ARR:WI 23.AN032

Rolnummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen In de zaak van het openbaar ministerie BURGERLIJKE PARTIJ: wonende te burgerlijke partij, bijgestaan door Meester tegen: BEKLAAGDE: geboren te van Belgische nationaliteit ingeschreven te , RRN beklaagde, bijgestaan door meester , advocaat te 1. TENLASTELEGGING(EN) advocaat te , advocaat te Als dader of mededader in de zin van artikel 66 van het strafwetboek; Vonnlsnr , loco Meester / p,2 door de misdaad of het wanbedrijf te hebben uitgevoerd of aan de uitvoering rechtstreeks te hebben meegewe rkt; door enige daad tot de uitvoering zodanige hulp te hebben verleend dat de misdaad of het wanbedrijf zonder zijn bijstand niet had kunnen worden gepleegd; door giften, beloften, bedreigingen, misbruik van gezag of van macht, misdadige kuiperijen of arglistig­ heden, de misdaad of het wanbedrijf rechtstreeks te hebben uitgelokt; of, door het plegen van de feiten rechtstreeks te hebben uitgelokt door woorden in openbare bijeen­ komsten of plaatsen gesproken dan wel door enigerlei geschrift, drukwerk, prent of zinnebeeld aange­ plakt, rondgedeeld of verkocht, te koop geboden of openlijk tentoongesteld. in de onroerende goederen aldaar gelegen te: 1) ,, gekadasteerd als -Nummer , eigendom van de huwgemeenschap , ingevolge akte verleden op 07/02/2013 en 20/05/2019 door notaris 2) , gekadastreerd als: -Nummer •, eigendom van de huwgemeenschap , ingevolge akte verleden op 02/10/2017 door notaris 3) C gekadastreerd als: -Nummer eigendom van de huwgemeenscha~ Rolnummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnisnr / p.3 .,_. =~=-~-~---------------------------- -- , ingevolge akte verleden op 19/02/2020 door notaris A verhuren, te huur of ter beschikking stellen, met het oog op bewoning, van woning of woonvorm zonder aan de vereisten en normen te voldoen als verhuurder, als eventuele onderverhuurder of als persoon die een woning ter beschikking stelt, een woning of een specifieke woonvorm, als vermeld in artikel 5 § 3 lid 1 van het Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, die niet voldoet aan de vereisten en normen, vastgesteld met toe­ passing van artikel 5 van voornoemd Decreet, rechtstreeks of via tussenpersoon, te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, (art. 2 § 1, 31°, en 20 § 1 lid 1 Decreet lSjuli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode) Thans strafbaar gesteld als: als verhuurder, als eventuele onderverhuurder of als persoon die een wo­ ning ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussen­ persoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning , (art. 3.34. Vlaamse Codex Wonen van 2021) in de periode van 9 juli 2019 tot en met 25 november 2020 ten nadele van boren , geboren Woning van het bovenvermelde pand sub 1) , ten nadele van In de periode van 17 juni 2020 tot en met 25 november 2020 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) in de periode van 1 juli 2019 tot en met 25 november 2020 ten nadele van , geborer Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) ln de periode van 17 juni 2019 tot en met 17 juni 2020 ten nadele van , geboren te Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) in de periode van 17 juni 2019 tot en met 25 november 2020 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) 6k in de periode van 1 november 2019 tot en met 25 november 2020 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) In de periode van 1 november 2019 tot en met 25 november 2020 ten nadele van Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) 8 te op 17 juni 2020 ge- Rolnummer ACl kamer / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p 4 -----=~--~~~------------------------- --- ten nadele van een niet nader ge1dentificeerde persoon Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) 9g m de periode van 11uh 2020tot en met 25 november 2020 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermel de pand sub 1) B verhuren, te huur of ter beschikking stellen, met het oog op bewoning, van niet-conforme of over· bewoonde woning als verhuurde r, als eventuele onderverhuurde r of als persoon die een wonmg ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, (art 3 34. Vlaamse Codex Wonen van 2021) op 3 februari 2021 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermelde pand sub 1) C verhuren, te huur of ter beschikking stellen, met het oog op bewoning, van niet-conforme of over­ bewoonde woning als verhuurder , als eventuele onderverhuu rder of als persoon die een woning ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of vla tussenpersoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, (art. 3.34. Vlaamse Codex Wonen van 2021) 1 te In de genode van 14 juni 2022 tot en met 17 juh 2024 ten nadele van , geboren Woning van het bovenvermelde pand sub 2) 2 te m de periode van 1 augustus 2022 tot en met 17 1ult 2024 ten nadele van geboren Woning van het bovenvermelde pand sub 2) in de periode van 14 juni 2023 tot en met 20 december 2023 ten nadele van , geboren Woning van het bovenvermelde pand sub 2) 4 te m de periode van 14 juni 2022 tot en met 17 1uh 2024 ten nadele van , geboren , ten nadele van , geboren van Woning van het bovenverme lde pand sub 2) , ten nadele van , geboren , geboren , ten nadele Rolnummer ACl kamer Vonn1snr / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p s ·--------~~=~---------------------------- D verhuren, te huur of ter bescnikking stellen, met het oog op bewoning, van niet-conforme of over­ bewoonde woning als verhuurder, als eventuele onderverhuurder of als persoon die een woning ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter besch1kkmg gesteld met het oog op bewoning, (art. 3 34 Vlaamse Codex Wonen van 2021) m de periode van 15 1u111 2023 tot en met 6 juni 2024 ten nadele van Woning van het bovenvermelde pand sub 3) m de periode van 15 1un1 2023 tot en met 61un1 2024 ten nadele van , geborer :, Wonms van het bovenvermelde pand sub 3) m de periode van 15 juni 2023 tot en met 6 juni 2024 ten nadele van , geboren Woning van het bovenvermelde pand sub 3) 4te In de periode van 7 november 2022 tot en met 6 juni 2024 ten nadele van , geborer Kamer van het bovenvermelde pand sub 3) in de periode van 15 juni 2023 tot en met 6 1um 2024 ten nadele van , geboren Kamer van het bovenvermelde pand sub 3) EN INZAKE: de WOON INSPECTEUR VAN HET VLAAMSE GEWEST met kantoren te 1000-Brussel, Havenlaan 88, bus 22 en te eiser in herstel, hebbende als raadsman Meester nret verschrJnt PROCEDURE , advocaat te , die Gezien het bewrJs van overschnJvmg van de dagvaarding van beklaagde op het kantoor Rechtszekerheid dd. 28 november 2024 ref: en de overschrijving van de dagvaar- ding op het kantoor Rechtszekerhe id dd. 27 november 2024 ref. Oe behandeling en de debatten van de zaak hadden plaats in openbare terechtzitt ing. De rechtspleging verliep in de Nederlandse taal, behalve wat het vertaald gedeelte betreft. Rolnummer ACl kamer Vonnisnr rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen De rechtbank heeft als beëdigd tolk aangesteld ·, teneinde de burgerlijke partij / p.6 bij te staan voor vertaling van alles wat gezegd wordt van het naar het Nederlands en omgekeerd . De rechtbank nam kennis van de stukken van de rechtspleging en hoorde alle aanwezige partijen. beoordeling op strafgebied feiten a. (beklaagde, verder: handelshuis met woongelegenheid te der: pand ·), een huis te sub 2 In de dagvaarding, verder: pand heden te ), b. ) is samen met zijn echtgenote de eigenaar van een (pand sub 1 in de dagvaarding, ver- ) in (pand ) en een handelshuis met woongelegen­ (pand sub 3 in de dagvaarding, verder: pand verhuurde een zelfstandige woning (appartement) op het gelijkvloers van het pand en zeven kamerwoningen in de verdiepingen erboven in de periode van de zomer van 2019 tot novem­ ber 2020, hoewel deze woningen niet voldeden aan de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteits­ normen. Zeven van de acht woningen werden verder verhuurd na de eerste vaststellingen van juni 2020. Ook in het kader van de hercontroles in het pand werd nog vastgesteld op 3 februari 2021 dat de ka- merwoning bewoond werd hoewel ze onbewoonbaar was. c. In het pand verhuurde appartementen op het gelijkvloers, de eerste ver­ dieping, de tweede verdieping en de derde verdieping In de periode van juni 2022 tot juli 2024. Het pand was verloederd en de verhuurde woningen waren onbewoonbaar, onder meer omwille van vocht­ schade en een gebrekkige elektriclteits-en gasinstallatie. De woningen werden verhuurd, hoewel ze omwille van de gebreken onbewoonbaar waren. Ook 11'\a de eerste vaststellingen door de politie en de wooninspectie werden de woningen verder verhuurd. d. In het pand verhuurde vijf woningen, hoewel deze woningen onbewoonbaar waren om­ wille van onder meer stabiliteitsprobleme n, gebrekkig sanitair en een gevaarlijke elektrlclteitslnstalla­ tle. Ook na vaststellingen door de lokale politie en de stads ingenieur op 20 november 2022 en door de woon inspectie op 15 juni 2023 werden de woningen onverkort verder verhuurd. procedure e. werpt in besluiten op dat de dagvaarding onduidelijk zou zijn, waardoor hij zijn recht van verde­ diging niet zou kunnen uitoefenen (obscuri libel/il, omdat onder sub-tenlastelegging A.1 verwezen wordt naar een woning van het pand terwijl In dat pand geen woning die aanduiding kreeg in de loop van het vooronde rzoek. llolnummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnisnr / p.7 -·--·~·--------------------- .----------- Evenwel blijkt uit de samen lezing van de dossierelementen en de toelichting van het openbaar minis­ terie ter zitting dat de aanduiding een materiële vergissing betreft en dat verwezen werd naar de woning . Het lijdt geen twijfel dat die woning inhoudelijk werd geviseerd, in het bijzonder rekening houdende met de aanduiding van de huurders in de sub-tenlastelegging. heeft kennis kunnen nemen van het verzoek tot het herstellen van de materiële vergissing en hij heeft hier standpunt over kunnen innemen. Deze materiële vergissing wordt hersteld. f. Tevens bekritiseert onder de titel obscuri libelli incriminatieperiodes met een startpunt vooraf­ gaand aan de vaststellingen in het strafrechtelijk vooronderzoek. Dit verweer betreft inhoudelijk geen procedureel verweer, maar een betwisting met betrekking tot de gegrondheid van de strafvordering (bewijs van de feiten; infra). g. stelt dat de redelijke termijn van de strafvervo lging overschreden zou zijn en maakt hierbij zijde­ lings gewag van de sanctie van de onontvanke lijkheid van de strafvordering . De naleving van de rede­ lijke termijnvereiste in deze zaak wordt getoetst onder de hoofding straftoemeting (infra). Er is geen overschrijding van de redelijke termijn met een impact op de ontvankelijkheid van de strafvordering. h. (burgerlijke partij, verder: manifesteerde zich op de inleidingszit- tlng van 6 Januari 2025 als burgerlijke partij. Op die zitting werden conclusletermijnen afgesproken, maar legde geen conclusie neer binnen de vooniene termijn. legde wel een con­ clusie neer bij de behandeling ten gronde op 2 juni 2025 en zijn raadsman erkende dat de conclusie, niet werd overgemaak t aan binnen de door de rechtbank vastgelegde termijn. gaat niet akkoord met het alsnog neerleggen van de conclusie door de burgerlijke partij bij de behandeling ten gronde, zodat er geen akkoord is over het neerleggen van de conclusie overeenkom- stig artikel 152 Wetboek van Strafvorder ing, De conclusie van wordt uit debatten geweerd. bewijs, kwalificatie en toerekening algemeen i. De strafvervo lging in deze zaak is in het bijzonder gebaseerd op de vaststellingen van de diensten van de woon inspecteur van het Vlaams Gewest (vrijwillig tussenkomende partij, eiser tot herstel, verder: de wooNINSPECTEUR ). Dit betreft de gespecialiseerde inspectiedienst (verder: wooninspectie) betref­ fende veiligheids-, gezondhe ids-en woningkwaliteitsnormen zoals gespecifieerd in de Vlaamse Woon­ code en (vanaf 2021) de Vlaamse Codex Wonen. pand Helmstraat j. Op 17 juni 2020 voerde de wooninspectie een controle uit van het panc naar aanleiding van vaststellingen door een technisch onderzoeker van de stad Antwerpen op 4 februari 2020. Het pand bleek een zelfstandig woning ) te bevatten op het gelijkvloers en vier respectievelijk drie kamerwoningen op de eerste en de tweede verdieping. Rolnummer ACl kamer Vonrnsnr / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdehng Antwerpen p 8 Het pand en de onderzochte kamers vertoonden diverse gebreken, waaronder in het b1Jzonder vocht­ schade en problemen betreffende de gas-en elektricitettsmstallatie Aan de onderscheiden woningen werden de hierna bepaalde punten toegekend en volgens de technische verslaggeving waren de wo­ nmgen allen ongeschikt en onbewoonbaar: woning : 94 punten kamer : 127 punten kamer : 94 punten kamer : 82 punten kamer : 100 punten kamer : 120 punten kamer : 94 punten kamer : 84 punten Op baSIS van de vastgestelde gebreken waren de woningen ook niet conform volgens de regels van de Vlaamse Codex Wonen. k. De aangehaalde woningen In het pand Helmstraat waren bewoond op het ogenblik van de controle. stelde in 211n verhoor b1J de woonmspectie op 25 maart 2021 sinds 2013 mede-eigenaar te Zijn van het pand en op de hoogte te zijn van de toestand van het gebouw sinds de aankoop Het pand zou van bij aanvang opgedeeld zijn ln verschillende woningen die apart verhuurd werden. Het pand was vuil en hij deed met de mede-eigenaar(s) inspanningen om die s1tuat1e aan te pal<ken. Hij expliciteerde zich bewust te zijn van gebreken aan het pand, maar niet van deze die werden vastge­ steld. De vastgestelde gebreken aan het panc en m de onderscheiden woningen binnen dat pand waren structureel en deels het gevolg van de langdunge verwaarlozing van het pand Op basis van de bevindingen bij de controle op 17 juni 2020 staat vast dat de gebreken toen reeds (minstens) een jaar bestonden Tevens werd bij een tweede controle op 25 november 2020 vastgesteld dat de onderschei­ den woningen nog steeds onbewoonbaar waren en bewoond, zodat de feiten bewezen ziJn betreffende de volledige incriminatieperiodes van de onderdelen van tenlastelegglng A. De schuld van aan de feiten van tenlastelegging A wordt voor het overige niet betwist De feiten zijn bewezen, werden correct gekwalificeerd en worden hem toegerekend m. Bij een hercontrole op 3 februari 2021 bleken de kamers bewoond. Volgens de bevindingen van de woon inspectie was kamer onbewoonbaa r omdat er naast 2 gebreken van ca­ tegorie I ook 1 gebrek van categorie 111 was. Het probleem dat leidde tot een gebrek van categorie 111 was de aansluiting van een koelkast op een stopcontact zonder aarding. stelt hieromtrent dat dit louter te wiJten zou z11n aan de huurder en dat er wel geaarde stopcon• tacten in de woning waren. Dit laatste blijkt niet uit de vaststellingen in het strafdossier, ook niet uit de vaststellingen in die kamer na het vertrek van de huurder. Bovendien staat hoe dan ook vast d:at de koelkast aangesloten was op een niet-geaard stûpcontact, zodat het gebrek vaststaat. maakt niet aannemelijk dat de huurder wel over een geaard stopcontact beschikte In de woning, 2odat het wel degelijk aan hem toe te schrijven 1s dat de bewoner ziJn koelkast op de vastgeste lde WIJZe gebruikte . Het feit van ten!astr::-legging B 1-; bewezen, werd correct gekwalificeerd en wordt toegerekend Rolnummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnisnr / p.9 •• -·••,•· ✓-==~-~- ------------ ----------------- pand n. De woonlnspectie voerde op 14 juni 2023 een controle uit van het panc op aangeven van de cel leefmilieu van de lokale politie Bij een interventie op 11 januari 2023 was de lokale politie toevallig aanwezig in het pand en toen stelden ze vast dat het pand in erbarmelijke staat was: er was zichtbare en ruikbare vochtschade van het gelijkvloers tot helemaa I boven in het gebouw, en het pand was volledig afgeleefd. Deze vaststellingen werden uitvoe­ rig beschreven en foto's van de vaststellingen werden aan het strafdossier gevoegd. (zie onderkaft 1.4) o. Bij het onderzoek door de wooninspectie bleken in het pand twee woningen op het gelijkvloers te zijn en op de eerste, tweede en derde verdieping telkens één woning. Het gebouw vertoonde diverse gebreken inzake veiligheids-, gezondheids-en woningkwaliteitsnormen, in het bijzonder een elektriciteitsvoorziening in de gemeenschappelijke traphal waarbij bedrading met tape werd omwonden en een onveilige keldertrap. Verder werden nog gebreken vastgesteld per wo­ ning (met inbegrip van de gemeenschappelijke gebreken): categorie 1 categorie Il categorie 111 woning 8 13 2 woning 2 4 1 woning 8 9 3 woning 9 10 4 In het bijzonder vertoonden de woningen gebreken wat betreft een gebrek aan verluchting, een gasin­ stallatie met risico op CO-intoxicatie en gebreken in de sanitaire functies. p. Bij de controle op 14 juni 2023 werd de bewoning vastgesteld van de woningen "Bij een hercontrole op 20 december 2023 bleken die woningen nog steeds door dezelfde personen bewoond en ook de bewoning van woning werd vastgesteld, op basis van een huurovereenkomst van 1 au­ gustus 2022. q. Op basis van de vaststellingen van de wooninspectie staat vast dat de aangehaalde woningen in het pand onbewoonbaar waren en dat ze bewoond waren. betwist echter met een gebrek aan voorzichtigheid en voorzorg te hebben gehandeld en verwijst hiervoor in het bijzonder haar een attest van 29 maart 2019 op basis waarvan hij erop mocht vertrou­ wen dat het pand voldeed aan de woningkwaliteitsnormen (stuk 1 var ). In zoverre argu­ menteert dat het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden zou zijn door 'het bestuur' door het verschil in de beoordeling op 29 maart 2019 en 14 juni 2023 verliest hij in de eerste plaats uit het oog dat het conform iteitsattest van 29 maart 2019 werd afgeleverd door de dienst pandkwaliteit van en niet door de WOONINSPECTEUR. Bovendien verwijst het attest van 29 maart 2019 logischer­ wijze slechts naar een toestand in het begin van 2019 en de controle van 14 juni 2023 naar de situatie van juni 2023. Uit de vaststellingen in het strafdossier volgt dat het pand een relatief oud pand was dat intensief bewoond werd, zodat het geen verbazing mag wekken dat er in een periode van meer dan vier jaar een verslechterde toestand ontstond. Hierbij wordt ook opgemerkt dat de vaststellingen van 14 juni 2023 slechts het bewijs inhouden van een onwettige toestand in de wo­ ningen waarbij in de tijd maximaal teruggegaan wordt tot één jaar eerder; namelijk 14 juni 2022. De Rolnummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnisnr / p.10 •·.-:-··-·--==-···~-------------------- ----------- vastgestelde gebreken zijn voldoende structureel om dit vast te stellen, maar laten niet toe vast te stellen dat de woningen In het pand reeds in maart 2019 onbewoonbaar waren (dit wordt ook niet geponeerd), Onder meer In een schrijven van 4 november 2023 maakte ten aanzien van de wooninspect ie zijn beklag over zijn gevoel geviseerd te worden, maar ook betreffende de zware belasting van de huur­ ders op het pand •. De problemen veroorzaakt door de bewoners (aangehaald door ) en de verouderde staat van het pand zoals vastgesteld, maakte het voor hem noodzakelijk zich actiever te vergewissen van de conformiteit van het pand met de erin opgenomen woningen met de veiligheids-, gezondhe lds-en woningkwaliteitsnormen. Dat ten aanzien van deze normen on­ achtzaam handelde, staat wel degelijk vast. r. Tevens klaagt aan dat bij de opeenvolgende onderzoeken door de wooninspectie verschillende problemen werden vastgesteld , ook problemen die bij een eerdere controle niet werden opgemerkt. Dit valt deels te verklaren door de evolutieve toestand van het pand, waarbij in de loop van de tijd nieuwe problemen opduiken of aan het licht komen. In zoverre wijst op structurele problemen die reeds bij de eerste controle aanwezig waren, maar slechts later als een gebrek werden vermeld, betreft dit vooral een probleem inzake het herstel van het pand en de woningen. Voor de strafbaarheid van de feiten -de gegrondheid van de strafvorder ing - volstaan de eerste vaststellingen met abstractie van de gebreken die slechts later werden opgetel<end. s. De feiten van de verschillend~ onderdelen van tenlastelegging Czijn bewezen, werden correctgekwa - lificeerd en worden toegerekend . pand t. Op 20 november 2022 deed de lokale politie vaststellinge n In het pand naar aanleiding van een melding dat deel van het plafond op de derde van vier verdiepingen naar beneden was gevallen. Er rezen vragen betreffende de stabiliteit van het pand, onder meer omdat de zichtbare houten balken In het plafond doorbogen wanneer de bovenbuur rondwandelde In zijn appartement. De stadsingenleur achtte de derde en de vierde verdieping te gevaarlijk voor bewoning. De foto's die bij deze vaststellingen werden genomen en die aan het dossier werden gevoegd, onder­ steunen de inschatting dat de stabiliteit van de bovenste verdiepingen en het dak zeer twijfelachtig was, alsook dat de bezochte delen van het pand bijzonder vuil waren en dat de inrichting-onder meer van het sanitair -uiterst rudimentair was. u. De diensten van de WOONINSPECTEUR voerden op 15 juni 2023 een grondige controle uit. Het pand bleek vijf woningen te bevatten, op het gelijkvloers, de eerste verdieping en de tweede verdieping tel­ kens een zelfstandige woning, een kamer op de derde verdieping en een duplex-kamer op de derde en de vierde verdieping . De woning op de tweede verdieping kon op 15 juni 2023 niet onderzocht worden, maar werd wel onderzocht bij een hercontrole op 20 december 2023. De woningen vertoonden ernstige gebreken omwille van in het bijzonder de stabiliteitsproblemen op de bovenste verdiepingen en in de kelder, gebrekkige sanitaire voorzieningen en de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie . De volgende gebreken werden vastgeste ld per woning (met inbegrip van de gemeenschappelijke gebreken} : Rolnummcr ACl kamer Vonnisnr / rechtbank van eerst!! aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p.11 categorie 1 categorie Il categorie 111 woning 7 9 2 woning 7 11 2 woning 3 6 1 woning 12 12 4 woning 14 12 6 De woningen waren bij de opeenvolgende controles bewoond, ook nadat eerder reeds was vastgeste ld dat de woningen onbewoonbaar waren. v, betwist ook met betrekking tot het pand met een gebrek aan voorzichtigheid en vooirzorg te hebben gehandeld en verwijst hiervoor in het bijzonder naar attesten afgeleverd op basis van een onderzoek van 12 januari 2021, zodat hij meent dat hij erop mocht vertrouwen dat het pand voldeed aan de woningkwaliteitsnormen (stuk 6 van ). In zoverre argumenteert dat het zorgvuldig­ heidsbeginsel geschonden zou zijn door het bestuur door het verschil in de beoordeling op 12 januari 2021 en 15 juni 2023 gaat hij eraan voorbij dat het conformiteitsatt est van 12 januari 2021 werd .afge­ leverd door de dienst pandkwalitelt van en niet door de WOON INSPECTEUR . Bovendien verwijzen de attesten van Januari 2021 logischerwijze slechts naar een toestand in het begin van 2021 en de controle van 15 Juni 2023 naar de situatie van Juni 2023. Uit de vaststellingen in het strafdossier volgt dat het panc een oud pand was dat intensief bewoond werd, zodat het geen verbazing mag wekken dat er in een periode van meer dan twee jaar een verslechterde toestand ontstond. Hierbij wordt ook opgemerkt dat de vastst~llingen van 15 juni 2023 ook slechts het bewijs inhouden van eeri onwettige toestand in de woningen·op dat ogenblik en dat de incriminatie periode slechts weerhouden werd vanaf die datum. Rekening houdende met de slechte algemene staat van het pand de leeftijd van het pand en de intensieve bewoning door de huurders, diende zich actief te vergissen van de toestand van de woningen. Door dit niet voldoende te doen, handelde hij onvoorzichtig en aldus met het vereiste mo­ reel opzet voor het misdrijf onder tenlastelegg ing D in haar onderdelen. W. Tevens klaagt aan dat bij de opeenvolgende onderzoeken door de wooninspectie verschillende problemen werden vastgesteld , ook problemen die bij een eerdere controle niet werden opgemerkt. Dit valt deels te verklaren door de evoluti~ve toestand van het pand, waarbij in de loop van de tijd nieuwe problemen opduiken of aan het licht komen. In zoverre wijst op structurele problemen die reeds bij de eerste controle aanwezig waren, maar slechts later als een gebrek werden vermeld, betreft dit vooral een probleem inzake het herstel van het pand en de woningen. Voor de strafbaarheid van de feiten -de gegrondheid van de strafvordering - volstaan de eerste vaststellingen met abstractie van de gebreken die slechts later werden opgetekend. x. De feiten van tenlastelegging D zijn bewezen, werden correct gekwalificeerd en worden rekend. straf en strafmaat y. toege- Het opleggen van een straf benadrukt het belang van de overtreden norm en dient als signaal, zowel Rol nummer AC1 kamer Vonnisnr / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p. 12 + ·:.•·,••·1••,•-,n_----•-- ---- -------------------------- naar de beklaagde toe als naar de maatschappij in haar geheel. De bestraffing beoogt het herstel van de door het misdrijf aangebrachte maatschappelijke schade. De bestraffing dient ook om de maat­ schappij te beschermen. Tegelijk wordt de maatschappelijke reactie ten aanzien van de dader naar aanleiding van het misdrijf met de bestraffing afgerond en indien mogelijk wordt de dader ertoe ge­ bracht herhaling te vermijden. Bij het bepalen van de concrete straffen wordt rekening gehouden met de aard en de ernst van de feiten, de concrete feitelijke omstandigheden en persoonlijke omstandigheden van de dader. De bewezen feiten werden met eenzelfde strafbaar opzet gepleegd, zodat één hoofdstraf met een bij­ komende straf wordt opgelegd en de mogelijke straf bepaald wordt door het feit waarvoor de wet de strengste straf voorschrijft. 2. De feiten zijn ernstig. Gebrekkige woningen verhuren houdt een ernstig risico in voor de veiligheid van de bewoners. Het getuigt van een gebrek aan respect voor de levenskwaliteit van de bewoners" Het nalaten de noodzakelijke investeringen te doen leidt bovendien tot een kostenbesparing en aldus tot een onrechtmatig economisch voordeel. Uit de vaststellingen van het strafonderzoek blijkt dat op substantiële schaal investeerde in pan­ den en woningen in deze panden verhuurde. Het verhuren van woningen gebeurde door op een professionele, minstens een semi-professionele, schaal I bleek met zijn echtgenote twaalf panden in Antwerpen te beheren in functie van de verhuur van woningen). Dit ging echter niet gepaard met een verantwoordelijke aanpak: in drie panden van werden ernstige gebreken vastgesteld en elk van die panden was in een slechte algemene staat. Tegenover de lage kwaliteit van woningen die verhuurde, stond een aanzienlijke huurprijs. aa. De ernst van de feiten wordt verhoogd door de vaststelling dat het merendeel van de woningen verder bleef verhuren nadat werd vastgesteld dat de woningen onbewoonbaar waren. Hierbij kon evenwel niet worden vastgesteld dat nieuwe huurders werden aangetrokken vooraleer de panden terug conform bleken te zijn. bb. beroept zich ten onrechte op een overschrijding van de redelijke termijn. In zaken betreffende huisvesting waarin een herstelvordering werd geformuleerd, is het wenselijk dat aan de beklaagde de mogelijkheid wordt geboden over te gaan tot vrijwillig herstel of regularisatie . De brengt met zich dat aan de beklaagde de tijd kan worden geboden om zich in regel te stellen, waardoor een langere duur van het vooronderzoek gerechtvaardigd is. (zie in die zin ook: Cass. 23 februari 2021, Concreet leidde de opvolging van het mogelijk herstel van de panden en de erin vervatte woningen tot een verantwoorde langere duurtijd van het vooronderzoek. Deze opvolging was trouwens niet enkel noodzakelijk in het kader van de opvolging van de herstelvorderingen zoals geformuleerd door de WOON INSPECTEUR, maar eveneens vanuit de puur strafrechtelijke logica aangezien woningen bleef verhuren nadat hun onbewoonbaarheid was vastgesteld en aldus lopende het vooronderzoek een de­ lictuele toestand bleef aanhouden (supra). De rechtbank onderlijnt in dit kader dat op het meest re­ cente tijdstip vervat in de incriminatieperiodes, te weten 6 juni 2024 (sub-tenlas teleggingen D.1, D.2, D.3, D.4 en D.5) nog een onderzoek door de wooninspectie plaatsvond én de onbewoonbaarheid van flolnummer ACl kamer Vonnisnr I rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p. 13 ----~-•-----~--~------------------------------ bewoonde -door verhuurde -woningen werd vastgesteld. Binnen een jaar na de2e laatste vast- stellingen wordt een vonnis geveld. Daarnaast was de duurtijd van het vooronderzoek het gevolg van de omvang van de feiten gepleegd door . De initiële vaststellingen strekken zich uit van 4 februari 2020 (pand over 20 november 2022 (pand ) tot 11 januari 2023 (pand ), wat telkens een ge­ deeltelijk autonoom onderzoek vergde, maar verder ook noopte tot een gezamenlijke vervolging om de rechtbank een volledig beeld te geven, maar ook om het voordeel te kunnen laten halen uit de rechtsfiguur van eendaadse samenloop bij een voortgezet misdrijf. De zaak lastens werd gedagvaard voor de zitting van 6 januari 2025 en uitgesteld voor instaatstel- ling op verzoek van Tevens maakte hij van de bijkomende tijd die werd gegeven gebruik om te komen tot herstel van de onroerende goederen. Op basls van de aangehaalde elementen blijkt dat de strafvervolging allerminst de redelijke termijn heeft overschreden. Concreet blijkt integendeel dat de strafvervolging een vlot verloop heeft gekend. cc. heeft een gunstig strafrechtelijk verleden, met enkel twee veroordelingen in verkeers2aken . De ernst van de feiten brengt met zich dat een correctionele veroordeling en bestraffing noodza kei ijk zijn, het opschorten van de uitspraak van een veroordeling zou geen correct signaal zijn, noch maat­ schappelijk, noch naar beklaagde toe. toont ook niet aan dat een correctionele veroordeling en bestraffing zijn reclassering of zijn sociale re-integratie in buitenproportionele mate In het gedrang zou brengen, dan wel disproportionele negatieve effecten met zich zou brengen. dd. Het past als hoofdstraf een geldboete op te leggen om hem In zijn vermogen te raken. Een hoofd- gevangenisstraf is niet aan de orde. Rekening houdende met de ernst en de omvang van de feiten is een geldboete van 3.000 euro gepast, waarvan 1.600 euro met uitstel van tenultvoerlegging. Dit uitstel heeft tot doel de desocialiserende effecten van een omvangrijke geldboete te vermijden en het opnieuw plegen van misdrijven te ontra­ den. ee. Het openbaar ministerie vordert de verbeurdverklaring van het illegaal vermogensvoordeel, op basis van de ontvangen huurgelden. Het staat vast dat beklaagde illegale vermogensvoordelen heeft genoten door het verhuren van woongelegenheden die daartoe niet geschikt waren. De verbeurdverklaring van de illegale vermogensvoordelen dient uitgesproken te worden, gelet op de omvang van de feiten en de daarmee verbonden bedragen. Daar criminaliteit niet mag lonen, zou het maatschappelijk onverant- woord zijn dat blijvend voordeel zouden halen uit de bewezen feiten. Het openbaar mlnisterle becijferde het vermogensvoordeel gedetailleerd in de vordering tot verbeurd­ verklaring, zodat op basis van een transparante berekening een verweer kon voeren. Rekening houdende met de opmerkingen van , behoudens wat de incriminatieperiode van sub-tenlaste­ legging A.7 betreft, wordt het vermogensvoordeel bepaald op 106.480 euro: ,,..•·~· -.. , .,r-,;-":?._~,+- :-~:- •-_.-:~ ;,t-r.:· ;-.-.,· ,.~~:,."'"1::3' , ,.:.-5-" f ~ _;.;:~~-~,re- _ --... -~;:; ,~-.i:_ .... ~~.:t, ~-~:5 ~ _\'ii~i;:, ,~Ub":t~nJé!S:tèl~g f, -rn~.i;l_Q..d~1IJl<$.~ .::-':~i }áa11t~I <!~).: ·_t_0_~c3/ll,;~p,!,:lr-!sli_b.,: 'g1~i;-)·t~ ~J/::-;,,~ ~11~û&1èü~óY~~J: ,nîáan8~foi) ;' -ti6fäitêl~ggjilg ~~:~ A.1 275 17 4.675 A.2 175 s 875 Rolnummer ACl kamer Vonnisnr / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen p 14 ------------------ ----------------- A.3 300 17 5.100 A.4 270 12 3.240 A.S 255 17 4.335 A.6 300 13 3.900 A.7 300 13 3.900 A9 300 6 1.800 C.1 470 25 11.750 C2 650 24 15.600 C3 650 6 3.900 C.4 500 25 12.500 0.1 675 12 8.100 0.2 600 12 7.200 D.3 635 12 7.620 D4 375 19 7.125 os 405 12 4.860 totaal 106.480 ff. In zoverre verwijst naar kosten als een element dat in mindering zou moeten worden gebracht biJ het verbeurd te verklaren vermogensvoordeel, wijst de rechtbank erop dat een dergelijke boek­ houdkundige netto-berekening wettelijk niet vereist is en niet wenselijk 1s. Dit geldt In het bijzonder omdat de kosten die werden gemaakt investeringen ziJn die ten onrechte heeft uitgesteld -wat geleld heeft tot de weerhouden tnisdrlJven -en omdat de kosten hem zelf ten goede komen omdat ze een meerwaarde teweeg hebben gebracht bij de onroerende goederen waar h1J (mede-)eigenaar van is. Niettemin wordt het totaalbedrag van het verbeurdverklaarde vermogensvoordeel verminderd om geen onredelijk zware straf op te leggen en tevens rekening houdende met het (beperkte) huur­ genot dat hij alsnog heeft verschaft en de financ1enngslasten voor de panden. De verbeurdverklaring wordt naar billijkheid herleid tot 65.000 euro herstel gg. De wooNINSPECTE UR manifesteerde zich 111 deze procedure met herstelvorderingen betreffende het pand en het pand Het herstel van het pand werd reed:s uit­ gevoerd In de loop van het vooronderzoek. hh. Voorafgaand aan de behandeling ten gronde werden de herstelmaatregelen betreffende het pand en het pand uitgevoerd. De W00NINSPECTEUR stelt thans geen vordering meer. op burgerlijk gebied ii. stelde zich burgerlijke partij op de inleid1ngs2ltti ng, maar concludeerde niet rechtsgeldig . Rol nummer ACl kamer Vonnlsnr / rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Aniwerpen p 15 -----~-~~----------------------------- Bij de behandeling ten gronde formuleerde hij alsnog mondeling een omvangrijke schade-eis . jj. Op basis van de vaststellingen in het onderzoek staat vast dat mtsdnJf geviseerd door sub-tenlastelegging C 3 en schade leed het slachtoffer was van het Teneinde de rechten van verdediging van op burgerltjk gebied te VrtJwaren past het tn de huidige stand van de procedure een provIsIonele schadevergoeding van 500 euro toe te kennen ki<. Op basis van de vaststellingen in het strafdossier blijken de bewezen feiten mogehjk schade te hebben veroorzaakt waarvoor geen burgerlijke vordering werd ingesteld. De burgerlijke belangen worden In zoverre ambtshalve aangehouden. TOEGEPASTE WETTEN De rechtbank houdt rekening met de volgende artikelen die de bestanddelen van de misdrijven en de strafmaat bepalen, en het taalgebruik in gerechtszaken regelen: art. 1, 2, 11, 12, 14, 16, 31, 32, 34, 35, 37, 41 wet van 15 juni 1935; art. 1, 2, 3, 6, 7, 38, 40, 41, 42, 43bIs1 44, 45, 65, 66 strafwetboek; art. 4 V.T.Sv, art. 1382 burgerlijk wetboek; alsook de wetsbepaltngen aangehaald In de Inleidende akte en in het vonnis De rechtbank: Verleent akte aan De Wooninspecteur van het Vlaamse Gewest van haar vrijwillige tussenkomst . op tegenspraak ten aanzien van tn afwez1ghe1d van De Wooninspecteur van het Vlaamse Gewest Weert de conclusie van uit de debatten Op strafgebied herstelt de matenele vergIssIng In sub-tenlastelegging Al, waardoor de verwIjZmg naar woning dient te worden gelezen als een verwijzing naar woning Veroordee lt voor de vermengde feiten van de tenlasteleggingen Al -zoals aangepast-, A2, A3, A4, AS, A6, A7, AS, A9, B, Cl, C2, C3, C4, Dl, D2, D3, D4 en DS: tot een geldboete van 24000,00 EUR, zijnde 3000,00 EUR verhoogd met 70 opdeciemen. Boete vervangbaar bij gebreke van betaling bmnen de wettehJke termIJn door een gevangenis ­ straf van 90 dagen. Verleent uitstel van tenu,tvoerleggmg wat betreft deze geldboete voor een termijn van 3 jaar, doch slechts voor een gedeelte van 12800,00 EUR, Zijnde 1600,00 EUR verhoogd met 70 opde­ ciemen Rol nummer ACl kamer rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen Vonnlsnr / p.16 • -·-·· --~-------------------------------- Verklaart verbeurd overeenkomstig artikel 42, 3° en 43bis Sw. de vermogensvoordelen voor een bedrag van 65.000 euro. Veroordeelt tot betaling van: -een bijdrage van 1 maal 200,00 EUR, zijnde de som van 1 maal 25,00 EUR verhoogd met 70 opdeciemen, ter financiering van het Fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke ge­ welddaden en de occasionele redders; -een bijdrage van 26,00 EUR aan het Begrotingsfonds voor juridische tweedelijnsbijstand; -een vaste vergoeding voor beheerskosten in strafzaken . De2e vergoeding bedraagt 61,01 EUR; -de kosten van de strafvordering tot op heden begroot op 661,80 EUR. Herstel Stelt vast dat de WOONINSPECTEUR geen vordering stelt. Op burgerlijk gebied Verklaart de els van de burgerllJke ontvankelijk en gegrond als volgt. Veroordeelt om als schadevergoeding te betalen aan de burgerlijke partij de som van: vijfhonderd euro en nul cent (500,00 EUR) provisioneel. te vermeerde­ ren met de gerechtelijke moratoire Interesten vanaf heden tot de dag van de volledige betaling; houdt de beslissing betreffende de definitieve begroting van de schade en de beslissing betref• fende de kosten, met inbegrip van de rechtspleglngsvergoeding, aan; houdt de overige burgerlijke belangen ambtshalve aan Dit vonnis is gewezen en uitgesproken in openbare zitting op 2 juni 2025 door de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen, kamer ACl: rechter in aanwezigheid van het lid van het openbaar ministerie vermeld in het proces-verbaal van de terecht- 1 zitting, met bijstand van griffier