ARR:WI18.DE004

1. 2. Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -D8 kamer - In de zaak van: DE WOONINSPECTEUR BIJ HET AGENTSCHAP WONEN IN VLAANDEREN, namens het Vlaams Gewest, l<BO nummer 0316.380.841, met kantoren te 1000 Brussel, Havenlaan 88 bus 50, Eiseres, Vertegenwoordigd door Mr. loco Mr. , advocaat te tegen: Lrijksregisternummer 1, wonende te Eerste verweerder, Niet verschenen noch vertegenwoordigd; L rijksregisternu mmer 1, wonende te Tweede verweerster, Niet verschenen noch vertegenwoordigd. DE RECHTBANI{ SPREEl<T HET VOLGEND VONNIS UIT: 1. PROCEDURE 1. De rechtbank nam in het dossier van rechtspleg ing onder meer kennis van: de inleidende dagvaarding die werd betekend op 16 september 2024; de beschikking van 18 oktober 2024 met procedureregeling overeenkomstig artikel 747 §1 van het Gerechtelijk Wetboek; de door eiseres neergelegde stukken. De rechtbank heeft het standpunt van eiseres gehoord tijdens de zitting van 13 juni 2025. Verweerders verschenen niet ter zitting, noch werden zij vertegenwoordigd door een advocaat. Dit vonnis is overeenkomstig artikel 747, §4, In fine van het Gerechtelijk Wetboek een uitspraak op tegenspraak. De rechtbank heeft de debatten gesloten en nam de zaak in beraad. 2. De rechtbank heeft toegezien op de naleving van de wet op het gebruik der talen in gerechtszaken, in het bijzonder de artikelen 2 en 30 tot 42. 2/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermo nde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -D8 kamer - ll. FEITEN EN VOORGAANDEN 3. Verweerde rs zijn eigenaar van het onroerend goed gelegen te Op 6 februari 2018 deed :, wooninspecteur bij het Agentschap Wonen- Vlaanderen onder meer volgende vaststellingen: 1. Gebouw De /echnisçhe vaststellingen oan het gebouw (deel B technisch verslag} hebben be/rekking op gebreken die een invloed hebben op alle woonenllfe/len In het pand. We s1elden volgende gebreken vast aan het gebouw: 1. 1 Elektriciteit -lnd/cq/le van een risico op elektrocutie /brand -De e/eklricileilskas1 in de voorplaats heef/ geen a[dekµlaa1, waardoor dioden onder spanning aonraakbaar zijn. -In de e/eklr/cîfei/skast In de achterbouw on/breken zekeringen. Delen onder spanning ziin aan,aakbaar. -Er Is geen verliessfroomschakelaar In de woning. -Er is een aftakking gemaakt vanaf de elekfric/te/lskast met te dunne bedrading. -In de woonkamer wordt een verdeeldoos met aardingspen aangesloten op een stopcontdct zonder aarding. Hierdoor ontstaat een vals gevoel van veiligheid. -In de gang tussen de badkamer en de WC hcmgt een stopcontact los uit de muur. 1.2 Gas-of stookolie-Installatie -indlco tie van een risico op on tp/offlng/brand -Het gaskookfornuis Is aangesloten met een conforme gele darm. Deze is echter In slechte staaf en dient vervangen te worden. 1.3 Dakisolatie ontbreekt of onvoldoende -Er Is visueel vastgesteld dat er geen dakisolatie aanwe1/9 . 1-/et gebouw heeft een totaal van 39 strafpunten. 3/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 • 08 kamer· -----------·------- ,2. Woning Wij stelden volgende gebreken vast In deze woning: 2.1 Vocht daken of plafonds -In de woonkamer Is er schade aan hel plafond door insijpelend vocht ter hoogte von de koepel. 2,2 Gebrekkige afwerking /Jove11ste plofonds • In de keuken Is een gal In hel plafond dichtgestopt mei krcrnlenpapier , -In de badkamer is een gal In het plafond dlchtgeslopt met kran/enpapier. -In de slaapkamer op de 2c1e verdieping onlb1eekl een lege/ van het plafond, -In c/e s/aapkamor op de zde verdieping ontbreekt een profiel aan het plafond. 2.3 Vocht buitenmuren -In de woonkamer is er schade aan alle buitenmuren door opslijgend vocht. -Aan de achterzijde van de woonkctmer zijn c/e plinten afgevallen door voch/, -De achterwand vcm de keukenkasten Lijn eins lig aangelast door opslijgend vocht. -In de keuken is er schade aan de buitenmuren door opstijgend vocht. -In de gang naar het toilet Is er schc1de aan de buitenmuur door opstijgend vocht. -In het /oilet Is er schade aan de buitenmuren door opslljgend vocht. •Inde inkomhal Lijn pl/nfen afgevallen door ops/ijgencl vocht. 2.4 Vocht buitenmuren -Er Is sc/wde aan de buitenmuur van de slaapkamer op de 151e verdieping achteraan door doorslaand vocht. -In de slaapkamer op de /slo verdieping vooraan ontbreken de plinten. •Inde slaapkarner op de /s,., ve1c//ep/ng achteraan zijn c/e p/tnlen vervormd door vochl, • in de s/c1apkamer op de 2d0 vercliep/ng Is de buitenmuur beschadigd In de hoek links van het raam. 2,5 Vocht buitenmuren • Er is schimmel door condenserend vocht op de voegen tussen de badkamertegels, 2,6 Gebrekkige qfwe1king bvl/enmuren • De tegels /n de badkamer komen los, -In de slaapkamer op de /51" vei dieping vooraan ontbreken de pi/Hien, 2.7 Teko1tkomlnqen ,amen en/of deuren -De cschferdeur Is beschadigd doo, vocht, • De omll/sflng van de wc-deur Is aangetast door vocht. -De aluminium ramen zijn beschimmeld . . In de slaapkamer op de /sle verdieping achteraan Is de hou/en omranding van hel raam c10ngetast door vocht. -In de slaapkamer op de Jsle verdieping vooraan is de hou/en omranding van hef raam aangetast door vocht. -In de slaapkamer op de 2d0 verdieping ontbreekt de vensterbank. 2,8 Gebrekkige afwerking droogvloeren -De dekvloer Is beschadigd in de voorplaals te, hoogte van de gas/el/er. 2.9 Vocht kelder -De kelder muren :z.1/n vochtig. -Hel plakwerk Is csfgevallen door vocht. 2. 10 Vocht binnenwanden . Er Is schade aan de binnenmuren dooi opstijgend vocht In de woonkctmer en In de keuken. 2.1 1 Gebrekkige qfwerl<,nçt binnenwand@ -In de slaapkamer op de ) "" verdieping vooraan on/breken de pllnfen. 2.12 Gebrekklqe afwerking dekv/oeren -De dekvloer van de slaapkamer op de /sle verdiepln9 achteraan Is beschadigd In de hoek rechts naast het raam. -De dekvloer van de slaapkamer op de pte verdieping vooraan on/breek/ Ier hoogte van de deur. 4/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -D8 kamer- 2.13 Geb1eken aan /rqppen en pver/open -De twppen naar de eerste en lweede ve,dleplng zijn steil. -De /mp naar de kelder heef/ gee11 leuning. 2.14 Keukenfunctie -gebrekkige gootsteen -de keukenkasten zijn rol. 2.15 Sanitaire functie -gebrekkig lig-, z/1-of slorlbad -De wand onder het bad Is ernstig aangelast dooi vocht. -De s/1/conen rondom het bad 1ijn niet meer waterdicht, 2.16 elektrische voorzieningen -stopcontacten -Er Lijn geen 2 geaarde stopcontacten vrij bove11 hef keukenwe1kblad naast deze In gebruik voor vaste toestel/en, 2.17 Luchtkwa/ite/f -yerluchllng De badkamer heeft geen controleerbare velluchtfng of opengaand mam. 2, 18 Luchtkwalilei/-lndlca/ie van een risico op CO-vergiftiging -De woonkamer wordt verwarmd mei een kachel type B. Er Is geen permanente ver/uc/ltlng van minstens 150 cm' In de ruimte die voorziet In voldoende verbrandlngs/uchl. -In de keuken hangt een type B gasbrander. Er Is geen permanente verluchting van minstens 150 cm? in de ruimte die voorziet in voldoende verbrandingslucht. De gasbrander heeft een aluminium afvoerbuis. 2.19 Ontbrekende brievenbus en/of bel • De bel is stuk. Op 4 april 2018 stelde eiseres de herstelvorde ring op. Per brief van 25 april 2018 deelde het college van burgemeester en schepenen mee dat zIJ zich aansluit bij de herstelvordering . In haar verhoor van 8 mei 2018 bevestigde tweede verweerster dat zij de woning verhuurden aan een eerste huurder . Volgens haar verhuurde deze persoon de woning vervolgens onder aan diverse personen en berokken den deze personen schade aan de woning. Tweede verweerster verklaarde nog dat zij renovatiewerken zou starten in de woning wanneer de renovatiewe rken in hun andere eigendom zouden klaar zijn. Eerste verweerder sloot zich in zijn verhoor aan bij hetgeen tweede verweerster had verklaard. 4 In de periode oktober 2018 tot april 2019 maande eiseres verweerders meermaals aan om de nodige werken uit te voeren. Op 2 oktober 2019 deelden verweerders aan eiseres mee dat de verbouwingswerken werden aangevat en deze nog een 6-tal maanden zouden duren. Na aandringen van eiseres liet eerste verweerder per e-mail van 14 oktober 2020 het volgende weten: "( ... ) De werken zijn nog niet voltooid, maar wij doen ons best. Met de coronamaatregelen gaan de werken niet zoals het moet. Wij hebben tot nu toe volledige riolering, tussen verdiepingen (potten en balken) beton gegoten elke verdieping alle muren afgekapt, metselwerken, plat dal< met roofing (isolatie) en alle ramen en buitendeuren vervangen. De volgende werken zullen binnenkort plaatsvinden: Elektriciteit, installatie, sanitaire buizen, pleisterwerken en vloer verwarming en isolatie". 5/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaander en, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -08 kamer- De werken zouden afgerond zijn tegen oktober 2021. Eiseres drong meermaals bij verweerders aan voor een stand van zaken. Tweede verweerster liet op 29 septembe r 2022 weten dat er geen werken konden uitgevoerd worden ingevolge financiële problemen. Ondanks de verzoeken van 5 en 19 januari 2024 en 27 maart 2024 van eiseres naar een stand van zaken, reageerden verweerders niet meer. Eiseres ging dan ook over tot dagvaard ing. 111. VORDERINGEN 5. Eiseres vordert in haar inleidende dagvaarding: Er de vordering van verzoekster on1vankelljk en gegrond Ie horen verklaren; Akle 1e horen verlenen aan de verzoekster van hel feil dal zij zlch verzet legen de schrlttelljke verschijning en dal zij de zaak conlorm artikel 735 Ger.W. wens! Ie lalen weerhouden op de Inleidende zilling gelal op hel evident karakter van de vordering en het teil dal er geen lwijtel kan beslaan over hel feit dat de gedaagden cris overlleder In de zrn van de Vlaamse wooncode dienen Ie worden beschouwd; Vervolgens de geda<1ocJ1m Ie veroordelen lol het uitvoeren van de nodige herslelwerkzaamheden mm nond aeleaen , kadastraal gekend als Loclot een conforme woning onlslaal. Dienvolgens de gedaagd en te veroordelen lol een dwangsom van 150,00 euro per persoon per dog verlraging bij hel nlef•naleven van dll bevel binnen de vooropgesielde letmitn van hen maanden vanaf de belekenlng van hel vonnis met ulldrukkeli/ke vennelding dol de termijn van tien maanden enkel een aan de hoofdveroordeling gekoppelde lermijn Is en geenszins een clwang~omlerrnl]n In do zin vc111 orllkel l385bls Ger.W.: V,=,1vnlr1A11s de verzoekster en hel College van burgemeester on schepenen van rnachllging Ie verlenen lol het uitvoeren van hel bevolen herslel In praats van cte veroordeelden no het versln/ken van de termijn Ingeval zij dit nalaten en dit op hun kosten; De gedaagde n tevens te veroordelen lol de koslen van hel geding mei Inbegrip van de dagvaard ingskosten, de kost van de overschrijving van de dagvaarding In de regl.sters van hef kantoor Rechlszekerheld en de kost van de overschrijving van het tussen te komen vonnis in de reg1slers van hel kanloor Rechls:t.eketheid en de rechlspleglngsv ergoedlng begroot op de baslsrechlsplegingsv ergoedlng vrn, 1.800.00 euro (te Indexeren Indien nodig); Tol slot cle gedaagden Ie veroordelen tot de kosten van de herhuisvesting en hel Ie veUen vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad en nleHegenstaande CJlle verhc1cil, zonder borgslelllng en mei de ullslulllng van hel kantonnement. 6. Verweerde rs lieten verstek en stellen geen vordering in. IV. ONTVANl<ELIJl<HEID 7. Verweerders betwisten de ontvankelijkheid van de vordering van eiseres niet en de rechtbank ziet zelf geen redenen die ziJ ambtshalve moet aanbrengen om de ontvankelijkheid in vraag te stellen. 6/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -08 kamer- De rechtbank verklaart de vordering ontvankelijk. V. BEOORDELING TEN GRONDE 8. Eiseres vordert de veroordeling van verweerd ers tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in hun woning gelegen te zodat er sprake is van een conforme woning binnen de 10 maanden vanaf de betekening van onderhavig vonnis en dit onder de verbeurte van een dwangsom van 150 euro per persoon per dag vertraging . Tevens vordert zij dat zij én het college van burgemeester en schepenen machtiging zou verleend worden om de herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren op kosten van verweerders ingeval verweerster dit nalaten te doen. Verweerders voeren geen betwisting. Artikel 3.1., §1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 bepaalt dat elke woning dient te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen die door het besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 nader bepaald worden. Op grond van artikel 3.43 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 kan de rechtbank de overtreder bevelen om werken uit te voeren om de woning, of het pand dat het gebouw met de aanwezige woningen omvat, conform te maken en om de overbewoning te beëindigen. De termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen bedraagt maximaal 2 Jaar. Bij gebreke aan betwisting in hoofde van verweerders en gelet op de voorliggende stukf'<en van eiseres, verklaart de rechtbank de vordering van eiseres gegrond. Vl. PROCESl(OSTEN 9. De proceskosten vallen in de regel ten laste van de in het ongelijk gestelde partij (artikel 1017, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek). De proceskosten omvatten, overeenkomstig artikel 1018 van het Gerechtelijk Wetboek, onder andere (1) de kost van dagvaarding, (2) de rolrechten, (3) de uitgaven betreffende alle onderzoeksmaa tregelen en (4) de rechtsplegingsvergoeding, te weten een forfaitaire tussenkomst in de advocatenkosten (artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek). Verweerders zijn in casu de in het ongelijk gestelde partij. 10. De kost van dagvaarding uitgaande van eiseres bedraagt 276,12 euro, daarin begrepen de bijdrage voor het begrotingsfonds voor de juridische bijstand. 11. Eiseres vordert een rechtsplegingsvergoedingvan 1.800 euro. 7/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -D8 l<amer - Voor de ingestelde vordering bedraagt de rechtspleg111gsvergoe ding sinds 1 maart 2025 1.883, 72 euro (zie Cass. 13 januari 2023, 12. Eiseres vordert vergoeding van de kost van overschrijving van de dagvaarding en onderhavig vonnis in de registers van het kantoor rechtszekerheid. Dit maken geen proceskosten uit in de zin van artikel 1018 van het Gerechtelijk Wetboek 13. Verweerders dienen als in het ongelijk gestelde partij in te staan voor de betaling van het rolrecht van 165 euro, te innen door de Belgische Staat {Federale Overheidsdienst Financiën). VII. BESLISSING De rechtbank: doet uitspraak op tegenspraak en in eerste aanleg; verklaart de vordering van eiseres ontvankelijk en gegrond in de hierna bepaalde mate; veroordeelt verweerders tot het uitvoeren van de nodige herstelwerkzaamheden aan het pand gelegen te , kadastraal gekend als ,, opdat een conforme woning zoals voorzien in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 ontstaat; veroordeelt verweerders het herstel uit te voeren binnen de 10 maanden na betekening van onderhavig vonnis en dit onder verbeurte van een dwangsom van 150 euro per dag vertraging en met een maximum van 50.000 euro; machtigt eiseres en het college van burgemeester en schepenen van tot het uitvoeren van het bevolen herstel in de plaats van verweerders en op hun kosten; indien zij weigeren de veroordeling na te leven binnen de vooropgestelde uitvoeringstermijn; veroordeelt verweerders tot betaling van de proceskosten aan eiseres, die de rechtbank aan haar zijde vaststelt op: 276,12 euro dagvaard ingskosten {hierin begrepen de biJdrage voor het begrotingsfonds voor de juridische bijstand), 1.883, 72 euro rechtsplegingsvergoeding, veroordeelt eiseres tot betaling van het rolrecht van 165 euro aan de FOD Financièn, na uitnodiging hiertoe. 8/9 Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde -zitting van 19 SEPTEMBER 2025 -D8 Dit vonnis 1s uitgesproken tijdens de openbare terechtzitting van NEGENTIEN SEPTEMBER TWEEDUIZEND VIJFENTWINTIG van de D8 kamer, zitting houdend in burgerlijke zaken, van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde; Aanwezig : , voorzitter van de D8 kamer en , griffier. 9/9