppervlakte van de zone mag bebouwd worden).
Deze gebouwen zijn dan bestemd voor het gebruik, toegelaten door de kleur die afwisselt met groen.
De niet bebouwde oppervlakte is dan bestemd voor hetgeen toegelaten is in de gebruikte specifieke groene kleur.
Alle gebouwen, zichtbaar vanaf het openbaar domein, moeten voldoen aan de algemene eisen vermeld onder " welstand van de gebouwen ".
De afstand van de gebouwen tot de gemeenschappelijke perceelgrenzen mag niet kleiner zijn dan 4 m en ook niet kleiner dan de hoogte van het gebouw tenzij de gebouwen aan beide zijden van de perceelgrens tegen mekaar worden opgetrokken.
2.1.3.4. Terrassen, loggia's, insprongen, balkons, ....
2.1.3.4.1. Langs de bouwlijn zijn toegelaten.
Loggia's en balkons over max. de helft van de gevelbreedte en uitdragend :
- max. 70 cm boven openbaar domein;
- max. 100 cm boven de achteruitbouwzones.
De afstand tussen de loggia's of balkons en de scheidingslijnen moeten beperkt blijven tot hun uitkraging en minstens 60 cm bedragen.
Terrassen : binnen de volumes van de hoofdgebouwen volgens de voorschriften op de insprongen (zie punt hierna).
Insprongen :
a) de insprongen op de verdiepingen binnen de volgende perken : maximum de helft van de gevelbreedte en ten hoogste 4 m breed en 1,50 m diep;
b) de insprongen op het gelijkvloers binnen de volgende beperkingen :
- hoogstens 1 m diep : zonder bijzondere maatregelen;
- tussen 1 m en 3 m diep : indien de breedte minstens 2 maal de diepte is : zonder maatregelen;
- tussen 1 m en 3 m diep en de breedte minder dan 2 maal de diepte en voor alle insprongen dieper dan 3 m : de insprongen moeten afgesloten worden met een hek.
2.1.3.4.2. Langs de andere begrenzingen van de hoofdgebouwen zijn toegelaten.
Loggia's, trappen, balkons, terrassen, insprongen, e.d., uitsluitend binnen de grenzen van het hoofdgebouw en in overeenstemming met het burgerlijke Wetboek wat betreft de lichten en de zichten.
2.1.4. Zones voor bijgebouwen.
De bijgebouwen sluiten aan op de hoofdgebouwen en beslaan max. 2 bovengrondse bouwlagen.
Het plan geeft aan welke functies respectievelijk zijn toegelaten :
- op het gelijkvloers (14);
((14) De omschrijving van wat als gelijkvloers wordt aanzien, is dezelfde voor bijgebouwen als voor hoofdgebouwen (zie 2.1.3.1).)
- op de 1ste verdieping (15);
((15) De omschrijving van wat als 1ste verdieping wordt aanzien, is dezelfde voor bijgebouwen als voor hoofdgebouwen (zie 2.1.3.1).)
- en onder welke vorm, hetzij bouwlaag of terras (16).
((16) Terrassen worden aanzien als een vorm van gereduceerde bouwlaag en worden met een apart symbool (T) aangeduid. Op plaatsen waar bouwlagen zijn toegelaten, zijn eveneens terrassen toegelaten maar niet omgekeerd.
Via de koppeling van ruimte en functie wordt de omvang van de bijgebouwen afhankelijk gemaakt van de functie in het bijgebouw zelf en ook in de aanliggende bouwlaag van het hoofdgebouw (17).
((17) a) Gelijkvloerse bijgebouwen : indien de kleur van het gelijkvloerse bijgebouw niet overeenstemt met de kleur van het gelijkvloers van het hoofdgebouw, dan is het gelijkvloerse bijgebouw slechts toegelaten indien op het gelijkvloers van het hoofdgebouw de activiteit wordt uitgeoefend die toegelaten is in het gelijkvloerse bijgebouw.
b) Gelijkvloerse terrassen : indien de kleur van het gelijkvloerse terras niet overeenstemt met de kleur van het gelijkvloers van het hoofdgebouw, dan is het gelijkvloerse terras slechts toegelaten indien op het gelijkvloers van het hoofdgebouw de activiteit wordt uitgeoefend die toegelaten is voor het gelijkvloerse terras.
c) Bijgebouwen - 1ste verdieping : indien de kleur van het bijgebouw niet overeenstemt met de kleur van de verdieping van het hoofdgebouw : idem principe sub a).
d) Terrassen - 1ste verdieping : indien de kleur van het terras niet overeenstemt met de kleur van de verdieping van het hoofdgebouw : idem principe sub b).)
Terrassen moeten steeds van platte daken gescheiden worden door niet verplaatsbare hindernissen (niet verplaatsbaar vanwege hun gewicht of hun bevestiging).
Voor de bijgebouwen worden de hoogten niet bepaald in meter maar in aantal bouwlagen, rekening houdende met een maximumhoogte per bouwlaag, zoals hierna vermeld.
2.1.4.1. Gelijkvloers bijgebouw : zie ook 7.1.3.1.
De hoogte vanaf de gelijkvloerse vloerpas tot aan het hoogste punt van de constructie van het gelijkvloers bedraagt maximaal :
- 4,5 m voor bestaande gebouwen;
- 3,2 m voor nieuwe gebouwen.
2.1.4.2. Terrassen aan gelijkvloers.
De reglementering m.b.t. lichten en zichten (rechte of schuine) (B.W.) is geldig, maar indien de vloerpas van het gelijkvloers minstens 1 m hoger is dan het niveau van de tuin, dan mogen de scheidingsmuren hoogstens 2,20 m hoog zijn vanaf het terras.
2.1.4.3. Bijgebouwen 1ste verdieping.
De hoogte vanaf de vloerpas van de 1ste verdieping tot aan het hoogste punt van de constructie van deze verdieping bedraagt maximaal :
- 4 m voor bestaande gebouwen;
- 3,2 m voor nieuwe gebouwen.
2.1.4.4. Terrassen aan de 1ste verdieping.
De reglementering m.b.t. lichten en rechte of schuine zichten (B.W.) is geldig. De scheidingsmuren mogen slechts 2,20 m hoog zijn vanaf het terras gemeten.
2.1.5. Gebouwen van hoogstens 3,2 m hoogte t.o.v. de aangrenzende tuinen en gronden.
De functie die toegelaten is in deze gebouwen wordt bepaald door de kleur die afgewisseld met groen wordt gebruikt (18). Waar in deze zones geen gebouwen staan, zijn de voorschriften van 7.2.4 (zone voor koeren en tuinen) van toepassing.
((18) Bv. : rood met groen gearceerd mag uitsluitend dienen voor privaat residentieel gebruik :
- tuinbergingen;
- autostallingen;
- bijgebouwen;
- enz..)
Als referentiepas voor de gebouwen geldt : de laagstgelegen private tuin, die grenst aan het gebouw.
2.1.6. Bescherming van het bouwkundig erfgoed.
Het bestemmingsplan voorziet geen bijkomende bescherming van het bouwkundig erfgoed dan deze voorzien in de hogere plannen.
2.1.7. Algemene welstand van de gebouwen.
Alle delen van gebouwen die vanuit het openbaar domein of vanuit de voor publiek toegankelijke zones zichtbaar zijn moeten verzorgd uitgevoerd worden, zonder noodzakelijk met gevelmaterialen bekleed te worden :
- schouwen, liftschachten;
- achtergevels;
- dakbedekkingen;
- hogeropgaande mandelige muren met een definitief karakter.
2.2. Bouwvrije zones.
Als open ruimte wordt aanzien :
- openbaar domein;
- achteruitbouwzones;
- groene zones;
- zones voor koeren en tuinen.
Onder de open ruimten mogen ondergrondse constructies aangebracht worden. De voorschriften m.b.t. de minimale groenaanleg vervallen daardoor niet.
Desgevallend zal de groenaanleg bovenop de ondergrondse constructies moeten aangelegd worden.
2.2.1. Openbaar domein.
2.2.1.1. Gebruik.
Deze zones moeten gereserveerd blijven :
- voor verkeersruimten (voetgangers, rijwielen, autoverkeer, openbaar vervoer, enz.);
- voor omgevingsgroen;
- voor parkeergelegenheid.
Bij het opstellen van dit plan zijn veronderstellingen gemaakt met betrekking tot het verkeer. Deze zijn weergegeven in het verkeersplan (plan nr. 7c).
2.2.1.2. Inrichting en verdeling.
De functionele verdelingen van het openbaar domein volgens de aard van het verkeer zullen onderwerp zijn van aparte studies en plannen die volgens de wettelijke bepalingen aan een openbaar onderzoek onderworpen worden. Daarbij zal het plan nr. 7b - Inrichting van de publieke en semi-publieke ruimte als richtlijn fungeren voor wat betreft het openbaar domein.
2.2.1.3. Bomen.
De hoogstammige bomen in het openbaar domein moeten gekozen worden i.f.v. de mogelijkheid om gesnoeid te worden. De hoogte van de kruin van de boom mag hoogstens 1,5 x de afstand bedragen tussen de stam en de dichtsbijgelegen gevel.
2.2.2. Semi-publiek domein.
2.2.2.1. Gebruik.
Semi-publiek of gemeenschappelijk domein is private ruimte die gedeeld wordt door verschillende aanbelanden. Het beheer, de bewaking en het gezag wordt er uitgeoefend door de eigenaars of hun afgevaardigden. De toegang is niet vrij en mag op initiatief van de eigenaars afgesloten worden. Het recht van doorgang wordt geregeld door het privaat recht.
2.2.2.2. Inrichting.
De inrichting van het semi-publieke is onderworpen aan de normale procedures van een stedebouwkundige vergunning en moeten onderworpen worden aan S.R.O.. Bij het gedetailleerde ontwerp zal het plan nr. 7b - Inrichting van de publieke en semi-publieke ruimte als richtlijn fungeren voor wat betreft het semi-publiek domein.
2.2.3. Achteruitbouwstroken.
De verplichte achteruitbouwstrook is de zone tussen de rooilijn en de verplichte bouwlijn. Indien de achteruitbouwstrook feitelijk als openbaar domein wordt gebruikt zijn de voorschriften m.b.t. inhammen en nissen (zie 2.1.3.4) van toepassing.
In deze zones mogen alleen worden aangebracht :
- afscheidingen tussen het openbaar domein en de achteruitbouwstrook :
. muren tot 50 cm hoog in materialen die in harmonie zijn met de gevelmaterialen;
. hekken tot 2,5 m hoog;
- groenaanplantingen die de doorgang langs de openbare weg niet storen;
- verhardingen voor toegangen naar de achtergelegen gebouwen en garages moeten tot het noodzakelijke minimum beperkt worden tenzij het gelijkvloers als handel wordt gebruikt.
De inrichting van de achteruitbouwstroken is onderworpen aan de normale procedures van een stedebouwkundige vergunning. Bij het gedetailleerde ontwerp zal het plan nr. 7b - Inrichting van de publieke en semi-publieke ruimte als richtlijn fungeren.
2.2.4. Zones voor private koeren en tuinen.
Deze zones zijn bestemd voor private koeren en tuinen, meestal in de binnengebieden van de huizenblokken.
Voor deze zones zijn volgende voorschriften geldig :
- van de oppervlakten boven 0,25 are, na aftrek van de constructies vermeld onder 7.1.5, moet minstens 75 % met groen aangeplant worden. De verhardingen in deze zones van verplichte groenaanleg moeten waterdoorlatend zijn (bv. : dolomietgrind);
- vanaf 30 m achter de bouwlijn moet minstens 1 hoogstammige boom worden geplant per beginnende are;
- in omsloten huizenblokken moeten deze bomen onderhouden worden en gesnoeid tot max. 10 m hoog. De bomen mogen alleen traaggroeiende loofbomen zijn. De hoogte van de bomen is in dit geval tevens beperkt tot zijn afstand tot de dichtsbijgelegen gevel.
De volgende activiteiten die storend kunnen zijn voor het privékarakter van de aangrenzende privétuinen, zijn slechts toegelaten na openbaar onderzoek met aanschrijven van alle huurders én eigenaars in een straal van 50 m en een gunstig advies van de Overlegcommissie :
- niet overdekte doorgangen naar achtergelegen bedrijven;
- niet overdekte parkeerplaatsen en/of doorgangen naar parkeerplaatsen;
- niet overdekte bedrijfsruimten;
- voor publiek toegankelijke groenruimten en openluchtterrassen voor horeca;
- stockeren van materialen tenzij voor een tijdelijke bouwwerf.
Al deze activiteiten kunnen slechts voor een beperkte periode vergund worden.
Als afscheiding tussen de privaateigendommen is toegelaten :
- traliewerk met palen, hoogte 1,80 m;
- levende hagen tot 1,50 m hoog.
Buiten de zones voor gebouwen is als afscheiding tussen de residentiële privaateigendommen en de semi-publieke of publieke ruimten toegelaten :
- muren van max. 2,40 m hoog in metselwerk (eventueel gecementeerd) en voorzien van een gesloten deur;
- hekken tot 2,80 m hoog voorzien van de nodige steunpeilers tot 2,40 m;
- levende hagen tot 2,00 m hoog.
Art. N3. Bijlage 3. Adviezen van de economische en sociale Raad en gewestelijke Ontwikkelingscommissie.
1. Advies van de economische en sociale Raad voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
16 september 1999.
Aanhangingmaking.
Overeenkomstig artikel 67sexies van de ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende organisatie van de planning en de stedenbouw, ontving de economische en sociale Raad vanwege de Regering een verzoek om advies betreffende het ontwerp van prioritair actieprogramma " Crystal ".
In aansluiting op de werkzaamheden van zijn Commissie ad hoc, die op 26 augustus en 1 september 1999 bijeenkwam, formuleert de Raad het volgend advies.
Advies van de economische en sociale Raad.
Algemene opmerkingen.
De Raad is overgegaan tot een onderzoek van het eerste ontwerp van prioritair actieprogramma (P.A.P.), dat men in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft doorgevoerd. Omwille van de bijzondere juridische context en met name van de huidige overgangsperiode bij de opmaak van het G.B.P., wijst hij erop dat het advies dat hij hieromtrent uitbrengt geen rechtsvoorziening mag vormen voor eventuele latere adviezen inzake andere ontwerpen van P.A.P..
De Raad stelt vast dat het hoofddoel van een P.A.P. de economische en sociale herstructurering van een wijk is.
Hij herinnert er evenwel aan dat het bijzonder bestemmingsplan (B.B.P.) de regel inzake ruimtelijke ordening vormt en dat het P.A.P. de uitzondering is en op geen enkele wijze een instrument mag worden om systematisch van de geldende plannen af te wijken. Aangezien het P.A.P. een beperkte duur heeft, zullen één of meerdere B.B.P.'s moeten volgen die diens perimeter bestrijken.
De Raad stelt vast dat de noodzaak om van een hoger plan af te wijken een ontwerp van P.A.P. moet rechtvaardigen . Het geldende plan is theoretisch gezien het G.B.P.. De Raad wijst erop dat het G.B.P. onbestaande is op het ogenblik dat hij dit advies uitbrengt.
Bijzondere opmerkingen.
De Raad stelt vast dat de perimeter, waarop het ontwerp van P.A.P. betrekking heeft, de eigenschappen van stedebouwkundige en sociale verloedering bezit, die vereist zijn om voor een prioritair actieprogramma in aanmerking te kunnen komen.
Hij betreurt het dat de perimeter van het P.A.P. zich louter tot de beschouwde huizenblok beperkt, terwijl de hele wijk en met name alle aangrenzende huizenblokken dezelfde eigenschappen vertonen. Hij merkt evenwel op dat er voor de wijk van de Zwarte Vijvers een ontwerp van wijkcontract bestaat.
De Raad stelt vast dat economische operatoren, die zich willen uitbreiden en dus in het huizenblok willen investeren, de gangmakers en drijvende krachten achter het ontwerp van P.A.P. zijn.
Hij is van mening dat de vroegere aanwezigheid en betrokkenheid van deze economische actoren en het niet specifieke karakter van de geplande investeringen de economische en sociale ontwikkeling van de wijk kunnen verzekeren.
Hij wenst dat de geplande economische ontwikkeling een weerslag zou kunnen hebben op de plaatselijke sociale toestand en meer bepaald op het vlak van de werkgelegenheid. Aangezien de invoering van het P.A.P. een openbaar nut heeft, dient men de impact van het ontwerp op de werkgelegenheid te evalueren en te preciseren; men dient na te gaan welke mogelijkheden de geplande investeringen in dit opzicht bieden, net zoals de begeleidingsmaatregelen, die met name op het vlak van beroepsopleiding de plaatselijke arbeidskrachten zouden toelaten om van de economische ontwikkelingen te genieten, die het ontwerp mogelijk maakt.
De Raad waardeert het dat de auteurs van het ontwerp willen overgaan tot een stedebouwkundige reorganisatie van het huizenblok, om het aldus naar de buitenwereld toe te openen en zijn onderlinge relaties met alle aangrenzende wijken te versterken.
Hij vraagt evenwel dat men uitdrukkelijk begeleidingsmaatregelen zou voorzien om in het kader van de onteigeningen de betrokken bewoners te helpen om zo snel mogelijk een nieuwe woonst te vinden tegen aanvaardbare comfort- en prijsvoorwaarden.
De begeleidingsmaatregelen zouden zowel op het vlak van nieuwe huisvesting als van beroepsopleiding een programmatisch en financieel luik moeten bevatten.
Tenslotte is de Raad van oordeel dat men zal moeten toezien op een strikte coherentie tussen het ontwerp van P.A.P. en het toekomstig gemeentelijk ontwikkelingsplan, en dit meer bepaald op het niveau van de maatregelen en middelen die men moet nemen en voorzien in het toekomstig gemeentelijk verkeersplan, dat noodzakelijk deel uitmaakt van het G.E.M.O.P.. In dit opzicht vraagt de Raad dat men de invoering van het tweerichtingsverkeer in de Paalstraat grondig zou bestuderen. Men moet immers vermijden dat de vlotte doorstroming van het verkeer zou worden belemmerd, waardoor de handelssnelheid van de stadsbussen zou afnemen en deze elkaar zelfs nog zeer moeilijk zouden kunnen kruisen.
2. Advies van de gewestelijke Ontwikkelingscommissie over het prioritair actieprogramma " Crystal " te Molenbeek.
20 september 1999.
Overwegende de marge die gelaten wordt door de OPS (artikel 67ter) om bij een met redenen omkleed besluit te beslissen over prioritaire actieprogramma's waardoor projecten van openbaar nut, zoals bedoeld in artikel 139, eerste lid, die voornamelijk van belang zijn voor de sociale en economische vooruitgang, de kwaliteit van het leven, waarbij de inwoners van het Gewest de zorg voor een harmonische ordening wordt gegarandeerd, in bepaalde wijken tot stand kunnen komen.
Overwegende dat de OPS stelt dat de Regering, zodra het prioritair actieprogramma is goedgekeurd, het (de) project(en) van openbaar nut bepaalt, bedoeld in artikel 139, eerste lid, die er toegelaten kunnen worden.
Overwegende dat het door de auteur van het voorstel van prioritair actieprogramma werd aangetoond dat het gebied dat werd in aanmerking genomen beantwoordt aan de criteria inzake aftakeling vastgesteld door de ordonnantie (aftakeling van de stedebouwkundige toestand van de wijk en van de sociale cohesie).
Overwegende de doelstelling voor opwaardering van de wijk waarvan melding gemaakt door de G.O.M.B., partner in de operatie, evenals de wens om de uitbreiding mogelijk te maken van een onderneming gevestigd in het huizenblok welke genoodzaakt is tot een snelle uitbreiding van haar installaties en gevestigd wil blijven in de wijk.
Overwegende dat de keuze van de procedure van een P.A.P. gemotiveerd is door een bijzondere juridische context : een B.B.P. van 1963 dat niet meer overeenstemt met de noden van de wijk en dat opgeheven wordt; het ontwerp van G.B.P. nr. 2 - dat de uitvoering van een dergelijk ontwerp mogelijk maakt - heeft nog geen verordenende kracht.
Overwegende dat het aanbod van een private partner of overheidsinstelling op actieve wijze aangewend moet kunnen worden in het proces van regeneratie van het stadsweefsel.
De Commissie verleend het volgend advies.
De Commissie neemt er akte van dat het om een wijk gaat met grote economische, culturele en sociale problemen en dat de uitbreiding van de onderneming overeenstemt met de bedoelingen van het stadsproject van het G.E.W.O.P., te meer daar het P.A.P. het plaatst in een globale context van gemengd karakter.
De Commissie meent evenwel dat het probleem van de wijken in crisis een fundamenteel probleem is dat niet enkel kan opgelost worden met stedebouwkundige verordeningen. Een globale aanpak van de problematiek van dergelijke wijken is wenselijk, met een actieve samenwerking tussen de private en openbare initiatieven en de integratie van sociale en economische kwesties. Er bestaan verschillende instrumenten zoals de wijkcontracten, de initiatiefwijken, het beheer van de kankers, het programma voor socio-professionele inschakeling, enz., welke gecombineerd moeten worden om te beantwoorden aan de vastgestelde problemen.
Er moet aan herinnerd worden dat op het vlak van ruimtelijk ordening een P.A.P. een uitzonderingsprocedure moet blijven en niet een instrument mag worden van systematische afwijking. Daarom stelt de Commissie de opportuniteit van de keuze van een P.A.P.-procedure in twijfel :
- het P.A.P. is vooral gemotiveerd om de uitbreiding te waarborgen van een privé-onderneming gevestigd op het terrein waardoor een bijdrage geleverd wordt aan het karakter van openbaar nut; daar zal evenwel maar volledig aan tegemoet gekomen worden in het geval van een geïntegreerd project met een ontwikkeling van ondernemingen, commerciële ontwikkeling, culturele ontwikkeling, herontplaaiing van de huisvesting en valorisatie van de openbare ruimten en infrastructuren;
- het P.A.P. biedt niet de vereiste waarborgen inzake de uitvoering van de andere operaties ter verbetering van de vervallen toestand van het huizenblok : de voorwaarden aan dewelke de werken en de bestemming van de bestaande terreinen zullen gebeuren zijn niet bepaald, de financiële middelen die geboden worden door het P.A.P.-mechanisme zijn onvoldoende voor de volledige herstructurering van het huizenblok zoals dit gepland is. Deze elementen maken het niet mogelijk een snelle uitvoering te waarborgen van dit project daar waar het eigenlijke doel van dit instrument erin bestaat op een snelle en concrete wijze te tegenmoet te komen aan de problemen van verval van bepaalde Brusselse wijken.
Overigens maakt de Commissie melding van de originele en interessante methode die werd aangewend door de ontwerper. Daar deze echter niet de gewone categorieën gebruikt van de bestemmingsplannen waaraan de cijfergegevens zijn toegevoegd, is het niet mogelijk zich een idee te vormen van de oppervlakten die gewijd worden aan iedere bestemming.
De Commissie wijst bovendien op enkele zwakheden in het document.
Zij meent dat het niet toelaatbaar is om het theoretisch maximumpotentieel aan kantoren te bereiken voor het gebied van 18000 m2, waarbij de kleine kantoren inbegrepen zijn, zelfs als het zo is dat 1600 m2 zouden overgaan in productieve activiteit indien de voorschriften van het ontwerp van G.B.P. nr. 2 zouden aangenomen worden. De woonfunctie moet beschermd worden, op haar huidig niveau behouden worden en zo mogelijk versterkt worden hetgeen het P.A.P. niet uitsluit maar zonder waarborg voor de uitvoering.
De Commissie betreurt de feitelijke privatisering van de vrijgemaakte oppervlakten binnen het huizenblok, in een wijk waar er een tekort is aan ruimten die toegankelijk zijn voor het publiek en wenst een betere toegankelijkheid van de binnenzijde van het huizenblok voor andere activiteiten naast deze van de ondernemingen.
Zij betreurt dat de kwestie van de blinde puntgevels niet wordt behandeld.
Zij is verwonderd over het voorstel van rooilijn voor de Paalstraat die niet fundamenteel verschilt van het B.B.P. dat zal worden opgeheven.
Zij betreurt dat de bereikbaarheid van de winkels die gelegen zijn aan de Gentsesteenweg niet geregeld wordt door de voorstellen tot inrichting (problemen inzake leveringen en parkeren).
Zij vraagt om de achterzijde van de handelspanden van de Gentsesteenweg beter te integreren zonder de woonfunctie op de verdiepingen in het gedrang te brengen.
Bepaalde leden van de Commissie betreuren dat de kwestie van de culturele bestemming van de voormalige bioscoop " Crystal " niet werd aangepakt.
De Commissie neemt er akte van dat met betrekking tot het document dat aanvankelijk werd voorgelegd aan de G.O.C. de ontwerper rekening heeft gehouden met de bezwaren die werden geuit door de M.I.V.B..
Art. N4. Kaarten. De kaarten bijgevoegd aan dit besluit bevat een bijdruk in het Belgisch Staatsblad van heden.
Art. N5. Synthesetabel.
(Tabel niet opgenomen om technische redenen. Zie B.St. 30-10-1999, p. 41076 - 41077).