ADB:hof-van-beroep-gent-19-12-2025

Arrestnummer é 1 /f 66.5 /2025 Repertorium nummer 2025/ lttil Datum van uitspraak 19 december 2025 Notitienummer griffie : 1 Notitienummer parket-generaal 2024/PGG/1689 2024/VJll/821 Hof van beroep Gent Arrest tiende kamer correctionele zaken Hof van beroep Gent - tiende kamer - - p. 2 2024/PGG/1689 - 2024/VJll/821 Not.nr. In de zaak van het OPENBAAR MINISTERIE en van 1. nr. , (RRr\ ), met Belgische nationaliteit, geboren wonende te - burgerlijke partij - 2. nr. WOONINSPECTEUR VAN HET VLAAMS GEWEST, met kantoren te 1000 Brussel, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88 bus 22, woonstkeuze bij meester ., advocaat met kantoor te - eiser tot herstel - tegen 1. nr met Belgische nationaliteit, ( RRN ), geboren wonende te - beklaagde - 2. nr. :, (RRN met Belgische nationaliteit, geborer wonende te - beklaagde - met zetel te - beklaagde - 3. nr verdacht van: Hof van beroep Gent - tiende kamer· - p. 3 als dader of mededader in de zin van artikel 66 Strafwetboek, namelijk zij die de misdaad of het wanbedrijf hebben uitgevoerd of aan de uitvoering rechtstreeks hebben meegewerkt; A verhuren, te huur of ter beschikking stellen, met het oog op bewoning, van niet conforme of overbewoonde woning als verhuurder, als eventuele onderverhuurder of als persoon die een woning ter beschikking stelt, een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon te hebben verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, (art. 3.34. Vlaamse Codex Wonen van 2021) tot 1 januari 2021 strafbaar gesteld door artikel 20, § 1, eerste lid, decreet 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode 1 te verklaring) door ten nadele van in de periode van 1 januari 2020 tot en met 1 juni 2021 (einde bewoning d r. , geboren namelijk de woning gelegen te onder 19ca, toebehorende aan 1/ de huwgemeenschap 1/l0Oe in volle eigendom, 2/ de huwgemeenschap 1/l0Oe in volle eigendom 1 en 3/ dit ingevolge akte aankoop jegens consoorten , bekend ten kadaster , met een oppervla kte van 22a voor voor voor 98/l00e in volle eigendom en te verleden voor notaris op 7 augustus 2012; 2k door in de periode van 1 januari 2021 tot en met 6 november 2023 ., namelijk de woning gelegen te onder van la 75ca, toebehorende aan de huwgemeenschap het te hebben aangekocht jegens , bekend ten kadaster , met een oppervlakte om bij akte verleden voor notaris te in de periode van 1 april 2019 tot en met 18 september 2023 (datum 3 ~ ambtshalve schrapping) door ten nadele var , geboren te Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p. 4 namelijk de woning gelegen te onder van la 86ca, toebehorende aan de huwgemeenschap het te hebben aangekocht jegens te op 23 juni 2003; , bekend ten kadaster 1, met een oppervlakte om bij akte verleden voor notaris in de periode van 1 augustus 2020 tot en met 6 november 2023 ~ door tot 23 juni 2022 ten nadele van van 4 oktober 2023 tot en met 6 november 2023, ten nadele van geboren op 16 december 1981 en ten nadele van , geboren , geboren ·/ namelijk de woning gelegen te onder van la 32ca, toebehorende aan de huwgemeenschap het t e hebben aangekocht jegens , bekend ten kadaster , met een oppervlakte om bij akte verleden voor notaris te op 10 j uli 2006; 5 te bewoning) door ten nadele var in de periode van 1 maart 2022 tot en met 2 december 2022 (einde , geboren namelijk de woning gelegen te onder van 25a, toebehorende aan de huwgemeenschap geheelheid in volle eigendom ingevolge 1/ akte aankoop door , bekend ten kadaster , met een oppervlakte voor de notaris oktober 2020 verleden voor notaris te te verleden voor op 21 februari 2014, gevolgd door 2/ akte afstand van 29 is eveneens gedagvaard met het oog op de bijzondere verbeurdverklaring overeenkomstig artikel 42 en 43bis Strafwetboek van de hierna vermelde vermogensvoordelen die zich bevinden in haar patrimonium, zijnde hetzij de vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, hetzij de goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld, hetzij de inkomsten uit de belegde voordelen, Hof van beroep Gent - tiende kamer- • p. s waarbij de rechter, indien de zaken niet kunnen worden gevonden in het vermogen van de beklaagde, de geldwaarde daarvan dient te ramen (het equivalent bedrag), namelijk: berekening vermogensvoordeel: omwille van billijkheidsredenen wordt er slechts gevorderd vanaf het jaar van de vaststellingen: te van 1 januari 2021 tot 1 juni 2021 (einde bewoning dr. verklaring): 5 maanden x 420 euro = 2.100 euro -+ totaal vermogensvoordee l: 2.100 euro en is eveneens gedagvaard met het oog op de bijzondere verbeurdverklaring de hierna vermelde overeenkomstig artikel 42 vermogensvoordelen die zich bevinden in zijn patrimonium, zijnde hetzij de vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, hetzij de goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld, hetzij de inkomsten uit de belegde voordelen, waarbij de rechter, indien de zaken niet kunnen worden gevonden in het vermogen van de beklaagde, de geldwaarde daarvan dient te ramen (het equivalent bedrag), namelijk: 43bis Strafwetboek van berekening vermogensvoordeel : omwille van billijkheidsredenen wordt er slechts gevorderd vanaf het jaar van de vaststellingen: van 1 januari 2021 tot 1 oktober 2023: 33 maanden x 550 euro= 18.150 euro te van 1 januari 2021 tot 1 september 2023: 32 maanden x 350 euro= 11.200 euro te te van 1 januari 2021 tot 23 juni 2022 (einde bewoning cfr. RR): 17 maanden x 300 euro= 5.100 euro -+ totaal vermogensvoordeel: 18.150 euro+ 11.200 euro+ 5.100 euro= 34.450 euro is eveneens gedagvaard met het oog op de bijzondere verbeurdverklaring overeenkomstig artikel 42 en 43bis van de hierna vermelde vermogensvoordelen die zich bevinden in het patrimonium van de gedaagde, zijnde hetzij de vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, hetzij de goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld, hetzij de inkomsten uit de belegde voordelen, waarbij de rechter, indien de zaken niet kunnen worden gevonden in het vermogen van de beklaagde, de geldwaarde daarvan dient te ramen (het equivalent bedrag), namelijk: berekening vermogensvoordeel: Hof van beroep Gent• tiende kamer - - p. 6 van 1 maart 2022 tot 2 december 2022 aan 500 euro huur/maand, maar volgens verklaring van ~ totaal vermogensvoordeel: 750 euro werd er in totaal slechts 750 euro betaald 1. Voorafgaande procedure 1.1 De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Kortrijk, kamer K.17, besliste bij vonnis van 24 juni 2024 op tegenspraak als volgt : "Op strafqebied Heromschrijft, wat betreft, de feiten van tenlasteleggingen A.1, A.2, A.3 en A.4 door toevoeging van de verzwarende omstandigheid dar van de betrokken activiteit een gewoonte werd gemaakt. Heromschrijft de feiten van tenlastelegging A.3 als volgt: ✓1( ... ) in de periode van 1 mei 2019 tot en met 5 oktober 2022.11 Verklaart de feiten van tenlasteleggingen A.1 en A.5 bewezen in hoofde van Veroordeelt tot: - een geldboete van 16.000,00 euro (=2.000,00 euro, wettelijk te verhogen met 70 opdecimes, hetzij x 8) of een vervangende gevangenisstraf van 90 dagen, met uitstel voor de helft van de geldboete voor een periode van drie jaar. Spreekt in hoofde van de bijzondere verbeurdverklaring uit voor 750 euro. Verklaart de feiten van tenlasteleggingen A.1, A.2, A.3 en A.4 bewezen in hoofde van Veroordeelt tot: - een geldboete van 20.000,00 euro (=2.500,00 euro, wettelijk te verhogen met 70 opdecimes, hetzij x 8) of een vervangende gevangenisstraf van 90 dagen, met uitstel voor de helft van de geldboete voor een periode van drie jaar. Spreekt in hoofde van euro. de bijzo.ndere verbeurdverklaring uit voor 30.250 Hof van beroep Gent - tiende kam er - - p. 7 Verklaart de feiten van tenlastelegging A.1 bewezen in hoofde van Veroordeelt tot: - een geldboete van 24.000,00 euro {=3.000,00 euro, wettelijk te verhogen met 70 opdecimes, hetzij x 8), met uitstel voor de helft van de geldboete voor een periode van drie jaar. Spreekt in hoofde van euro. lnvest de bijzondere verbeurdverklaring uit voor 2.100 Wijst de bedragen van deze bijzondere verbeurdverklaring toe aar. Verplicht elk tot betaling van een bijdrage van 200,00 euro (=25,00 euro, wettelijk te verhogen met 70 opdecimes, hetzij x 8), tot financiering van het Fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke gewelddaden en aan de occasionele redders. Verplicht • elk tot betaling van een bijdrage van 24,00 euro tot de financiering van het begrotingsfonds voor de Juridische tweedelijnsbijstand. Verplicht vaste vergoeding in strafzaken van 58,90 euro. elk tot betaling van de Met betrekking tot de gerechtskosten Veroordeelt gerechtskosten, begroot in totaal op 366,50 euro. • elk tot 1/3e van de Met betrekking tot de herstelvordering Stelt vast dat de herstelvordering met betrekking tot het pand gelegen te zonder voorwerp is. Stelt vast dat de herstelvordering met betrekking tot het pand gelegen té zonder voorwerp is. Beveelt op vordering van de wooninspecteur aan hoofdelijk het herstel op het pand gelegen te ~ kadastraal gekena ' I ' I door het uitvoeren van renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden (dit is het wegwerken van de bestaande gebreken), waardoor het pand voldoet aan de elementaire Hof van beroep Gent - t iende kamer- p. 8 veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen. Bepaalt de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregel op 10 maanden na het in kracht van gewijsde treden van dit vonnis. Legt aar. euro per dag vertraging op woon inspecteur. • een dwangsom van 150 in de nakoming van dit bevel ten voordele van de Wijst erop dat de veroordeelde overeenkomstig artikel 3.46 Vlaamse Codex Wonen de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Moorslede onmiddellijk bij aangetekende brief of door afgifte tegen ontvangstbewijs op de hoogte moet brengen wanneer de opgelegde herstelmaatregelen vrijwillig werden of zullen zijn uitgevoerd. Zegt voor recht dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van ·, Indien het vonnis niet vrijwillig wordt uitgevoerd binnen voormelde termijn, ambtshalve in de uitvoering ervan kunnen voorzien op kosten van de veroordeelde. Zegt dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van de • de eventuele kosten van herhuisvesting op • kunnen verhalen . Beveelt op vordering van de wooninspecteur aar gelegen te het herstel op het pand ,, ~ door het uitvoeren van renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden {dit is het wegwerken van de bestaande gebreken), waardoor het pand voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen . 1, kadastraal gekend Bepaalt de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregel op 10 maanden na het in kracht van gewijsde treden van dit vonnis. Legt aar. van dit bevel ten voordele van de wooninspecteur. een dwangsom van 150 euro per dag vertraging op in de nakoming Wijst Wonen de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van erop dat de veroordeelde overeenkomstig artikel 3.46 Vlaamse Codex onmiddellijk bij aangetekende brief of door afgifte tegen ontvangstbewijs op de hoogte moet brengen wanneer de opgelegde herstel maatregelen vrijwillig werden of zullen zijn uitgevoerd. Hof van beroep Gent - ti ende kamer · - p. 9 Zegt voor recht dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van ·, indien het vonnis niet vrijwillig wordt uitgevoerd binnen voormelde termijn, ambtshalve in de uitvoering ervan kunnen voorzien op kosten van de veroordeelde. Zegt dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van de eventuele kosten van herhuisvesting op kunnen verhalen. Beveelt op vordering van de wooninspecteur aar. gelegen te het herstel op het pand ,, ~ door het uitvoeren van renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden (dit is het wegwerken van de bestaande gebrekenL waardoor het pand voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwa/iteitsvereisten zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen. kadastraal gekend Bepaalt de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregel op 10 maanden na het in kracht van gewijsde treden van dit vonnis. legt aan van dit bevel ten voordele van de wooninspecteur. een dwangsom van 150 euro per dag vertraging op in de nakoming Wijst Wonen de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van erop dat de veroordeelde overeenkomstig artikel 3.46 Vlaamse Codex • anmiddelfijk bij aangetekende brief af door afgifte tegen ontvangstbewijs op de hoogte moet brengen wanneer de opgelegde herstelmaatregelen vrijwillig werden of zullen zijn uitgevoerd. Zegt voor recht dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van ·, indien het vonnis niet vrijwillig wordt uitgevoerd binnen voormelde termijn, ambtshalve in de uitvoering ervan kunnen voorzien op kosten van de veroordeelde. Zegt dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van de eventuele kosten van herhuisvesting op kunnen verhalen. Op burger/lik gebied Verklaart de vordering van Veroordeelt ontvankelijk en in de volgende mate gegrond. • hoofdelijk om aan 8.280 euro te betalen, te verminderen met de eventueel ontvangen bedragen van de bijzondere verbeurdverklaring. Houdt ambtshalve de (eventuele) burgerlijke belangen aan overeenkomstig artikel 4 V. T.Sv." Hof van beroep Gent - tiende kamer - • p. 10 1.2 Tegen dit vonnis werd hoger beroep ingesteld door het afleggen van een verklaring op de griffie van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Kortrijk, op: 9 juli 2024 door de beklaagden; 11 juli 2024 door het openbaar ministerie. Deze partijen dienden op diezelfde data ook elk een verzoekschrift in op die griffie, overeenkomstig artikel 204 Wetboek van Strafvordering. 1.3 Op de rechtszitting van 10 januari 2025 (inleidingszitting) legde het hof met toepassing lid, Wetboek van Strafvordering, van de artikelen 152, § 1 en 209bis, conclusietermijnen vast en bepaalde de rechtsdag op de rechtszitting van 16 mei 2025. laatste Op de rechtszitting van 16 mei 2025 stelde het hof de zaak ambtshalve uit naar de rechtszitting van 23 oktober 2025. De conclusietermijnen zijn nageleefd. 1.4 Het hof hoorde op de openbare rechtsz itting van 23 oktober 2025 in het Nederlands: - - - - - de beklaagden en ., bijgestaan door meester ., advocaat met kantoor te de beklaagde advocaat met kantoor te , vertegenwoord igd door meester het openbaar ministerie, vertegenwoord igd door , advocaat-generaal; de burgerlijke parti: advocaat met kantoor te , vertegenwoordigd door meester ,, de eiser tot herstel, vertegenwoordigd door meester kantoor te , voor meester , advocaat met kantoor te ·, advocaat met 2. Procedure in hoger beroep 2.1 De onderscheiden verklaringen van hoger beroep tegen het vonnis van 24 juni 2024 zijn tijdig en regelmatig naar de vorm. Dat is ook het geval voor de grievenformulieren. 2.2 De advocaat van de beklaagden duidde in het grievenformulier nauwkeurige grieven aan met betrekking tot de procedure (door het onderstrepen in de rubriek "Procedure" van het woord "bevoegdheid" en de toevoeging "alles wat betreft de burgerlijke partijstellinÇJ ), de schuld, de opgelegde straffen (daarin begrepen de verbeurdverklaring), de herstelmaatregel en de burgerlijke rechtsvordering. Hof van beroep Gent - t iende kamer- -p. 11 Het openbaar ministerie formuleerde enkel een grief over de door de eerste rechter opgelegde straffen. Ook dit is een nauwkeurige grief. 2.3 De hoger beroepen van respectief de beklaagden en en van het openbaar ministerie zijn ontvankelijk (art. 203 en 204 Wetboek van Strafvordering). Het hof besllst in dit arrest binnen de perken van de hoger beroepen en vervolgens van de grieven zoals bedoeld in artikel 210 Wetboek van Strafvo rdering. Het hof stelt in deze zaak vast dat er geen redenen zijn om ambtshalve een grief in de zin van deze bepaling op te werpen. Als gevolg van de devolutieve werking van de beperkte hoger beroepen en vervolgens de grieven staat definitief vast dat niet schuldig is aan de feiten van de telastlegging A.3 voor zover gepleegd in de periode van 1 april 2019 tot en met 30 april 2019 en van 6 oktober 2022 tot en met 18 september 2023 . De beslissing van de eerste rechter dat de herstelvorderingen met betrekking tot de panden gelegen in zonder voorwerp zijn, is eveneens definitief. 3. Overschrijving dagvaarding De dagvaarding werd met toepassing van artikel 3.49, § 1, Vlaamse Codex Wonen 2021 op 12 december 2023 overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid (ref.: 4. Feiten De eerste rechter vatte de feiten in het vonnis van 24 juni 2024 samen als volgt: Op 26 april 2021 voerde de wooninspectie een controle uit in een pand gelegen aar. •. Het pand was eigendom var en hun echtgenotes. Het was gelegen naast hun firma. Er was een eerdere melding vanwege Het gebouw had 1 klein gebrek in categorie /, 2 ernstige gebreken in categorie Il en 1 gebrek dat een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt in categorie /ll. In het gebouw was één woning. De woning had 13 kleine gebreken in categorie /, 5 ernstige gebreken in categorie Il en 4 gebreken die een direct gevaar opleveren voor de veillgheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt in categorie Il/. In de woning woonde een dame met haar twee zonen. Ze had een contract sinds 1 februari 2014. Ze betaalde 420 euro huur per maand. Er waren verschillende gebreken, die ze gemeld had, meestal aan :. De gebreken werden niet snel opgelost. Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p.12 Op 13 juli 2021 werd de woning ongeschikt en onbewoonbaar verklaard. verhoord. Hij verklaarde dat de woning volgens hem In Op 20 september 2021 werd orde was. Zijn broer regelde de meeste zaken inzake de huur. Hijzelf had eens een kookplaat vervangen. Hij was niet op de hoogte dat er problemen zouden geregeld zijn. verhoord. Hij verklaarde dat sinds Op 21 september 2021 werd 2021 eigenaar was. Het was een hele oude woning. Ze beslisten om de woning te renoveren en te verhuren. Ze werden gecontacteerd door het in verband met een huurster. Die verbleef er tot 12 juni 2021. Het kwam de woning inspecteren en zei dat ze rookmelders moesten ophangen. Ze had hem één keer een vochtprobleem gemeld. Dat was volgens hem condensvocht. Hij zei toen dat ze meer moesten verluchten. later waren er ook barsten in de gevel, vermoedelijk door slechte fundering. Hij had geen problemen met de verhuurder. Hij wilde de woning slopen en heropbouwen. Hij was ervan overtuigd dat de wonihfl in o;de was toen de huurster in de woning kwam. Het vochtprobleem kon afkomstig zijn van de barsten in de woning. De gebreken aan de stopcontacten moesten afkomstig zijn van de bewoning. Op 25 april 2022 stelde de wooninspectie vast dat de woning opnieuw bewoond werd. Er was ook opnieuw een inschrijving. Op 20 juni 2022 wera over een ander pand verhoord. Hij verklaarde dat er een aantal weken buitenlandse arbeiders verbleven hadden. Hij overhandigde later een document waarin vermeld werd dat het ging om "een tijdelijke bezetting van een woning welke niet meer conform is voor verhuur". In een e-mail vermeldde dat de mensen anders op straat zouden moeten slapen. Op 11 juli 2022 meldde dat de bewoners zouden verhuisd zijn. Op 25 januari 2023 vernam de wooninspectie dat er een vergunning was aangevraagd voor een bouwaanvraag. De woning zou gesloopt worden. De woning zou leeg staan. Op 20 april 2023 vernam de wooninspectie dat er een vergunning zou bekomen zijn. Op 27 april 2022 voerde de wooninspectie een controle uit in een pand gelegen aan •. Het pand was eigendom var. en zijn echtgenote. Het gebouw had 3 kleine gebreken in categorie I, 1 ernstig gebrek in categorie Il en 1 gebrek dat een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt In categorie Il/. In het pand was een woning. De woning had 16 kleine gebreken in categorie I, 6 ernstige gebreken categorie Il en 4 gebreken die een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken in categorie /ll. In de woning woonde een man. Hij verklaarde dat hij een renovatiehuurovereenkomst had. Hij zou er sinds twee maanden wonen. Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p. 13 Op 20 juni 2022 werd verhoord. Hij verklaarde dat hij het pand een tiental jaar geleden gekocht had omdat het naast het eigen perceel lag. Het was eerst niet de bedoeling om de woning te verhuren. De huidige bewoner kende huurders van hem en had zichzelf aangeboden. Hij verklaarde dat hij een woning zocht omdat hij door zijn echtscheiding op straat zou staan. zei dat hij op korte termijn de woning mocht gebruiken. Ze sloten een bezetting ter bede. Ze wisten dat ze niet mocht verhuren. De man betaalde 500 euro per maand. Het ging niet om een renovatiehuurovereenkomst. Er waren geen klachten van de huurder. Het was de bedoeling om de woning te slopen en een nieuwbouw te plaatsen. Op 20 juni 2022 overhandigde whatsapp-berichten die hij met de bewoner had uitgewisseld. een kopie van de ''bezetting ter bede" en een aantal Op 25 januari 2023 vernam de wooninspectie dat er een vergunning was aangevraagd voor een bouwaanvraag. De woning zou gesloopt worden. Op 20 april 2023 vernam de wooninspectie dat de woning gesloopt zou zijn. Op 2 7 mei 2021 voerde de woon inspectie een controle uit in een pand gelegen aan •, De aanleiding waren de eerdere vaststellingen. Het pand was eigendom var Het gebouw had 0 kleine gebreken in categorie I, 2 ernstige gebreken in categorie Il en 1 gebrek dat een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt in categorie Il/. In het pand was een woning. De woning had 15 kleine gebreken in categorie /, 10 ernstige gebreken categorie Il en 2 gebreken die een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken in categorie Il/. Er woonde een man. Hij verklaarde dat hij er sinds april 2019 woonde. Hij betaalde 350 euro huur. In het begin was de woning oké voor hem, nu wilde haar naar ergens anders. De woning zou verbouwd worden. verhoord. Hij verklaarde dat hij deze woning eerst had Op 20 september 2021 werd aangekocht. Ze hadden een aantal werken uitgevoerd. Er woonde een werknemer van hem. Die had gevraagd naar een woning omdat hij van ver kwam. Het was geen comfortabele woning maar hij was zich niet bewust dat de woning niet conform was. De gemeente had meegedeeld dat de huidige bewoner er mocht blijven. De woning was nog bewoond. Op 20 januari 2022 stelde de politie vast dat dezelfde bewoner nog in de woning verbleef. Op 26 april 2021 voerde de wooninspectie een controle uit in een pand gelegen aan '. De aanleiding waren de eerdere vaststellingen. Het pand was eigendom van Hof van beroep Gent • tiende kamer - -p. 14 Het gebouw had 1 klein gebrek in categorie /, 2 ernstige gebreken in categorie Il en 1 gebrek dat een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt In categorie IJl. In het pand was een woning. De woning had 7 kleine gebreken in categorie J, 6 ernstige gebreken categorie Il en 1 gebrek dat een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaakt in categorie 111. Er woonde een man. Hij verklaarde dat hij er sinds 1,5 jaar woonde. Hij betaalde 550 euro per maand. Er waren problemen met vocht en ongedierte. verhoord. Hij verklaarde dat hij tussen 2005 en 2010 Op 20 september 2021 wera eigenaar werd. Ze hadden verbeteringswerken uitgevoerd. De huurders hadden geen klachten. Hij was ervan overtuigd dat de woning conform was. De gemeente had meegedeeld dat de huidige bewoner er mocht blijven. De woning was nog bewoond. Op 27 mei 2021 voerde de wooninspectie een controle uit in een pand gelegen aan •. De aanleiding waren de eerdere vaststellingen. Het pand was eigendom van Het gebouw had 2 kleine gebreken in categorie f, 1 ernstig gebrek in categorie Il en 2 gebreken die een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken in categorie 111. In het pand was een woning. De woning had 12 kleine gebreken f n categorie I, 5 ernstige gebreken categorie Il en 3 gebreken die een direct gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken in categorie Il/. Er woonde een man. Hij •. Hij betaalde 300 verklaarde dat hij er sinds augustus 2020 woonde. Hij werkte voor het op. euro per maand huur. De woning voldeed. Als er een probleem was loste Op 20 september 2021 wera verhoord. Hij verklaarde dat hij de woning samen met de ernaast gelegen woning had gekocht. Hij had een aantal verbeteringswerken uitgevoerd. De huidige huurder was een werknemer van hem. De huur bedroeg 300 euro. De woning was in orde voor de huurder. Hij wist dat de woning er niet goed uit zag, maar hij wist niet dat er zo veel gebreken waren. Op 7 februari 2022 stelde de politie vast dat de bewoner nog steeds in de woning verbleef. Op 2 juni 2022 ontving de wooninspectie een renovatiehuurovereenkomst die huurovereenkomst ging in op 1 februari 2022. melding van de wijkinspecteur met daarin een met de bewoner had afgesloten. De Op 23 oktober 2023 stelde het openbaar ministerie vast dat er een nieuwe inschrijving in de woning was. Op 12 januari 2024 vond een hercontrole plaats In de woning aar. Er waren nog enkele kleine gebreken, maar de won ing was conform." Hof van beroep Gent• tiende kamer .- p.15 S. Toepassing wetgeving in de tijd De decreten over het Vlaamse woonbeleid werden gecodificeerd op 17 juli 2020 bij artikel 2 Besluit van de Vlaamse Regering van 17 juli 2020 (BS 13 november 2020) in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 1). De Vlaamse Wooncode werd mee gebundeld. Sinds 1 januari 2021 is de woningkwaliteitsbewaking gebundeld in boek 3 van de Vlaamse Codex Wonen . Artikel 3.1, § 1, Vlaamse Codex Wonen van 2021 bepaalt de veiligheids gezondheids- en woningkwaliteitsnormen, zoals die tot 1 januari 2021 vermeld waren in artikel 5, § 1, Vlaamse Wooncode. Op grond van artikel 3.1, § 1, derde lid, Vlaamse Codex Wonen van 2021 zijn de mogelijke gebreken onderverdeeld in de volgende drie categorieën: 1° gebreken van categorie 1: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken; 2° gebreken van categorie Il: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning; 3" die mensonwaardige 111: levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning. gebreken gebreken categorie ernstige van De strafbaarstelling voor inbreuk op de gestelde vereisten is sinds 1 januari 2021 vervat in artikel 3.34, eerste lid, Vlaamse Codex Wonen van 2021 en luidt: "Als een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele ter beschikking stelt, gestraft met een onderverhuurder of diegene die de woning gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro of met een van die straffen alleen." Zo er sprake is van een gewoonte, worden ze bestraft met een gevangenisstraf van een jaar tot vijf jaar en een geldboete van 1.000 euro tot 100.000 euro, of met een van die straffen alleen (art. 3.36 Vlaamse Codex Wonen van 2021). Ook de door de wooninspectie in de woningen gelegen aan {telastleggingen A.1, A.3 en A.4) vastgestelde gebreken zijn voornamelijk ernstige gebreken, namelijk gebreken van nu minstens categorie Il en 111. Elk van deze woningen was ongeschikt en onbewoonbaar. Dit bevestigt de ernst van de vastgestelde gebreken. Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p.16 De te last gelegde feiten zijn dus sinds 1 januari 2021 ononderbroken strafbaar gebleven. De strafmaat is dezelfde gebleven. 6. Beoordeling van de schuld 6.1 Telastlegging A.1- niet voldeed aan de Het is bewezen dat de woning in toepasselijke wonlngkwaliteitsnormen. De wooninspecteur stelde op 26 april 2021 onder meer vast dat een groot aantal stopcontacten los in de muur stak, met elektrocutiegevaar tot gevolg. Dit was het geval in de woonkamer en in de slaapkamer op de eerste verdieping. Meer nog, In de woonkamer vooraan zaten de stopcontacten in de linkerzijgevel in een vochtige muur. Ook in de keuken stak een stopcontact in een vochtige muur. Op verschillende plaatsen in de woning was er vochtschade met schimmelvorming, onder andere in de woonkamer. In die laatste ruimte waren enkel vaste ramen aanwezig en was er dus geen mogelijkheid tot verluchten . In de woonkamer werd gebruik gemaakt van een mobiel verwarmingstoestel op petroleum. Er was geen toevoer van verbrandingslucht, wat een verhoogd risico op CO-vergiftiging meebracht. Het hof twijfelt er niet aan dat de won ing al op 1 januari 2020 (startdatum van de incriminatieperiode) niet conform was en dus niet mocht worden verhuurd . Het volstaat om te verwijzen naar het gebrek van de derde categorie aan de trap naar de zolderkamer (p. 3verso strafdossier, OK 1): die trap was te steil en had korte aantreden. Een trapleuning ontbrak, waardoor de trap niet veilig beloopbaar was. In de zolderkamer ontbrak een voldoende hoge, stevige en veil ige borstwering, waardoor er valgevaar was. Dit gebrek is structureel van aard, kan niet veroorzaakt zijn door de huurders en moet dus noodzakelijkerwijs ook al op 1 januari 2020 aanwezig zijn geweest. De beklaagden zijn allen mede-eigenaars van het pand aan de lepersestraat 132: de nv elk voor 1 %. De Demuynck lnvest is voor 98 % eigenaar, en huurovereenkomst werd op 21 februari 2014 afgesloten tussen , waarbij ondertekende. Zowel Voora l op. Uit de verklaring van verhuring vooral contact had met (p. 35 en 36 strafdossier, OK 1). de overeenkomst namens , maar oo~ waren (gedelegeerd) bestuurder van de volgde de verhuring blijkt dat ze voor alles in verband met de , maar in mindere mate ook met Door de niet-conforme woning ter beschikking huurovereenkomst af te sluiten met verhuur, zijn de beklaagden allen dader, minstens mededader aan de telastlegging A.1. te stellen voor verhuring, door de en in te staan voor de verdere Hof van beroep Gent - tiende kamer- p.17 De beklaagden pleegden de feiten van de telastlegging A.1 wetens en willens, dit is bewust en vrijwillig, zonder dat ze het bestaan van een schulduitsluitingsgrond, zoals overmacht of onoverkomelijke dwaling, of van een rechtvaardigingsgrond, zoals noodtoestand, enigszins aannemelijk maken. Ze kunnen maar moeilijk voorhouden "dat ze er zich absoluut niet bewust van waren dat de woning na verloop van tijd niet meer voldeed aan de verklaarde op 26 april 2021: "De woningkwaliteitsvereisten ( ... )". Huurder schimmel in de keuken was er niet bij intrek in de woning, dat zullen ze toen afgewassen hebben. Na een paar weken in de woning kwam de schimmel op de muur in de keuken er al door. Mijn zoon heeft het nog proberen overplakken maar de schimmel komt er sowieso door, tot in mijn keukenkasten ." Verder stelde ze: "Ik contacteer meestal via sms, Whatsapp of mail. Hij reageert meestal wel op de contactnames, maar dat wil niet zeggen dat de herstellingen snel gebeuren. Toen ze in janudri kwamen om de verwarming in de woonkamer te herstellen, is er een gat in de muurbepleistering gekomen. Ik heb toen meteen dit gemeld, maar tot op heden is dat gat er nog steeds." Al in 2017 had ze eens een woningonderzoek laten doen door de gemeente, maar ze was daar toen verder niet op ingegaan omdat ze bang was dat ze uit de woning zou gezet worden. Het hof ziet geen enkele reden om aan de geloofwaardigheid van deze verklaring te twijfelen. De beklaagden moeten dus hebben geweten dat de woning substantiële gebreken vertoonde, maar bleven ze toch verder verhuren, zonder de gebreken op te lossen. Binnen de vennootschap was er onvoldoende aandacht voor de naleving van de regelgeving inzake woonkwaliteit. De vele problemen en gebreken die de wooninspecteur vaststelde, wijzen er op dat de opvolging van de naleving van de woningkwaliteitsregels ontoereikend was. Dit zijn eigen fouten van de vennootschap zelf. rechter wees er terecht op dat voorgehouden menslievendheid geen De eerste rechtvaardigingsgrond is. Dat ze geen woekerwinsten beoogden, neemt niet weg dat ze toch een zekere opbrengst wilden realiseren en dus handelden met een financieel oogmerk. Dat de huurprijs laag was en nooit werd geïndexeerd, doet evenmin afbreuk aan de schuld van de beklaagden. 6.2 Telastlegging A.2 - Bij de controle op 26 april 2021 stelde de wooninspecteur vast dat de woning aan ongeschikt en onbewoonbaar was. Er was elektrocutiegevaar doordat er in de slaapkamer links vooraan onder het bureau loshangende bedrading hing met blote geleiders die terug aangekoppeld konden worden. Aan het plafond hingen naast het lichtpunt blote geleiders onder spanning, een gebrek van de derde categorie. In de badkamer op de eerste verdieping hing het lichtpunt aan het plafond binnen 60 cm van de doucherand, een gebrek van de tweede categorie. In de kelder stond de vloer deels onder water. Het toilet op de eerste verdieping kon niet worden verlucht. In de beide slaapkamers op de eerste verdieping was er onvoldoende natuurlijke verlichting. De trap naar de eerste Hof van beroep Gent - tiende kamer - - p. 18 verdieping was niet voorzien van een trapleuning. Dit was ook het geval voor de trap naar de zolderverdieping. In de nachthal ontbrak aan de trap links een voldoende hoge stevige en veilige borstwering. Hierdoor kon de trap zijdelings betreden worden en was er valgevaar. Op het ogenblik van de controle werd het pand bewoond door i, een man van afkomst. Hij verklaarde dat de woning geplaagd werd door ratten en muizen die in de keukenkasten zaten. Het rook er ook vaak onaangenaam, als gevolg van een probleem met de afvoerbuizen. Minstens de vastgestelde gebreken aan de trappen, gebreken van de tweede categorie, moeten omwille van hun structurele aard al aanwezig zijn geweest op 1 januari 2021. Ook de aanwezigheid van een lichtpunt op een afstand van minder dan 60 cm van de doucherand is een gebrek van de tweede categorie dat er op 1 Januari 2021 al moet zijn geweest. Deze gebreken hebben Immers betrekking op de toestand van de woning, zoals die moet ter beschikking worden gesteld door de verhuurder. Ze kunnen niet het gevolg zijn van het gebruik van het pand door de huurder, laat staan van andere verwijtbare gedragingen van de huurder. is eigenaar van de woning en is diegene die de woning tijdehs de incriminatieperiode verhuurde. Dat hij meende dat de woning conform was omdat de huurder hem bijna nooit contacteerde in verband met problemen, doet geen afbreuk aan zijn schuld, net zomin als zijn voorgehouden goede trouw. Vooraleer de woning te verhuren had de beklaagde er zich van moeten verzekeren dat de woning aan alle woningkwaliteitseisen voldeed. Ook tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst had hij dit op geregelde tijdstippen moeten controleren. Daarbij komt nog dat de beklaagde de woning verder is blijven verhuren, nog lang na de vaststellingen van de woninginspecteur die dateren van 26 april 2021. Dit ontkracht zijn bewering dat hij niet met opzet zou hebben gehandeld. Uit niets blijkt dat hij de huurder heeft aangemaand om te vertrekken. Dat het pand voor de huurder voldeed, neemt zijn schuld evenmin weg. Al evenzeer zonder relevantie is het feit dat de huurder sinds 13 juli 2021 geen huur meer zou hebben betaald. Het hof haalt hierna bij de bespreking van de vordering tot verbeurdverklaring verschillende dossiergegevens aan die deze bewering tegenspreken. De eerste rechter heeft terecht schuldig verklaard aan de telastlegging A.2. 6.3 Telastlegging A.3 • vond plaats op 27 mei De woningcontrole van het pand in 2021. De woninginspecteur stelde heel wat ernstige gebreken vast, van minstens de tweede categorie. De meeste daarvan hadden betrekking op de elektriciteitsvoorzieningen. Zo hing er aan de inkomdeur van de slaapkamer op de eerste verdieping vooraan bedrading onder spanning die voorzien was van tape, wat elektrocutiegevaar meebracht. In de berging tussen de woning en de garage waren de draden van de schakelaar aan de inkomdeur aan elkaar Hof van beroep Gent - t iende kamer - - p. 19 loskomen. Er gedraaid zonder spanning. Hierdoor waren onder spanning staande delen vrij aanraakbaar. Het elektrisch fornuis in de keuken was aangesloten via bekabeling met onvoldoende sectie. De verbinding was aan elkaar gedraaid en met tape afgeplakt, door manipulatie konden de contactpunten de ondergedimensioneerde voedingskabel, waardoor er ook een risico op kortsluiting en brand In de woonkamer was een mazoutkachel type B geïnstalleerd, terwijl er geen was. onafsluitbaar verluchtingsrooster aanwezig was dat permanent voldoende luchttoevoer verzekerde. Daardoor was er een verhoogd risico op CO-vergiftiging. Bovendien zat het aansluitkanaal van de mazoutkachel los in de gemetselde schoorsteen. op overbelasting bestond risico een van Minstens het gebrek aan de mazoutkachel in de woonkamer en het gebrek aan het kookfornuis in de keuken, allebei gebreken van de derde categorie, moeten al aanwezig zijn geweest op 1 mei 2019, startdatum van de incriminatieperiode van de telastlegging A.3, zoals aangepast door de eerste rechter. Dit zijn wel degelijk structurele gebreken, die omwille van hun aard al aanwezig moeten zijn geweest zelfs bij de start van de verhuring aar . Ze kunnen niet het gevolg zijn van aan de huurder verwijtbare, of zonder medeweten van de beklaagde gestelde gedragingen. Er is dus ook voor deze telastlegging geen enkele reden om de incriminatieperiode pas te laten aanvangen vanaf de datum van de vaststell ingen van de wooninspecteur. is eigenaar van deze woning en was diegene die ze aan verhuurde. Hij handelde daarbij bewust en vrijwillig, zonder het bestaan van een schulduitsluitingsgrond of rechtvaardigingsgrond ook maar enigszins aannemelijk te maken. Hij kan maar moeilijk voorhouden dat hij zich er niet echt bewust van was dat de woning niet conform was, wat trouwens zelfs niet vereist is om de beklaagde schuldig te verklaren. Bij verhoor op 20 september 2021 verklaarde hij er voor het laatst binnen te zijn geweest vorige winter, of mogelijk twee jaar geleden (p. 27 strafdossier, OK 2). Er was toen een probleem met de mazoutkachel, die lekte wat. Hij wist naar eigen zeggen ook wel dat het geen comfortabele woning was en dat de woning geen foto's die de woon inspecteur maakte, tonen nochtans een woning in een ronduit slechte toestand, die niet van de ene dag op de andere kan zijn ontstaan. Ook de beklaagde moet dit hebben vastgesteld toen hij er langsging. Hoe dan ook had hij moeten nagaan of de woning geschikt was om te worden verhuurd, alvorens ze aan daarvoor ter beschikking te stellen. luxe bood. De Voor de beoordeling van de schuld van de beklaagde is het volstrekt irrelevant dat zou hebben ingestemd met de staat van de woning, zelfs na het woningonderzoek nu hij er is blijven wonen tot zijn vertrek op 5 oktober 2022. Ook de lage huurprijs was voor de beklaagde geen vrijbrief om een woning van zo'n slechte kwaliteit te verhuren. De eerste rechter paste de einddatum van de incriminatieperiode van de telastlegging A.3 aan naar 5 oktober 2022. Hoger wees het hof er al op dat deze beslissing definitief is. Het moet de argumenten die de beklaagde uiteenzet in conclusies met betrekking tot de Hof van beroep Gent - tiende kamer· -p. 20 noodzaak tot aanpassing van de einddatum van de incriminatieperiode dan ook niet beantwoorden. Ook het hof verklaart schuldig aan de telastlegging A.3. 6.4 Telastlegging A.4 • Op 27 mei 2021 vond het woningonderzoek plaats van het pand in •. Ook die woning vertoonde heel wat ernstige gebreken van de tweede en de derde categorie. Zo was de kookplaat in de keuken via een verlengkabel en verdeelstekker aangesloten op het stopcontact aan het aanrecht. Daardoor was er risico op overbelasting van het circuit met mogelijk kortslu iting en brand tot gevolg. In de zekeringkast op zolder ontbraken de vereiste afdekstrips, waardoor de onder spanning staande delen vrij aanraakbaar waren en er elektrocutlegevaar was. In de woonkamer was een kachel van het type 8 geïnstalleerd, zonder dat er een onafsluitbaar verluchtingsrooster was dat permanent voldoende luchttoevoer verzekerde. Dit leidde tot een verhoogd risico op CO-vergiftiging. Het rookgaskanaal sloot onvoldoende aan op het toestel. De schoorsteen op de zolder en in de slaapkamer rechts stond vochtig. Hierdoor werd de natuurlijke trek van de schoorsteen verstoord en konden rookgassen terugslaan in de woning. Ook dit bracht een risico op CO vergiftiging mee. Verder stelde de woon inspecteur nog (onder meer) vast dat de badkamer niet kon worden verlucht, doordat het verweerde raam niet meer open kon. Aan de binnenmuur van de woonkamer was er vochtschade en werden er verhoogde vochtwaarden gemeten. is eigenaar van de woning en verhuurde ze aar , een man nationaliteit die voor hem werkte. Ook bij die feiten handelde hij met opzet en van kan hij niet voorhouden "slechts" onachtzaam te zijn geweest. Aangezien hij bij verhoor op 20 september 2021 verklaarde er vorig jaar voor het laatst te zijn binnen geweest, of misschien begin dit jaar - waarmee hij 2021 bedoelde -, moet hij gezien hebben dat de woning zich toestand bevond en niet voldeed aan de woningkwaliteitsvereisten. Die toestand blijkt ook uit de foto's die de wooninspecteur maakte (p. 11 t.e.m. 20 strafdossier, OK 4) en kan in geen geval plots zijn ontstaan. in een abominabe le Zonder twijfel waren er al meerdere gebreken van de tweede en derde categorie aanwezig toen op 1 augustus 2020 in de woning trok. Het hof verwijst naar de gebreken aan de kachel in de woonkamer en aan de kookplaat in de keuken. Dit zijn structurele gebreken waarvan het niet anders kan dat ze er al bij aanvang van de huurovereenkomst waren. Ze kunnen niet worden toegeschreven aan de huurder. Uit het nazicht van het bevolkingsregister blijkt dat werd ingeschreven op een ander adres met ingang van 23 juni 2022 (p. 51 strafdossier, OK 4). Op 4 oktober . Het is niet uitgesloten 2023 werc ingeschreven aan Hof va n beroep Gent - tiende kamer -p. 21 dat op dat ogenblik nog niet effectief was ingetrokken in de won ing, zoals de beklaagde aanvoert in conclusies, aangezien het pand bij de hercontrole op 12 januari 2024 niet bewoond was. Bovendien werc hierover niet verhoord. Er is dus geen reden om de incriminatieperiode van de telastlegging A.4 pas te laten aanvangen op 27 mei 2021. Anderzijds is niet zeker dat er nog bewoning was na 22 juni 2022. Het hof verklaart de beklaagde daarom schuldig aan de te lastlegging A.4, maar slechts voor de periode van 1 augustus 2020 tot 22 juni 2022. Voorgehouden menslievendheid en goede trouw, ontheffen de beklaagde ook voor deze feiten niet van zijn schuld, net zo min als de lage huurprijs en het feit dat de woning voor de huurder voldeed. 6.5 Telastlegging A.5- 6.5.1 Op 27 april 2022 controleerde de woon inspecteur de woning aan , eigendom van .. Hij stelde talrijke gebreken vast van de tweede maar ook van de derde categorie, vooral aan het elektriciteitsnetwerk dat duidelijk sterk verouderd was. Verschillende stopcontacten waren niet aangesloten op een aardge leider. De onder spanning staande de len van de open schake lkast in de garage waren onvoldoende afgeschermd . Meerdere stopcontacten zaten los in de muur. De boiler op de zolder was niet voorzien van een afdekkap, zodat de onder spanning staande delen ervan vrij aanraakbaar waren. In de slaapkamer rechts vooraan en in de woonkamer was er telkens een toestel klasse I aangesloten op een stopcontact zonder aardpen, of waarvan de aardpen niet was aangesloten op een aardgeleider. Dit is verboden . Al deze gebreken impliceerden een substantieel elektrocutiegevaar. ruimte enige Daarnaast was er gevaar voor CO-vergiftiging doordat de bewoner in de slaapkamer rechts achteraan gebruik maakte van een mobiel verwarmingstoestel op petroleum, zonder dat in toevoer van verbrand ingslucht was voorzien . Verder ste lde de die wooninspecteur op verschillende plaatsen in de won ing vochtschade vast en konden de woonkamer, keuken en badkamer niet rechtstreeks via de buitenlucht worden verlucht. In de leefkamer was geen vast verwarmingstoeste l aanwezig. Op het ogenblik van de controle werd het pand bewoond door , die met een overeenkomst "bezetting ter bede" afsloot, ingegaan op 15 maart 2022 (p. 34 strafdossier, OK 5). 6.5.2 Er moeten helemaal geen vragen worden gesteld bij de werkwijze van de wooninspecteur bij de vastste ll ingen . Van een doelbewuste actie tegen de beklaagde is geen sprake. De wooninspecteur noteerde (p. lverso strafdossier, OK 5) : "Bij het oprijden en klaarmaken om aan te bellen rond 17u30 kwamen verschillende wagens op het perceel aangereden. Het betroffen in totaal een 8-tal personen waaronder de bewoner, familie van Hof van beroep Gent - tiende kamer - . -p. 22 de bewoner en vrienden van de bewoner. We werden bij aanvang belaagd en verzocht om te vertrekken. De bewoner wenste geen woningkwaliteitsonderzoek te laten uitvoeren en verklaarde meermaals spontaan dat hij weet dat het niet in orde is, maar dat hij een renovatiehuurcontract heeft met de eigenaar en bezig is met alles in orde te maken. Na inpraten op de bewoner, diens familie en diens vrienden krijgen we uiteinde/jjk toch de toestemming om een woningkwaliteitsonderzoek te laten uitvoeren.n Het is net omgekeerd: de manier waarop de bewoner zich heeft gedragen bij aanvang van de controle, is ongehoord. Het is niet aan de bewoner van een verhuurd of ter beschikking gesteld pand om de opportuniteit van een woningcontrole te beoordelen. Dat de woningcontroleur heeft ingepraat op de bewoner (en zijn entourage), toont niet aan dat hij een doelbewuste actie voerde tegen de beklaagde. betwist de vaststellingen van de wooninspecteur overigens niet. Hij stelt evenmin ter discussie dat hij ervan op de hoogte was dat de woning niet voldeed aan de vereiste kwaliteitsnormen. Bij verhoor op 20 juni 2022 verklaarde hij bovendien (p. 27 strafdossier, OK 5): "We wisten dat we zelf niet konden verhuren omdat er geen isolatie was en er zijn ook nog een aantal ramen met enkel glas11 • slechts een overeenkomst Het doet er niet toe dat de beklaagde met "bezetting ter bede" afsloot en geen volwaardige huurovereenkomst. Vaststaat dat de beklaagde gedurende de volledige incriminatieperiode wetens en willens een niet-conforme woning ter beschikking heeft gesteld. Dat de beklaagde handelde uit menslievendheid en de overeenkomst afsloot op uitdrukkelijk verzoek van , rechtvaardigt het misdrijf niet. Het voorgehouden gebrek aan winstoogmerk moet overigens toch enigszins worden genuanceerd: de beklaagde was bereid om de woning ter beschikking te stellen van In ruil voor 500 euro per maand, nu de woning toch leeg stond en er een aanvraag was ingediend tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de sloop ervan en de oprichting van een nieuwbouwwoning. Hij wilde dus van de gelegenheid gebruik maken om toch nog wat opbrengsten te genereren, in afwachting van de sloop en bouw van een volledig nieuwe woning. niets dan miserie was, omdat hij een De beklaagde voert aan dat er met junkie bleek te zijn met marginale vrienden die regelmatig de boel kort en klein sloeg. Ook dit neemt de schuld van de beklaagde niet weg. Ten onrechte meent de beklaagde dat hij moet worden vrijgesproken, omdat het verblijf van slechts van tijdelijke aard was en niet gericht op duurzame bewoning. Uit het effectief in het pand heeft gewoond vanaf maart 2022 strafdossier blijkt dat tot en met 2 december 2022. Dit is een voldoende lange periode om de bewoning als duurzaam te bestempelen. Hof van beroep Gent - t iende kamer- . -p. 23 - ··---~----------- -- ------ ----- is schuldig aan de feiten van de telastlegging A.S. 6.6 Verzwarende omst andigheid gewoonte Ook voor het hof is bewezen dat va n het verhuren van niet-conforme woningen een gewoont e maakte. Hij verhuurde immers gedurende meerdere jaren vier verschillende woningen die ongeschikt en onbewoonbaar waren. In zijn synt heseconclusie heeft hij het over slechts drie woningen, maar uiteraard moet ook de woning in de lepersestraat 132 (telastlegging A.1) worden meegerekend. Ook al stond het huurcontract daarvan niet op zijn naam, hij is in elk geval mededader van die strafbare f eit en. In zijn syntheseconclusie in hoger beroep (p. 14) erkent de beklaagde dat dezelfde huurder op vandaag nog steeds bewoont, hoewel de het pand aan woon inspecteur deze woning op 26 april 2021 ongeschikt en onbewoonbaar heeft bevonden en ze pas op 17 juni 2024 bleek te zijn hersteld. Uit niets blijkt dat die verdere bewoning na de vaststellingen van de wooninspecteur buiten de wil van de beklaagde gebeurde, laat staan dat hij stappen heeft ondernomen om huurders die niet wilden vertrekken, te laten uitzetten. Om de verzwarende omstandigheid van de gewoonte bewezen te verklaren, moet het hof niet vaststellen dat de beklaagde er zich bewust van was dat de panden niet voldeden aan de toepasselijke woon kwaliteitsnormen. Terecht wees de eerste rechter er op dat nergens is bepaald dat voor de gewoonte een bijzonder opzet moet aangetoond worden, of dat het om een kwalijke gewoont e moet gaan. Dat belet niet dat de gewoonte hebben een bepaald misdrijf t e plegen, wel kwalijk is. Het gegeven dat twee van de door de beklaagde verhuurde panden inmiddels conform werden bevonden, neemt het gewoonlijk karakter van de voordien gepleegde misdrijven niet weg. Het hof bevestigt dus de beslissing van de eerste rechter om voor aan de telastleggingen A.1, A.2, A.3 en A.4 de verzwarende omstandigheid toe t e voegen dat van de betrokken activit eit een gewoonte werd gemaakt. 7. Straftoemeting 7.1 pleegden de voor hen bewezen feiten met eenzelfde misdadig opzet, zodat het hof voor deze feiten samen t elkens slechts een straf toepast (art. 65, eerste lid, Strafwetboek). 7.2 De regelgeving over het Vlaamse woonbeleid beoogt onder meer het waarborgen van het fundament eel recht op menswaardig wonen. Personen die onroerende goederen Hof van beroep Gent• tiende kamer- ------......-.------------------------- -p. 24 verhuren met winstoogmerk moeten bij de verhuur of terbeschikkingstelling van woningen de door de overheid opgelegde kwaliteitsnormen en - vereisten strikt naleven en mogen niet besparen op investeringen hiertoe. De beklaagden legden deze verplichtingen naast zich neer en lieten toe dat de huurders in woningen verbleven die zich in een ronduit slecht onderhouden en verouderde toestand bevonden, waarvan de gebreken bovendien ernstige risico's meebrachten voor hun veiligheid en gezondheid. Artikel 7 Strafwetboek schrijft de strafdoelstellingen voor die de rechter in overweging moet nemen bij de keuze van de straf en het bepalen van de strafmaat. Deze strafdoelstellingen bestaan in het uiting geven aan de maatschappelijke afkeuring ten aanzien van de overtreding van de strafwet, de bescherming van de maatschappij, het bevorderen van het herstel van het maatschappelijk evenwicht, het herstel van de door het misdrijf veroorzaakte schade en het bevorderen van de maatschappelijke rehabilitatie en re-integratie van de dader. De rechter moet zoeken naar een rechtvaardige proportionaliteit tussen het misdrijf en de straf. Een geldboete beantwoordt het best aan deze strafdoelstellingen. Ook omwille van de economische aard van de misdrijven, is een geldboete de meest passende straf. De straf moet de beklaagden doen afzien van economische afwegingen inzake pakkans, bestraffing en economisch voordeel en hen ertoe aanzetten voortaan bij verhuring of het ter beschikking stellen van woningen alle veiligheids- en kwa liteitsnormen in het belang van de bewoners in acht te nemen. 7.3 van in haar bezit heeft. Haar strafregister is blanco. is een patrimoniumvennootschap, die volgens de verklaringen in het strafdossier, een dertig- à veertigtal onroerende goederen is jaar en werd twee keer veroordeeld door de polltierechtbank voor een jaar. Ook hij liep twee veroordelingen door de is snelheidsovertreding. pol itierechtbank op. 7 .4 De geldboetes die de eerste rechter aan oplegde, zijn passend en noodzakelijk rekening houdend met de hiervoor vermelde strafdoelstellingen en de ernst van de feiten . is daarentegen te laag en houdt er De aan onvoldoende rekening mee dat hij van het misdrijf een gewoonte maakte. Het hof verhoogt de geldboete daarom eenparig zoals hierna bepaald. opgelegde geldboete Wel verleent het hof uitstel voor telkens de helft van de opgelegde geldboete. Elke beklaagde voldoet daarvoor aan de wette lijke voorwaarden. Deze gunst zal hen er bijkomend toe aanzetten de toepasselijke rege lgeving inzake woonkwaliteit voortaan Hof van beroep Gent - tiende kamer - · p. 25 rigoureus na te leven. Dit Is des te belangrijker, nu de beklaagden allen meerdere panden bezitten die worden verhuurd. De beklaagden slechts de minimumstraf opleggen of een straf volledig met uitstel, zou de beklaagden een gevoel van straffeloosheid geven. 7.5 Hoger wees het hof er al op dat de beklaagden met opzet handelden, en niet slechts onachtzaam zijn geweest. Hun voorgehouden afwezigheid van winstbejag en goede trouw moet worden gerelativeerd. Het is niet zo dat de beklaagden louter uit menslievendheid hebben gehandeld. De beklaagden wisten ongetwijfeld zeer goed dat enkel mensen met beperkte financiële mogelijkheden bereid waren om in woningen te verblijven die zich in zo'n slechte toestand bevonden, ook al betekent dit niet dat ze zich schuldig maakten aan huisjesmelkerij, misdrijf waarvoor ze trouwens niet worden vervolgd. Ook bij de straftoemeting houdt het hof geen rekening met het feit dat de beklaagden de woningen hebben verhuurd op vraag of initiatief van de bewoners, of op vraag van •. De grote kosten die de beklaagden hebben moeten maken om de bijvoorbeeld het woningen terug conform te maken doen de genoten vermogensvoordelen zeker niet teniet. De beklaagden hadden er voor moeten zorgen dat de woningen conform waren vooraleer ze te verhuren. Door ze toch nog eerst te verhuren vooraleer ze conform te maken, hebben ze in elk geval een opbrengst gerealiseerd die ze niet zouden hebben verkregen, zo ze de misdrijven niet hadden gepleegd. De kosten om de woningen te herstellen, hadden ze hoe dan ook moeten maken. Evenmin houdt het hof bij de straftoemeting rekening met het gegeven dat geen enkele huurder een procedure is gestart bij de burgerlijke rechter. Slechts drie en niet vier van de verhuurde panden werd inmiddels hersteld . De beklaagden namen daar ruim de tijd voor. Ook dit kan dus bezwaarlijk gelden als een bewijs van hun goede trouw. Het slechts gedeeltelijk gerealiseerd herstel is voor het hof dan ook geen reden om lagere geldboetes op te leggen dan het nu doet, of voor een groter deel daarvan uitstel te verlenen. 7.6 De geldboetes moeten nog worden vermeerderd met 70 deciemen (x acht). De vervangende gevangenisstraf die het hof voor voorziet, spoort hen voldoende aan de geldboetes te betalen. 8. Verbeurdverklaring 8.1 De bewezen misdrijven hebben voor de beklaagden vermogensvoordelen opgeleverd. Geen enkele van de woonentiteiten mocht in die toestand immers worden verhuurd. Het openbaar min isterie vorderde schriftelijk de bijzondere verbeurdverklaring van de Hof van beroep Gent - tiende kamer - - p. 26 vermogensvoordelen in de zin van artikel 42, 3a, Strafwetboek en voldeed zo aan de vereiste gesteld door artikel 43bis, eerste lid, Strafwetboek. Het openbaar ministerie begrootte de vermogensvoordelen op in totaal 2.100 euro voor de ., op 34.450 euro voor en op 750 euro voor Het hof geeft gevolg aan de vordering van het openbaar ministerie tot verbeurdverklaring, nu misdrijven niet mogen lonen. 8.2 Het vermogensvoordeel voor lnvest werd correct begroot (telastlegging A.1). Er is geen reden om slechts de vanaf 26 april 2021 ontvangen huurgelden te verbeuren, nu vaststaat dat de woning al vanaf 1 januari 2020 niet mocht wordèh verhuurd. Alle sinds die datum genoten huuropbrengsten zijn onrechtmatig verworven en moeten dus principieel worden verbeurd. Het openbaar ministerie vordert om billijkheidsredenen terecht slechts de verbeurdverklaring van de huurgelden die genoot vanaf 1 januari 2021, zodat er geen reden is om nog verder terug te gaan in de tijd. 8.3 Het openbaar ministerie begrootte ook de vermogensvoordelen, opgeleverd door de (telastlegging A.2) correct op verhuur van de woning in 18.150 euro, hetzij 33 maanden gerekend vanaf 1 januari 2021 aan 550 euro. Ook volgens het hof is het ongeloofwaardig dat de huurder vanaf 13 juli 2021 geen huur meer zou immers (p. 19 hebben betaald. Bij verhoor op 20 september 2021 verklaarde strafdossier, OK 3) : 11De huurprijs is momenteel 550 euro per maand. ( .. .) Er is momenteel geen huurachterstand." In een op 16 juni 2022 ondertekende vragenlijst antwoordde op de vraag "Hoeveel huurgelden werden ontvangen tot op vandaag?" (p. 33 strafdossier, OK 3): "550 euro", waarmee hij ongetwijfeld 550 euro per maand bedoelde. Dat de huurder bij de betal ing op 11 juli 2024 vermeldde: "Betaling van de huur na goedkeuring van de gemeente op 09 juli" kan niet worden afgeleid dat hij voordien, sinds 13 ju li 2021, helemaal niets zou hebben betaa ld. Voor de won ing in (telastlegging A.3) begroot het hof de te verbeuren vermogensvoordelen op 21 maanden x 350 euro huur of in totaal 7.350 euro. Deze rekening met het gegeven dat het openbaar ministerie om berekening houdt billijkheidsredenen terecht slechts de verbeuring van de vanaf 1 januari 2021 betaalde huurgelden vordert 1 en met de door de eerste rechter naar 5 oktober 2022 aangepaste einddatum van de incriminatieperiode. Er is geen reden om slechts de vanaf 27 mei 2021 ontvangen huurgelden te verbeuren, nu vaststaat dat de woning al geruime tijd voordien niet conform was en dus niet mocht worden verhuurd . De voor de woning te verbeuren vermogensvoorde len bedragen, gerekend vanaf 1 januari 2021, 5.100 euro, het2ij (ruim) zeventien maanden aan 300 euro per maand. De beklaagde heeft deze woning inmiddels (telastlegging A.4) in Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p. 27 hersteld, zodat ze op 12 januari 2024 conform werd bevonden. Dit heeft niet tot gevolg dat de verbeurdverklaring van deze vermogensvoordelen afbreuk zou doen aan de financiële tot het door de toestand van de beklaagde en niet verbeurdverklaring nagestreefde doel. Het hof hoeft bij de beslissing tot verbeurdverklaring geen rekening te houden met de renovatiekosten, die een veelvoud zouden zijn van de ontvangen huurgelden. De geringe omvang van de ontvangen huurgelden impliceert niet dat het geen vermogensvoordelen meer zouden zijn. in verhouding zou staan Het totale voor te verbeuren bedrag is 30.600 euro. Dit is geen onredelijk zware straf en doet niet op onevenredige wijze afbreuk aan zijn eigendomsrechten. Bij verhoor op 20 september 2021 verklaarde de beklaagde trouwens een elftal eigendommen te hebben die hij verhuurde, onder andere (p. 27 strafdossier, OK 2). 8.4 de woning in verklaarde bij verhoor op 20 juni 2022 dat de bezettingsvergoeding voor (telastlegging A.5) 500 euro per maand bedroeg, maar dat tot dan toe slechts 750 euro betaalde (p. 27verso strafdossier, OK 5). Het is niet duidelijk of er ook nadien nog een bezettingsvergoeding werd betaald. Het openbaar ministerie begrootte het voor Lode Demuynck te verbeuren bedrag dan ook correct op 750 euro. De redenering van de beklaagde dat dit bedrag bezwaarlijk als een vermogensvoordeel kan worden beschouwd nu de sloopkosten vele malen groter waren, houdt geen steek. De beklaagde vroeg voor de woning een bezettingsvergoeding goed wetende dat ze zou worden gesloopt, net met de bedoeling om ze in afwachting daarvan toch nog wat te laten "opbrengen". De verbeuring van dit bedrag is geen onredelijk zware straf en doet op geen enkele wijze afbreuk aan de financiële toestand van de beklaagde. In datzelfde verhoor van 20 juni 2022 gaf hij immers toe een negental panden "in eigen naam" te hebben. 8.5 Dat gehuwd zijn en de door hen genoten vermogensvoordelen in de huwgemeenschap zijn terechtgekomen, is geen reden om voor hen slechts de helft van de hiervoor opgesomde bedragen te verbeuren. 9. Kosten - bijdragen - vergoeding De beklaagden zijn hoofdelijk gehouden tot de kosten van de strafvordering in de beide aanleggen, aan de zijde van het openbaar ministerie begroot zoals hierna bepaald. Al deze kosten zijn ondeelbaar veroorzaakt door het misdrijf van de telastlegging A.1. Veroordeeld tot een correctionele hoofdstraf moeten de beklaagden elk de bijdrage betalen van 25 euro tot financiering van het bijzonder Fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke gewelddaden en aan de occasionele redders (art. 29 van de wet van 1 augustus 1985 houdende fiscale en andere bepalingen). Deze bijdrage, die een eigen aard heeft en geen straf inhoudt, wordt vermeerderd met 70 deciemen tot 200 euro, en dit ongeacht de datum van de bewezen verklaarde feiten. Hof van beroep Gent• tiende kamer· -p. 28 Met toepassing van artikel 91 koninklijk besluit van 28 december 1950 houdende het algemeen reglement op de gerechtskosten in strafzaken veroordeelt het hof elk van de beklaagden tot de vaste vergoeding voor de kostprijs van het verloop van de strafprocedure, die geïndexeerd 61,01 euro bedraagt. Met toepassing van diezelfde bepal ing verhoogt het hof de kosten in hoger beroep met 10 %. Overeenkomstig artikel 4, § 3 en artikel 5, § 1, wet van 19 maart 2017 tot oprichting van een Begrotingsfonds voor de j uridische tweedelijnsbijstand, veroordeelt het hof de beklaagden ook tot het betalen van een bijdrage aan het Begrotingsfonds voor de juridische tweedelijnsbijstand, die sinds 1 maart 2025 na indexatie 26 euro bedraagt. 10. Herstelvorderingen 10.1 Het hof heeft enkel nog te beslissen over de herstelvorderingen met de woning ir (telastlegging A.1) en (telastlegging A.3). De wooninspecteur maakte op 25 mei 2021 een herstelvordering op voor het pand aan en maakte ze over aan het openbaar ministerie. Hij deed hetzelfde op 15 juni 2021 voor de woning gelegen in Sinds 1 januari 2021 bepaalt artikel 3.43 Vlaamse Codex Wonen van 2021: "Naast de straf kan de rechtbank de overtreder bevelen om werken uit te voeren om de woning of het pand dat het gebouw met de aanwezige woningen omvat, conform te maken en om de overbewoning te beëindigen. Als de rechtbank vaststelt dat de woning niet in aanmerking komt voor werkzaamheden, of dat het gaat om een goed als vermeld in artikel 3.35, beveelt ze de overtreder om er een andere bestemming aan te geven overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 of om de woning of het goed te slopen, tenzij de sloop ervan verboden Is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen. Dat gebeurt ambtshalve of op vordering van de woonlnspecteur of het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning, het pand of het goed ligt. De rechtbank bepaalt de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen en kan, op vordering van de woonlnspecteur of het college van burgemeester en schepenen, eveneens tenuitvoerlegging van de een dwangsom bepalen per dag vertraging herstelmaatregelen. De termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen bedraagt maximaal twee jaar." in de Er is voor geen van beide woningen een proces-verbaal van de wooninspecteur van uitvoering van herstel in de zin van artikel 3.46 Vlaamse Codex Wonen van 2021. 10.2 De beklaagden voeren aan dat de herstelvordering met betrekking tot de woning in zonder voorwerp zou zijn, omdat die woning werd omgevormd tot een garage voor de aangebouwde nieuwbouwwoning, en dus geïntegreerd zou zij n in die Hof van beroep Gent - tiende kamer- · p. 29 nieuwbouwwoning. Dit alles zou kunnen worden vastgesteld bij een hercontrole die zou plaatsvinden op 28 april 2025. Inmiddels vond deze hercontrole plaats. Het proces-verbaal dat de wooninspectie daarvan op 30 april 2025 opstelde, toont aan dat het herstel nog altijd niet werd gerealiseerd en dat de beweringen van de beklaagden over de herbestemming onjuist zijn (zie 21, kaft procedure in hoger beroep). De wooninspecteur stelde bij die controle immers vast dat er nog veel meubels in de won ing stonden, dat de keuken niet ontmanteld was en nog kon gebruikt worden. Ook de badkamer op de eerste verdieping was niet ontmanteld. Er werden geen muren gesloopt om het gelijkvloers om te vormen tot garage. De oude woning was nog volledig herkenbaar. contact op met de wooninspectie en beloofde de Na het plaatsbezoek narr keuken en badkamer te supprimeren. Hij zou ook een doorgang voorzien tussen de oude woning en de nieuwbouwwoning. Wat later bezorgde hij de wooninspectie een foto waarop te zien is dat het bad verwijderd werd, maar alle aansluitingen waren nog steeds aanwezig. dat deze ontmante ling onvoldoende was De wooninspecteur antwoordde en dat de herbestemming naar garage pas volledig kon zijn als deze geïncorporeerd werd in de nieuwe woning, zoals voorzien in de omgevingsvergunning. De beklaagden bewijzen niet dat dit ondertussen zou zijn gebeurd. 10.3 De herstelvordering is niet kennelijk onredelijk. De herstelvordering is gemotiveerd vanuit de doelstellingen van de wooncodereglementering en bepaalt een wettelijk voorziene herstelvorm. Omwille van het talmen van de beklaagden in het verleden om tot het herstel over te gaan, voorzag de eerste rechter terecht de verbeurte van een dwangsom bij niet naleving van het bevel tot herstel. De dossiergegevens tonen aan dat de beklaagden al ruim de kans geboden werd het herstel uit te voeren, maar dat ze talmen. De hierna bepaalde modaliteiten vormen een gepaste en noodzakelijke aansporing van de beklaagden om nu effectief ze lf tot herstel over te gaan. De lange tijd sedert dewelke de beklaagden al konden overgaan tot het herstel van het pand en de ruime termijn die hen hiertoe nog wordt verleend, brengen mee dat er geen reden is om met toepassing van artikel 1385bis, laatste alinea, Gerechtelijk Wetboek nog een zekere termijn te bepalen waarna ze pas de dwangsom zullen kunnen verbeuren. Het bedrag van de dwangsom per dag dat na het in kracht van gewijsde gaan van het arrest en na het verlopen van de hersteltermijn geen gevolg wordt gegeven aan het opgelegde herstel, moet voldoende hoog zijn om de beklaagden aan te zetten tot vrijwillig herstel. Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p. 30 - -·-------- ------------------ Voor het geval de beklaagden de herstelmaatregelen niet binnen de gestelde termijn uitvoeren worden de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van gemachtigd om ambtsha lve in de uitvoering ervan te voor2ien. Ze worden eveneens gemachtigd om de kosten van herhuisvesting te verhalen op de beklaagden (art. 3.33 Vlaamse Codex Wonen van 2021). nog steeds niet is 10.4 hersteld. Ook wat die woning betreft, is de herstelvordering niet kennelijk onredelijk en moet het hof het herstel bevelen. betwist niet dat de won ing aan Er is geen enkele reden om een hersteltermijn van twee jaar te voorzien. Al op 27 mei 2021 ste lde de wooninspecteur vast dat de woning niet conform was, dit is meer dan vier jaar geleden. De beklaagde heeft tijd genoeg gehad. Dat hij besliste om de woning eigenhandig heel grondig te renoveren naar de strengste normen is zijn goed recht, maar neemt niet weg dat hij veel te lang heeft getalmd. Nu hij in conclusies voorhoudt dat de woning ondertussen zo goed als af is, is een hersteltermijn van twee jaar zeker niet aan de orde. Net omwille van het aanhoudend talmen van de beklaagde voorziet het hof een dwangsom, net als de hierna bepaalde modaliteiten. 11. Burgerlijke vordering 11.1 De beklaagden zijn met toepassing van artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek hoofdelijk gehouden om de schade te vergoeden die de burgerlijke partij heeft geleden als gevolg van het bewezen misdrijf van de telastlegging A.l, en die een door de beklaagden gepleegde fout uitmaakt. De eerste rechter verklaarde de huurovereenkomst tussen en nietig en veroordeelde de beklaagden t ot terugbet aling van alle door haar tijdens de incriminatieperiode betaalde huurgelden (7.140 euro). Hij veroordeelde hen eveneens tot terugbetaling van de huurwaarborg (1.140 euro}. De vordering van de beklaagden tot het betalen van een bezettingsvergoeding wees hij af. vraagt om deze beslissingen te bevestigen. 11.2 Artikel 44 Strafwetboek bepaalt dat de veroordeling tot de bij de wet gestelde straffen altijd wordt uitgesproken, onverminderd de teruggave en de schadevergoeding die aan partijen mocht zijn verschuldigd . Artikel 161 Wetboek van Strafvordering, dat krachtens artikel 189 van datzelfde wetboek eveneens van toepassing is in correctionele zaken, bepaalt dat indien een beklaagde schu ldig Hof van beroep Gent - tiende kamer - p. 31 wordt bevonden aan een misdrijf, de rechtbank de straf uitspreekt en bij hetzelfde vonnis beslist over de vorderingen tot teruggave en tot schadevergoeding. De door die bepalingen bedoelde teruggave houdt, behalve het louter teruggeven van goederen die aan de eigenaar werden ontnomen en die in handen van het gerecht zijn gekomen, elke maatregel in die beoogt de materiële gevolgen van het bewezenverklaarde misdrijf teniet te doen, met als doel het herstel van de feitelijke toestand zoals die bestond vóór het plegen van het bewezenverklaarde misdrijf en dus de vrijwaring van het algemeen belang. Indien een overeenkomst door een misdrijf werd verkregen en deze overeenkomst bijgevolg geen effect mag sorteren, kan de teruggave dan ook bestaan in een door de strafrechter uit te spreken nietigverklaring van die overeenkomst, die retroactief werkt. De rechter die een beklaagde veroordeelt op grond van het misdrijf van het verhuren van een niet-conforme woning zoals bedoeld in artikel 3.34 Vlaamse Codex Wonen van 2021, voorheen artikel 20, § 1, Vlaamse Wooncode, kan als vorm van teruggave in de zin van artikel 44 Strafwetboek de nietigverklaring van de huurovereenkomst uitspreken wanneer vaststaat dat die overeenkomst door dat misdrijf werd verkregen en de nietigverklaring ervan bijgevolg noodzakelijk is om de gevolgen van dat misdrijf ongedaan te maken. De nietigverklaring van de huurovereenkomst als vorm van teruggave Is dan ook slechts mogelijk wanneer de verhuurde woning niet-conform was op het tijdstip dat die overeenkomst werd gesloten en het bewezenverklaarde misdrijf ook betrekking heeft op de verhuur van de niet-conforme woning op dit tijdstip (Cass. 24 juni 2025, ). Toegepast op deze zaak stelt het hof vast dat de incriminatieperlode van de telastlegging A.1 beperkt is tot de periode van 1 januari 2020 tot en met 1 juni 2021. Het staat vast dat de huurovereenkomst niet in deze periode werd afgesloten, maar al veel eerder, namelijk op 21 februari 2014. Het bewezen verklaarde misdrijf heeft geen betrekking op de verhuur van de niet-conforme woning op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst. Het hof kan de huurovereenkomst dus niet nietig verklaren . Het hof wijst de vordering van daarom af. tot terugbetaling van de huurgelden Verder is het hof niet bevoegd om te oordelen over de vordering tot vrijgave van de huurwaarborg. De vordering tot vrijgave van de huurwaarborg is vreemd aan de strafvordering waarvoor het hof is gevat en vindt haar oorsprong enkel en alleen in de tussen afgesloten huurovereenkomst. vordert geen andere vorm van schadevergoeding. Dat belet niet dat ze zich alsnog tot de burgerlijke rechter kan wenden om eventueel schadevergoeding te bekomen. Hof van beroep Gent • tiende kamer - - p. 32 11.3 Nu het hof de vordering var dragen. Er komt haar geen rechtsplegingsvergoeding toe. volledig afwijst, moet ze zelf haar kosten Toegepaste wetsartikelen: Het hof maakt t oepassing van de hiervoor aangehaalde artikelen en van de artikelen: 211 en 211bis, Wetboek van Strafvordering, 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken. Perken van het hoger beroep: De aanpassing door de eerste rechter van de incriminatieperiode van de telastlegging A.3 is definitief. Ook zij n beslissing dat de herst elvorderingen met betrekking t ot de panden gelegen in zonder voorwerp zijn, is definitief . Beslissing van het hof: Het hof, rechtsprekend op tegenspraak, verklaart de beroepen ontvankelijk en beslist over de grond ervan met eenparige stemmen : bevest igt het beroepen vonnis in de beslissing tot het aanhouden van de burgerlijke belangen; wijzigt het beroepen vonnis voor zover bestreden voor het overige als volgt: op strafgebied: verklaart de beklaagde A.5; schuldig aan de feiten van de telastleggingen A.1 en veroordeelt de beklaagde voor deze feiten samen tot een geldboet e van 2.000 euro, met deciemen gebracht op 16.000 euro, of een vervangende gevangenisstraf van drie maanden; verleent de beklaagde gedurende een proeftermijn van drie jaar; gewoon uitstel voor de helft van de geldboete Hof van beroep Gent - tiende kamer· -p. 33 verklaart de beklaagde vermogensvoordelen; verbeurd van (het equiva lent van) 750 euro aan herkwalificeert voor de beklaagde de telastleggingen A.1, A.2, A.3 en A.4 door toevoeging van de verzwarende omstandigheid dat van de betrokken activiteit een gewoonte werd gemaakt; spreekt de beklaagde slechts voor zover gepleegd in de periode van 23 juni 2022 tot 6 november 2023; vrij voor de feiten van de telastlegging A.4, maar schuldig aan de feiten van de te lastleggingen A.1, A.2, verklaart de beklaagde A.3 en A.4 (voor zover gepleegd in de periode van 1 augustus 2020 tot 22 juni 2022), zoals voor hem geherkwalificeerd; voor deze feiten samen tot een geldboete van veroordeelt de beklaagde 3.000 euro, met deciemen gebracht op 24.000 euro, of een vervangende gevangenisstraf van drie maanden; verleent de beklaagde gedurende een proeftermijn van drie jaar; gewoon uitstel voor de helft van deze geldboete, verklaart de beklaagde vermogensvoordelen; verbeurd van (het equivalent van) 30.600 euro aan verklaart lnvest schuld ig aan de feiten van de telastleggi ng A.1; veroordeelt deciemen gebracht op 24.000 euro; lnvest voor deze feiten tot een geldboete van 3.000 euro, met verleent een proeftermijn van drie jaar; verklaart vermogensvoordelen; vergoeding - bijdragen - kosten gewoon uitstel voor de helft van deze geldboete, gedurende verbeurd van (het equivalent van) 2.100 euro aan veroordeelt de beklaagden elk tot betaling van een bedrag van 25 euro, vermeerderd met 70 deciemen en zo gebracht op Hof van beroep Gent - tiende kamer· - p. 34 telkens 200 euro als bijdrage tot de financiering van het fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke gewelddaden en aan de occasionele redders; veroordeelt de beklaagden elk tot betaling van een bedrag van 61,01 euro als vergoeding voor de kostprijs van het verloop van de strafprocedure; veroordeelt de beklaagden elk tot betaling van een bijdrage van 26 euro aan het Begrotingsfonds voor de juridische tweedel ijnsbijstand; veroordeelt de beklaagden hoofdelijk tot betaling van de kosten van de strafvordering, voor het openbaar ministerie begroot op 366,50 euro in eerste aanleg en op 302,31 euro in beroep; wat betreft de herstelvorderingen: beveelt op vordering van de wooninspecteur aan om de woning gelegen te gekend al5 kadastraal te herstellen door: over te gaan tot het wegwerken van de gebreken door middel van renovatie-, verbeterings en aanpassingswerken, zodat dit pand conform is aan de veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten, zoals bedoeld door artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, en zonder dat er overbewoning is; dit binnen een termijn van tien maanden na het in kracht van gewijsde gaan van dit arrest; beslist dat op vordering van de wooninspecteur door elk een dwangsom van 150 euro zal worden verbeurd per dag vertraging in de nakoming van dit bevel te rekenen vanaf het verstrijken van de termij n van tien maanden vanaf de dag waarop dit arrest in kracht van gewijsde zal zijn; beveelt dat voor het geval het pand niet binnen de opgelegde termijn wordt hersteld, de wooninspecteur en het College van burgemeester en schepenen van ambtshalve in de uitvoering van de bevolen herstelmaatregel zullen kunnen voorzien, met de daaraan verbonden kosten te last van machtigt de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van om de kosten van herhuisvesting te verha len op de beklaagden; Hof van beroep Gent - tiende kamer - -p. 35 beveelt op vordering van de wooninspecteur aan om de woning gelegen te , kadastraal gekend als te herstellen door: over te gaan tot het wegwerken van de gebreken door middel van renovatie-, verbeterings en aanpassingswerken, zodat dit pand conform is aan de veiligheids-, gezondheids-, en woonkwalite ltsvereisten, zoals bedoeld door artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, en zonder dat er overbewoning is; dit binnen een termijn van tien maanden na het in kracht van gewijsde gaan van dit arrest; beslist dat op vordering van de wooninspecteur door een dwangsom van 150 euro zal worden verbeurd per dag vertraging in de nakom ing van dit bevel te rekenen vanaf het verstrijken van de termijn van tien maanden vanaf de dag waarop dit arrest in kracht van gewijsde zal zijn; beveelt dat voor het geval het pand niet binnen de opgelegde t ermijn wordt hersteld, de wooninspecteur en het College van burgemeester en schepenen van ambtshalve in de uitvoering van de bevolen herstelmaatregel zullen kunnen voorzien, met de daaraan verbonden kosten te last van machtigt de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen van om de kosten van herhuisvesting te verhalen op , op burgerlijk gebied: wijst de vordering van de burgerlijke partij huurovereenkomst en tot terugbetaling van de huurgelden af als ongegrond; tot nietigverklaring van de verklaart zich niet bevoegd om te oordelen over de vordering van de burgerlijke partij tot terugbetaling van de huurwaarborg; beslist dat de burgerlijke partij haar eigen kosten moet dragen. Hof van beroep Gent - tiende kamer - 2024/NT/821 - p. 36 Kosten eerste aanleg: € 366,50 Kosten beroep: Afschrift vonnis: Afsch riften akten HB: Opstel recht ber. bekl.: Dagv. beklaagden: Dagv. BP: Dagv. eiser tot herstel: € 75,00 € 6,00 € 35,00 €31A1 € 94,23 € 31,41 + 10 % : € 274,83 € 27,48 Totaal: € 302,31 Dit arrest is gewezen te Gent door het hof van beroep, t iende co rrectionele kamer, ., als waarnemend kamervoorzitter, raadsheren samengeste ld uit raadsheer en in openbare rechtszitting van 19 december 2025 uitgesproken door wnd. kamervoorzitte r ., in aanwezigheid van advocaat-generaal, met bijstand van