ARR:WI 22.DE034

Rolnummer Dertiende kamer Vonnisnr rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctione le rechtbank In de zaak van het openbaar ministerie en de BURGERLIJKE PARTIJEN Wooninspecteur ingeschreven te 1000 Brussel, Koning Albert Il-laan 15 bus 253 eiser tot herstel, vertegenwoordigd door meester ~ advocaat te tegen: meester ·, advocaat te ,RRN geboren van Palest1Jnse nationaliteit ingeschreven te burgerluke partI1, vertegenwoordigd door meester geboren ingeschreven te RRN burgerhJke partij, vertegenwo ordigd door meester BEKLAAGDE , RRJ\ geboren van Belgische nationaliteit ingeschreven te beklaagde, vertegenwoordigd door meester 1. TENLASTELEGGINGEN :, advocaat t1: Als dader of mededader in de zin van artikel 66 van het strafwetboek; , advocaat té ·, advocaat te / p. 2 verhuren, te huur of ter beschikking stellen, met het oog op bewoning, van niet-conforme of overbewoonde woning als verhuurder, als eventuele onderverhuurder of als persoon die een woning ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, namelijk een ongeschikte en onbewoonbare woning te hebben verhuurd aar In een pand gegelegen te 1, m eigendom toebehorend aan , geboren aankoop dd. 25/10/2018 verleden voor notaris te , kadastraal gekend al~ , wonende te , ingevolge akte van Rolnummer Dertiende kamer Vonnisnr I rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correct1one le rechtbank p 4 De woning werd op 21 april 2022 ongeschikt verklaard Nadien ontving klachten dat de kwaliteit van de woning slechter werd en begin november werd er gemeld dat er zelfs geen verwarming en warm water aanwezig was. Daarnaast zou er water binnendruppelen als het re­ gende en zou er over de hele woning schimmel zijn op de muren. Om die reden voerde de woonin­ spectie een won1ngkwahtertscontrole uit. De wooninspecteur besloot na die controle dat er 6 kleine gebreken waren in categorie 1, 5 ernstige gebreken in categorie Il en 3 gebreken m categorie 111 die een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandig heden veroorzaken zodat de woning ongeschikt en onbewoonbaar was. Volgens de woonmspecteur bestond het gebrek van categorie 111, met name het ontbreken van de borstweringen van de terrassen waardoor de openinge n op bepaalde plaatsen te groot waren waar­ door er valgevaar was, met zekerheid al van bij de aanvang van de huur. Voor een overzicht van alle gebreken verwIJst de rechtbank naar de vaststellingen van de wooninspect1e zoals vervat m het stuk 1 van het strafdossier. 6. De beklaagde werd hierover verhoord op 9 februari 2023 (zie het stuk 105 van het strafdossier). De beklaagde betwistte de gebreken niet. De meeste problemen leken hem wel door de huurder ver­ oorzaakt Hij had dan aan een aannemer gevraagd om werken uit te voeren en dan waren er geen watennsijpellngen meer, Hij zou verder met de architect bespreken wat h1J met het pand zou doen en zou dan de nodige herstellingen uitvoeren. 7. Ook ter terechtzitting van 10 maart 2025 betwistte de beklaagde de inbreuken niet HIJ ver- klaarde voor de rechtbank wel dat het herstel ondertussen uitgevoerd werd 8. De rechtbank verzocht het openbaar mmistene hierop om een controle te laten uitvoeren. Bij die controle op 28 april 2025 stelde de woonmspectie vast dat de woning 2 kleine gebreken van categorie 1, 6 ernstige gebreken in categorie Il en 4 gebreken van categorie Il vertoonde. Zo hadden de borstweringen nog altijd een veel te grote opening en was er valgevaar. 9. Uit de vaststellingen 20als zij bhJken uit het strafdossier en hierboven beknopt uiteengezet wer­ den, die de beklaagde dus niet betwist en die dus zelfs nog alt1Jd, zo bhJkt uit de nacontrole, aanwezig zijn, volgt dat de feiten van de enige tenlastelegging bewezen zIJn. Die feiten 2IJn de beklaagde als eigenaar/verhuurder toe te rekenen zodat de rechtbank de beklaagde hiervoor zal veroordelen. Rolnummer Oert,ende kamer Vonnis11r I rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correct1onele rechtbank p 5 3.2 Straftoemeting 10. De rechter bepaalt binnen de door de wet bepaalde grenzen onaantastbaar welke straffen en maatregelen en hun maat noodzakeliJk ztjn ter realisering van de doelstellingen die hij met de straftoe­ meting beoogt. Die doelstellingen zijn: • het uiten van de maatschap peli1ke afkeuring ten aanzien van de overtreding van de strafwet; • het bevorderen van het herstel van het maatschappelijk evenwicht en van het herstel van de door het m1sdr1Jf veroorzaakte schade; • het bevorderen van de maatschappelijke rehabilitatie en re-mtegratie van de dader en • de bescherming van de maatschappij. Hierbij houdt de rechtbank rekening met de persoonlij kheid van de beklaagde zoals dle blijkt uit het strafrechtehJk verleden, z11n gezinstoestand en arbe1dss1tuat1e, voor zover de rechtbank die kent. De rechtbank houdt hierbij ook rekening met de ongewenste neveneffecten van de straf ten aanzien van de rechtstreeks betrokken personen, hun omgeving, en de samenleving ll. De regelgeving over het Vlaamse woonbeleid beoogt onder meer het waarborgen Van het fun­ damenteel recht op menswaardig wonen. Personen die onroerende goederen verhuren met winstoog• merk moeten biJ de verhuur of terbeschikkings telling van woningen de door de overheid opgelegde kwaliteitsnormen en -vereisten strikt naleven en mogen niet besparen op Investeringen hiertoe Uit het strafdossier blijkt dat de huurders de beklaagde meermaals op de hoogte stelden van de gebreken en hem aanmaanden om de nodige herstellingswerken uit te voeren. Een dergelijke verhuur Is terecht strafbaar en maatschappehJk onaanvaardbaar , Het zijn vooral de meest kwetsbaren die onder die om­ standigheden gehouden z1Jn om te wonen. De straf moet dan ook uiting geven aan de maatschappelijke verontwaardiging die er terecht over dergelijke feiten bestaat De straf moet ook In verhouding staan tot de door de beklaagde veroorzaakte schade. 12. De beklaagde, :, 1s : jaar oud. H1J werd al viermaal veroordeeld wegens verkeersovertredingen De rechtbank acht een effectieve geldboete zoals hierna bepaald passend. Zij houdt h1erb1J rekentng met het relatief gunstig strafblad van de beklaagde en het feit dat hij onder­ tussen toch al Inspanningen gedaan heeft om de noodzakelijke werken uit te voeren. Het pand wordt ondertussen ook niet meer bewoond. 3.3 Verbeurdverklaring 13. Het openbaar ministerie vordert de verbeurdverklaring van de som van 12.350 euro als equiva- lent van het vermogensvoordeel dat de beklaagde haalde uit het misdrijf. 14 Aan de toepassings voorwaarden van de artikelen 42 en 43b1s van het Strafwetboek is voldaan. Rolnummer Dertiende kamer Vonntsnr / rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correcttonele rechtbank p 6 • -··· ------------------ ---------------- De vermogensvoordelen moeten principieel worden verbeurdverklaard, nu ze inherent deel uitmaken van de In hoofde van beklaagden bewezenverklaarde misdrijven. Het Is maatschappelijk niet te verantwoorden -wanneer de misdrijven bewezen zijn -dat de veroordeelde de bekomen vermogensvoordelen zou mogen behouden Dit Is een bijkomend signaal naar beklaagden om hen bewust te maken dat dergehJke m1sdnJven nooit lonend kunnen ziJn. BIJ de begroting van de vermogensvoordelen dient de rechtbank geen aftrek te doen van de kosten d,e verbonden zijn aan het plegen van het misdrijf, noch van de aankoopprijs van de goederen die het misdrijf mogelijk hebben gemaakt, ongeacht of die goederen al dan niet wettehjk zijn verkregen of ,n bezit zIJn van de beklaagde . Wanneer de rechter vaststelt dat de zaken die het vermogensvoordeel samenstellen niet meer vindbaar zijn m het vermogen van beklaagden, kan hij de tegenwaarde van dat vermogensvoordeel ramen en de verbeurdverklaring b1J equivalent bevelen van deze tegenwaarde. 15. Het vermogensvoordeel werd correct berekend. 16. De verbeurdverklaring maakt geen onredehJke bestraffing uit (rekening houdend met de geld­ boete die de rechtbank de beklaagde oplegt) zodat er ook geen reden Is om de bijzondere verbeurd­ verklaring te beperken. 17. In toepassing van artikel 43bis, derde lid van het Strafwetboek wijst de rechtbank de verbeurd verklaarde bedragen toe aan de burgerlijke partijen. Die toewijzing is uiteraard beperkt tot het bedrag van de schadevergoeding dat aan de burgerhjke partijen toekomt (zie hierna, de bespreking van de burgerlijke vordenng) . 4. HERSTEL 18. De wooninspecteur wI1st er terecht op dat geen vergunning is toegekend om de panden In de op te splitsen 1n verschillende woonent1teiten. De wooninspecteu r vordert b1Jge­ volg de herbestemming of de sloop. Deze vorderingen ZIJn wettig, niet-kennelijk onredelijk en dienen te worden toegestaa n. Die herstelvorderingen verhinderen evenwel niet dat beklaagde een stedenbouwkundige vergunning zou bekomen waardoor het beletsel om het herstel van alle gebreken te bevelen wegvalt In dat geval dienen beklaagden de opgelegde herstelmaatregel uit te voeren door ervoor te zorgen dat het alsdan vergunde pand integraal voldoet aan de vereisten van de Vlaamse Codex Wonen en alle gebreken aan het onroerend goed weggewerkt zijn zodat de woning conform Is. 19. De hierna uitgesproken modaliteiten vormen een gepaste en noodzakelt Jke aansporing van be­ klaagden om nu effectief zelf tot herstel over te gaan of over te laten gaan. Rolnummer Dertiende kamer Vonn1srir / rechtbank van eerste aanleg Oost"Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctionele rechtbank p 7 19 1. Een vnjwilhge uitvoering van de opgelegde herstelmaatregelen verdient vanwt het oogpunt van het algemeen belang de voorkeur, gezien een ambtshalve uitvoering van de herstelmaatregelen kosten voor de gemeenschap veroorzaakt, waarbij er geen enkele zekerheid bestaat over de recuperatie van deze kosten. 19.2. De beklaagde knJgt een herstelterrn iJn vooraleer de dwangsom verbeurt, terwijl de her.stelter· mijn pas loopt vanaf het in kracht van gewijsde gaan vah dit vonnis. Een hersteltermi jn van tien maanden moet hierbij ruimschoots volstaan 19.3. Een dwangsom van 125 euro per dag vertraging is naar het oordeel van de rechtbank passend om beklaagden ertoe aan te zetten het opgelegde herstel uit te voeren De lange tijd waarin de beklaagde al kon overgaan tot het volledige herstel van het pand(en) en de ruime term11n hiertoe nog wordt verleend, brengen mee dat er geen reden is om bij toepassing van artikel 1385bis, laatste alinea, Gerechtelijk Wetboek nog een zekere termijn te bepalen waarna de beklaagde pas de dwangsom zal kunnen verbeuren. 19.4. De rechtbank machtigt de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van tot ambtshalve uitvoering over te gaan, voor het geval het herstel In de oorspron­ kelijke toestand niet binnen de gestelde termijn wordt uitgevoerd, overeenkomstig artikel 3.47 Vlaamse Codex Wonen (in plaats van het vroegere artikel 2ob1s 1 § 7, eerste lid, Vlaamse Wooncode) 5. BEOORDELING OP BURGERLIJK GEBIED 5.1. Vordering va, 20. en stelden zich op de zitting van 8 september 2025 burgerltjke partij Het staat vast dat zij nadeel leden door het door de beklaagde gepleegde feit. De vordering 1s tijdig en regelmatig zodat de rechtbank de vordering ontvankelijk verklaart. 21. De burgerl11ke partij vraagt de rechtbank om de woning nietig te verklaren. Gelet op die niet1g­ he1d vragen de burgerlijke partijen de rechtbank om de beklaagde te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding geliJk aan de 22 maanden huur die zij betaalden begroot op 14.300 euro. Daar­ naast Vorderen ZIJ de betaling van de verhuiskosten en admin1strat 1ekosten begroot op 750 euro. Minstens vragen ZIJ dat een mlngenot van 50% wordt toegekend, wat overeenstemt met een bedrag van 7.150 euro. Rolnummer Dertiende kamer Vonnisnr / rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctione le rechtbank p 8 22 Artikel 44 van het Strafwetboek bepaalt dat de veroordehng tot de b1J de wet gestelde straffen alttJd wordt uitgesproken, onverminderd de teruggave en de schadevergoeding die aan partijen zou verschuldigd zijn Artikel 161 van het Wetboek van Strafvorder ing voorziet eveneens dat als de rechtbank de beklaagde schuldig acht aan een misdrijf, het de strafrechter Is die oordeelt over de vorderingen tot terugbetaling en tot schadevergoeding. De beklaagde kan dan ook niet gevolgd worden in zijn stelling dat de strafrechter hiervoor met zou bevoegd Zijn Die teruggave houdt, naast het louter teruggeven van goederen die aan de eigenaar werden ontnomen en die in handen van het gerecht zijn gekomen, elke maatregel In die beoogt de materiele gevolgen van het bewezenverklaarde misdrijf teniet te doen, met als doe het herstel van de feitelijke toestand zoals dre bestond voor het m1sdrtJf 23. Hier houdt die teruggave dan ook de nietigverklaring van de overeenkomst in. De nlet1gverkla­ r1ng van de huurovereenkomst onderscheidt zich niet van de niet1ghe1d die de burgerl1Jke rechter zou uitspreken. 23.1. Die nietigheid is alvast niet gelijk te stellen met de ontbinding van de huurovereenkomst aange­ zien ze ex tune werkt. De overeenkomst wordt volledig vern1et1gd en alle gevolgen ervan moeten wor­ den weggenomen . Dat is dus te onderscheiden met de ontbmdmg van de huurovereenkomst waarover partIJen op 12 december 2022 een dading sloten 23.2. De nietigheid zou normaal wel tot gevolg hebben dat er restitutie moet gebeuren van al wat ontvangen was. De huurder moet zo de huurgelden terugbetaa ld krijgen maar h1J zou dan ook ziJn huurgenot moeten teruggeven, wat uiteraard niet mogeltJk Is. Dat zou dan enkel kunnen door de be­ taling van een genotsrecht. Het Hof van Cassatie bevestigde in zijn arrest van 30 september 2021 dat het algemeen rechtsbegi nsel fraus omnta corrumplt uitsluit "dat een contractpartij die bedrog heeft gepleegd bij de totstandkoming van een overeenkomst, met het oogmerk de wederpartij te schaden of uit winstbejag, of aan wie dit bedrog toerekenbaar is, na vernietiging van de overeenkomst aanspraak kan maken op restitutie door de wederpartij van de m u,tvoermg van de overeenkomst reeds geleverde prestaties, indien hij hierdoor voordeel zou kunnen halen wt zijn bedrog" (zie tevens: Cass 3 oktober 2019, , www.juportal.be, waar het Hof oordeelde: "de restitutie na met1gheid van een overeenkomst mag niet leiden tot een verrijking van de partijen") Het Hof van Cassatie keurde deze mogeltjkheld tot restitutiewe1ge ring goed, wanneer de restitutie na nietigverklaring de preventieve werking van de sanctie tentet zou doen of wanneer de sociale orde zou vereisen dat er een zwaardere sanctie wordt opgelegd (zie ook: Cass. 15 februari 2016, 23.3. De aard van de gebreken die vastgesteld werden (het btnnensijpelend water, het ontbreken van warm water of zelfs van verwarming) zou rechtvaard igen dat alle huurgelden worden terugbetaald. Rolnummer Dertiende kamer Vonn1snr I rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen , afdeling Dendermonde, sectie correct1onele rechtbank p 9 Maar de beklaagde verwees 1n zIJn verhoor (en herhaalt dat in zijn conclusie) naar een vonnis van de vrederechter waar al zou geoordeeld ziJn dat maar 50% van de huur verschuldigd zou zijn. De burgerlijke partijen betwisten ook het bestaan van het vonnis van de vrederechte r niet. Zij vragen (daarom?) ook ondergeschikt een vergoeding van 50% van de huurgeldeh . Die beperking van de huur zou wel maar vanaf augustus 2022 van kracht geweest zijn. De beklaagde verklaarde dat de huurders ook daarvoor al eens de helft en soms een volledige huur betaalde. De rechtbank is van oordeel dat de preventieve werking van de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat de beklaagde ertoe gehouden is om naar billiJkheid 60% van de huurgelden terug te betalen. Dat stemt volgens de (door de beklaagde niet-betwiste) berekening van de huurders overeen met de som van 8.580 euro. 24 De burgerlijke partijen hebben ook nog recht op een schadevergoeding voor de verhuiskosten en de adm1n1strat 1ekosten, wat overigens niet uitdrukkeliJk betwist wordt door de beklaagde, begroot op 750 euro. 25. De rechtbank veroordeelt de beklaagde dan ook samengevat tot het betalen van een schade- vergoeding begroot op 9.330 euro. 26. De rechtbank kent de burgerhJke partijen hierop ook interesten toe zoals gevorderd. 27. De beklaagde moet ook veroordeeld worden tot het betalen van een rechtsplegingsvergoeding berekend op het door de burgerlijke partij gevorderd bedrag. Er is geen reden om de rechtspl,egmgs ­ vergoeding te herleiden op basis van het toegekend bedrag. De beklaagde vraagt dat ook niet. 5.2. Overige burgerlilke belangen 28. Omdat de door beklaagde gepleegde misdrijven mogehJk schade hebben veroorzaakt, houdt de rechtbank de overige burgerlijke belangen ambtshalve aan, overeenkomstig artikel 4 van de Vooraf­ gaande Titel wetboek van Strafvorde ring (art. 4 V.T.Sv.). 6. TOEGEPASTE WETTEN De biJzondere wetten zoals vermeld in punt 1 Tenlasteleggingen ; Wet van 15 juni 1935, art. 2, 11 tot 14, 21 tot 24, 31 tot 37, 40, 41, Wetb. van strafvordering, art. 162, 162b1s, 182, 184, 185, 189, 190, 19oter, 194, 195; Strafwetboek, art. 2, 38, 42, 43bis, 66; Wet van 5 maart 1952, art. 1, gew. programmawet d.d. 24 12.1993, art 1; gew art.36 Wet 07 02.2003; Art. 2 en 3 van de Wet van 28.12.2011 houdende diverse bepalingen inz<1ke justitie {B.S. 30.12.2011); Wet van 1 augustus 1985, art. 28 en 29 gew. K.B. 31.10.2005 , art. 1; Art. 4 §3 van de wet van 19 maart 2017 tot oprichting van een Begrotingsfonds voor de Juridische twee del ijnsb IJ stand; Rolnummer Dertiende kamer Vonnlsnr / rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctionele rechtbank p 10 •••• ------------------------------------ Art 91, 2de hd van het koninkhJk besluit van 28 december 1950 houdende algemeen reglement op de gerechtskosten in strafzaken; Art. 6 Programmawet Il van 27.12 2006; Wet van 17.4.1878, art. 3 en 4; burg. wetb art 1382, Wetb strafrecht, art.44, 45; Ger. Wetboek, art. 1022, KB 26.10.07 art2; Art. 3.1 Vlaamse Codex Wonen 2021 UITSPRAAK De rechtbank beslist op tegenspraak ten aanzien van , de beklaagde en ten aanzien , de burgerlijke partijen. van en OP STRAFGEBIED De rechtbank verklaart de beklaagde SCHULDIG aan het feit van de enige tenlastelegging; VEROORDEELT de beklaagde voor dat feit tot een GELDBOETE van 4 000,00 euro, dat 1s een geldboete van 500,00 euro, vermeerderd met de opdeciemen (x8) of een vervangende gevan­ genisstraf van 3 maanden; verklaart de beklaagde VERBEURD van een bedrag van 12 350,00 euro, als equivalent van de wederrechtelijk bekomen vermogensvoordelen en wiJst de effectief verbeurdverklaarde be­ dragen toe aan de burgerlijke partijen, beperkt tot het bedrag van de schadevergoed ing dat aan ze toekomt zoals hieronder verder omschreven. Veroordeelt tot betaling van: -een bijdrage van 1 maal 200,00 EUR, z1Jnde de som van 1 maal 25,00 EUR verhoogd met 70 opdeciemen, ter financiering van het Fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke gewelddaden en de occasionele redders -een bijdrage van 26,00 EUR aan het Begrotingsfonds voor juridische tweedeliJnsb1jstand -een vaste vergoeding voor beheerskosten in strafzaken Deze vergoeding bedraagt 61,01 EUR -de kosten van de strafvordering tot op heden begroot op 52,93 EUR Rol nummer Dertiende kamer Vonn1snr rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctionele rechtbank HERSTELVORDERING De rechtbank: beveelt aar op vordering van de wooninspecteur het pand gelegen te (kadastraal gekend als I p 11 te herbestemmen of te slopen tenzij de sloop verboden 1s; en in zoverre het pand na de eventuele herbestemming nog een woonfunctie heeft, de nodige renovatie -, verbete­ rings-of aanpassingswerken uit te voeren zodat de woning conform is aan de ve1l1ghetds-, ge­ zondheids- en woonkwaliteitsvereisten bedoeld In artikel 3.1 Vlaamse Codex Wonen 2021; beveelt dat het herstellen/herbestemmen/slopen zoals hierboven bevolen gebeurt binnen een termijn van tien maanden na het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van 125 euro per dag vertraging in geval van niet-uitvoering van dit vonnis binnen de gestelde term1Jn; machtigt, voor het geval een pand niet binnen de opgelegde termijn werd hersteld, de woon­ inspecteur en het college van burgemeester en schepenen van de stad Sint-Niklaas ambtshalve in de uitvoering van de bevolen herstelmaatregel te voorzien, met de daaraan verbonden kos­ ten teil laste van de veroordeelde; OP BURGERLIJK GEBIED De rechtbank: verklaart de vordering van de burgerliJke partijen, ontvankelijk; verklaart de huurovereenkomst tussen de beklaagde, nietig; veroordeelt de beklaagde om aan die burgerl!Jke part1Jen een schadevergoeding te betalen van op 9 330 euro, te vermeerderen met de gerechtel1Jke interestvoet, aan de wetteh)ke interest­ voet, vanaf heden tot op de dag van de effectieve betaling; veroordeelt de beklaagde om aan de burgerlijke partijen een rechtsplegtngsvergoeding te be­ talen ten belope van 1.726,74 euro. Alles gebeurde in de Nederlandse taal overeenkomstig de wet van 15 Juni 1935, Rolnumrner Dertiende kamer Vonnisnr / rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correct1onele rechtbank p. 12 D1t vonnis is gewezen en uitgesproken in openbare terechtz1ttmg op 22 OKTOBER 2025 door de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, sectie correctionele rechtbank, kamerD13M· rechter in aanwezigheid van het hd van het openbaar mm1stene vermeld m het proces-verbaal van de terechtzitting, met b11stand van griffier